Mieter/innen fragen – wir antworten
Fragen und Antworten zur Mietsicherheit
Von Rechtsanwältin Anne Richter
Woran erkenne ich, ob ich eine Mietkaution leisten muss und in welcher Höhe?
Eine Mietkaution wird von Ihnen nur geschuldet, wenn dies bei Abschluss des Mietvertrags vertraglich vereinbart wurde. Die Zahlungsverpflichtung wird sich daher grundsätzlich aus dem Mietvertrag selbst ergeben. Soweit bei Vertragsabschluss keine Kautionszahlung vereinbart wurde, ist eine nachträgliche Kautionsforderung durch den Vermieter nicht zulässig.Auch die Aufstockung einer bereits geleisteten Kaution, beispielsweise nach Erhöhung der Miete durch Modernisierungsmaßnahmen oder nach einer Mieterhöhung nach dem Berliner Mietspiegel ist unzulässig.
Allerdings steht es Mieter/innen stets frei, während des laufenden Mietverhältnisses durch Abschluss einer Vereinbarung mit dem Vermieter – und damit als Nachtrag zum bereits bestehenden Mietvertrag – die bereits geleistete Kaution zu erhöhen. Das ist häufig zur Absicherung von Vermieteransprüchen bei Veränderung der Mietsache – wie der Durchführung von Mietermodernisierungen oder wenn Mieter/innen Einbauten vornehmen wollen – der Fall. Lassen Sie sich vor Abschluss einer Nachschussvereinbarung vorsorglich beraten.
Die Höhe der Mietkaution ist gesetzlich auf das Dreifache der anfänglichen monatlichen Nettokaltmiete begrenzt, vgl. § 551 Absatz 1 BGB. Eine darüber hinaus gehende Forderung der Kaution ist unzulässig. Ein Möblierungszuschlag erhöht die Mietkaution nicht. Allerdings ist von der Rechtsprechung das Verlangen einer erhöhten Mietkaution als zulässig angesehen worden, wenn dadurch die drohende Kündigung wegen Zahlungsverzugs abgewendet werden soll.
Haben Mieter/innen aufgrund einer unzulässig hohen Nettomietzinsvereinbarung (Mietpreisbremse) einen höheren Betrag entrichtet, können sie die Differenz zwischen der zulässigen und der tatsächlich gezahlten Kaution zurückfordern.
Welche Arten der Mietsicherheit gibt es? Darf ich als Mieter entscheiden, in welcher Form ich die Sicherheit leisten will?
Die Mietsicherheit kann in verschiedenen Formen gestellt werden. Am häufigsten werden die Barkaution durch Einzahlung auf ein Kautionskonto oder Übergabe einer Bargeldsumme, die Sicherungsabtretung bzw. Verpfändung eines Sparbuches und Bürgschaft gewählt. Im Mietvertrag kann grundsätzlich eine Einigung zwischen Mieter und Vermieter über die Form der Mietsicherheit getroffen werden. Die mietvertragliche Vereinbarung ist bindend. Ist beispielsweise eine Barkaution im Mietvertrag festgelegt worden, darf der Mieter nicht stattdessen ein Sparbuch oder eine Bürgschaft wählen. Sollte – was die Ausnahme darstellt – im Mietvertrag keine bestimmte Art der Mietsicherheit festgeschrieben worden sein, darf der Mieter selbst entscheiden, in welcher Art er diese leisten will.
Was ist, wenn ich die Kaution nicht zahle?
Kommen Sie Ihrer Verpflichtung zur Zahlung der Mietkaution nicht nach, kann dies eine außerordentliche, fristlose Kündigung aus wichtigem Grund zur Folge haben. Der Betrag, mit dem Sie in Verzug sind, muss dabei der zweifachen Nettokaltmiete entsprechen. Sollten Sie bei Begründung des Mietverhältnisses ernsthafte Zweifel haben, die vom Vermieter geforderte Kaution fristgerecht aufbringen zu können, ist es daher ratsam, bereits bei Vertragsabschluss die Kautionszahlung zu thematisieren und gegebenenfalls mit dem Vermieter abweichende Zahlungsziele zu vereinbaren. Damit können Sie in der Regel eine Abmahnung oder sogar eine Kündigung verhindern.
Kann der Vermieter von mir sowohl eine Kaution als auch zusätzlich eine Bürgschaft von meinen Eltern verlangen? Kann alternativ eine Aufnahme eines Elternteils in den Mietvertrag als Hauptmieter erfolgen?
Grundsätzlich sind beide Alternativen nebeneinander denkbar. Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung für künftige Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis und dessen Abwicklung. Soweit im jeweiligen Einzelfall nachvollziehbare Gründe gegen eine ausreichende Sicherung künftiger, möglicher Ansprüche des Vermieters vorliegen, kann eine Kombination aus (anteiliger) Mietkaution und Bürgschaft gewählt werden. Zu beachten ist hierbei aber, dass auch die Bürgschaft auf drei Nettokaltmieten begrenzt sein muss und nicht unbegrenzt sein darf. Anderenfalls wäre der Vermieter übersichert und die zulässige Obergrenze der Mietkautionshöhe überschritten. In einem solchen Fall ist die Bürgschaftsabrede zwar nicht unwirksam, aber Sie und der Bürge können die Begrenzung der Bürgschaft auf drei Nettokaltmieten fordern. Eine Sicherung von künftigen Forderungen des Vermieters kann zusätzlich zur Kaution auch über eine Aufnahme eines Elternteils in den Mietvertrag als Hauptmieter erfolgen. Dies wird im rechtlichen Sinn grundsätzlich einen Schuldbeitritt des Elternteils darstellen und vor allem der Sicherung der monatlichen Mietzahlungen dienen.
Darf ich die Kaution bei Einzug zurückbehalten, wenn die Wohnung bei Abnahme noch Mängel aufweist und der Vermieter noch Leistungen zu erbringen hat?
Nein. Die Mietkaution dient der Sicherung möglicher künftiger Forderungen des Vermieters und ist nach der gesetzlichen Regelung in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Das Gesetz selbst geht davon aus, dass der erste Teil der Kautionszahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig wird und die weiteren zwei Teilzahlungen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen. Es kann auch ein konkretes Datum für die zu leistenden drei Kautionszahlungen im Mietvertrag vereinbart werden.
Gegen Kautionszahlungen, die den gesetzlichen Zweck der Sicherung von künftigen Forderungen des Vermieters verfolgen, darf nicht aufgerechnet werden. Die Mietkaution steht nicht im Gegenseitigkeitsverhältnis zur Gebrauchsüberlassung an der Mietwohnung, so dass die Kautionszahlungen auch nicht zurückbehalten werden dürfen.
Ab wann ist die Mietkaution vom Vermieter anzulegen?
Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution gesondert von seinem Vermögen anzulegen. Eine Frist ist gesetzlich nicht vorgeben. In der Regel wird man von der Pflicht des Vermieters zu einer zeitnahen Anlage der Mietkaution auszugehen haben. Auf Nachfrage hat der Vermieter bei einer Einzahlung der Mietkaution auf ein Bankkonto nachzuweisen, dass das Konto insolvenzfest ist. Bis zu diesem Nachweis kann Ihnen ein Zurückbehaltungsrecht an der Kautionszahlung zustehen.
Habe ich ein Auskunftsrecht zur Anlage und/oder der Zinshöhe der Kaution?
Ja, der Vermieter ist auf Nachfrage verpflichtet, die Anlage der Kaution nachzuweisen. Wird die Kaution als Barkaution erbracht, hat der Vermieter die Kaution zu dem für Sparanlagen üblichen Zinssatz mit dreimonatiger Kündigungsfrist anzulegen. Zu einer höheren Anlage ist der Vermieter nicht verpflichtet, kann dies aber tun. Vereinbarungen, die eine Verzinsungspflicht begrenzen oder ausschließen, sind unwirksam. Eine Nachfrage zur Anlage der Mietkaution sollten Sie schriftlich an den Vermieter richten und Angaben darüber fordern, ob die Kaution insolvenzfest angelegt wurde, mittels welcher Anlageart, ab welchem Zeitpunkt, bei welcher Bank, unter welcher Vertragsnummer/Kontonummer und zu welchem Zinssatz.
Kann ich die Zinsen der Kaution während des laufenden Mietverhältnisses ausgezahlt bekommen?
Nein. Zwar stehen Ihnen die Zinsen in voller Höhe zu, aber erst bei Beendigung des Mietverhältnisses und Fälligkeit des Rückzahlungsanspruches der Kaution. Die Zinsen der Kaution erhöhen die Sicherheit. Einen Anspruch auf (jährliche) Auszahlung vorab haben Sie daher nicht.Die Zinsen auf das Kautionsguthaben sind steuerlich Kapitaleinkünfte. Der Vermieter ist daher verpflichtet, Ihnen eine Zinsbescheinigung für die jährliche Steuererklärung auszustellen.
Was passiert bei einem Vermieterwechsel mit der geleisteten Kaution?
Bei einem Vermieterwechsel geht die Mietkaution an den neuen Vermieter über. Der neue Vermieter tritt an die Stelle des alten Vermieters und übernimmt alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietvertrag. Der neue Vermieter übernimmt damit auch die Verpflichtung, die geleistete Mietkaution bei Beendigung des Mietverhältnisses zurückzuzahlen. Ihrer Zustimmung zur Übertragung der Kaution auf den neuen Vermieter bedarf es nicht, da der Erwerber in die Rechte und Pflichten des alten Vermieters eintritt – auch in die Rechte und Pflichten der Kaution. Kann der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses das Kautionsguthaben nicht vom Erwerber erlangen, haftet der ursprüngliche Vermieter weiterhin für die Rückzahlung der Mietkaution an den Mieter. Aber auch andere Regelungen – zum Beispiel die Rückzahlung durch den bisherigen Vermieter beim Wechsel – sind denkbar. Lassen Sie sich beraten, wenn Sie Fragen zur Kaution bei Vermieterwechsel haben.
Darf ich die Kaution mit den letzten Monatsmieten verrechnen?
Nein. Die Kaution dient einer Sicherung von möglichen Ansprüchen des Vermieters. Der Sicherungszweck der Kaution würde durch eine Aufrechnung mit der Mietzahlung ausgehebelt werden. Sie können während der Mietzeit weder über die Kaution noch über einen Kautionsrückzahlungsanspruch verfügen. Sie können die Kaution nicht mit den zu leistenden monatlichen Mietzahlungen aufrechnen, also nicht etwa die Mietzahlungen einstellen, den Vermieter auf die geleistete Kaution verweisen und die Kaution „abwohnen“. Ihre Verpflichtung zur Zahlung der Miete endet erst mit Beendigung des Mietverhältnisses.
Wann bekomme ich die Kaution bei Mietende ausgezahlt? Ich würde die Kaution gern für die neue Wohnung als Kaution einplanen wollen.
Die Mietkaution ist nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung zurückzuzahlen. Allerdings besteht keine strenge gesetzliche Frist für die Rückzahlungspflicht. Dem Vermieter wird bei der Prüfung der Rückzahlung in der Regel eine Überlegungsfrist von drei bis sechs Monaten zugestanden. Innerhalb dieser Zeit kann der Vermieter prüfen, ob noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis bestehen (hierzu zählen beispielsweise auch Forderungen aus Mängelbeseitigung). Diese Frist kann auch länger oder kürzer ausfallen, wenn beispielsweise noch keine Klarheit über abzurechnende Betriebskosten besteht.
Mein Vermieter zahlt meine Kaution nicht aus. Was kann ich tun?
Falls der Vermieter nicht über die Mietkaution abrechnet und einen Abschlag oder das gesamte Kautionsguthaben an Sie auszahlt, sollten Sie die Abrechnung und Auszahlung des sich hieraus ergebenen Kautionsguthabens einschließlich der Zinsen schriftlich vom Vermieter fordern. Wichtig ist der Nachweis des Zugangs beim Vermieter. Übersenden Sie das Schreiben beispielsweise per Einwurfeinschreiben oder lassen Sie es durch einen Boten gegen Aushändigungsnachweis überbringen. Für die Abrechnung und Auszahlung sollten Sie dem Vermieter das Bankkonto, auf welches die Zahlung geleistet werden soll, nennen und eine Frist setzen. Ist zum Beispiel eine Betriebskostennachzahlung zu erwarten, sollten Sie eine Abschlagszahlung in angemessener Höhe fordern, die hinsichtlich des verbleibenden Betrags dem Sicherungsbedürfnis des Vermieters Rechnung trägt. Bei der Fertigung des Forderungsschreibens sollten Sie sich in einer der Beratungsstellen der Berliner MieterGemeinschaft beraten lassen.
Darf der Vermieter mit Schadensersatzforderungen gegen meinen Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen?
Ja. Zu Barkautionszahlungen ist die jüngste Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 10. Juli 2024 – VIII ZR 184/23 – zu beachten (siehe hierzu die Ausführungen in diesem Heft, Seite 29). Zur Begründung wird ausgeführt: Die Barkautionsabrede im Mietvertrag sei in der Regel so auszulegen, dass ein Vermieter nach Ende des Mietvertrages – und auch nach Ende der hierfür geltenden Verjährungsfrist – etwaige Ansprüche wegen Schäden an der Mietsache von der Kaution abziehen könne. Schließlich diene die Kaution gerade der Sicherung der Ansprüche des Vermieters, der die Möglichkeit haben solle, sich nach dem Ende des Mietverhältnisses auf einfache Weise durch Aufrechnung mit der Kaution befriedigen zu können.
Für das Verständnis dieser Entscheidung ist es wichtig zu wissen, dass die Verjährung von Schadensersatzansprüchen grundsätzlich bedeutet, dass diese Ansprüche nicht mehr gerichtlich durchgesetzt werden können. Allerdings bleibt das Recht zur Aufrechnung mit verjährten Forderungen unter bestimmten Voraussetzungen bestehen. Der BGH argumentierte, dass die Möglichkeit des Vermieters, sich durch Aufrechnung mit verjährten Schadensersatzansprüchen zu befriedigen, nicht an der fehlenden Ausübung der Ersetzungsbefugnis (das Verlangen von Schadensersatz in Geld statt einer Wiederherstellung der beschädigten Sache) in unverjährter Zeit scheitert. Die isolierte Ausübung der Ersetzungsbefugnis innerhalb der Verjährungsfrist wäre insofern ein lediglich formaler Schritt im Vorfeld zu der letztlich maßgeblichen Abrechnung des Vermieters über die Barkaution, die ihrerseits nach der Rechtsprechung des Senats nicht in jedem Fall innerhalb der kurzen Verjährungsfrist zu erfolgen hat.
Dieses Urteil des BGH stärkt die Position der Vermieter und zeigt, dass verjährte Schadensersatzansprüche unter bestimmten Umständen weiterhin zur Aufrechnung gegen Kautionsrückzahlungsansprüche genutzt werden können. In solch einem Fall sollten Sie sich unbedingt beraten lassen.
Rechtsanwältin Anne Richter berät in unseren Beratungsstellen Marzahn, Alt Marzahn 30a und Neukölln, Sonnenallee 101.
MieterEcho 444 / September 2024
