Mieter/innen fragen – wir antworten: Mieterseitige Beendigung des Mietverhältnisses

Von Rechtsanwältin Juliane Richter

Ich möchte meinen Mietvertrag kündigen. Gibt es eine Kündigungsfrist, die zu beachten ist?

Als Mieter können Sie ein unbefristetes (nicht für einen bestimmten Zeitraum geschlossenes) Mietverhältnis jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Die ordentliche fristgemäße Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats erfolgen. Das folgt aus der Kündigungsfrist des Mieters von drei Monaten. Wollen Sie das Mietverhältnis zum 30. November 2020 beenden, muss Ihre Kündigung bis zum 3. September 2020 beim Vermieter eingegangen sein. Maßgeblich ist immer der Zugang der Kündigung beim Vermieter. Der Samstag ist ein Werktag und kann demzufolge der erste Werktag eines Monats sein. Sollte jedoch der dritte Werktag auf einen Samstag, Sonntag oder auf einen staatlich anerkannten allgemeinen Feiertag fallen, tritt an die Stelle eines solchen Tages der nächste Werktag. Die Angabe eines späteren Kündigungszeitpunkts ist möglich. Im Mietvertrag kann abweichend von der gesetzlichen Kündigungsfrist auch eine kürzere Kündigungsfrist für den Mieter vereinbart werden. Manche Mietverträge enthalten auch einen Kündigungsverzicht. Wird zum Beispiel ein Kündigungsverzicht für zwei Jahre vereinbart, können Sie das Mietverhältnis erst zum Ablauf der Mindestmietdauer kündigen.

Beachten Sie: Lassen Sie Ihren Mietvertrag prüfen. Nicht jeder Kündigungsverzicht ist wirksam. Der Mietvertrag kann eine Klausel enthalten oder eine Individualvereinbarung dazu treffen. Es kommt im Einzelfall zudem immer auf die Art der Formulierung an.

Kann das Mietverhältnis auch ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist beendet werden?

Ja, bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kann das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn Ihnen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens des Vermieters und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund kann beispielsweise darin liegen, dass Ihnen die Mietwohnung nicht rechtzeitig zu Mietbeginn überlassen oder die Nutzung zu einem späteren Zeitpunkt und während des bestehenden Mietverhältnisses gegen Ihren Willen wieder entzogen wird. Auch eine erhebliche Gefährdung Ihrer Gesundheit durch die Nutzung der Mietwohnung kann einen wichtigen Grund darstellen. Bei letzterem ist die Unzumutbarkeit entscheidend, auf schuldhaftes Verhalten kommt es nicht an.

Ein wichtiger Grund liegt indes nicht vor, wenn die Umstände aus Ihrer Sphäre stammen, Ihnen etwa die Wohnung zu klein oder die monatliche Mietzinszahlung zu teuer geworden ist oder Sie die Umstände selbst herbeigeführt haben.

Wann ist die Kündigung eines Zeitmietvertrages möglich?

Ist in Ihrem Mietvertrag ein Zeitraum für die Mietdauer festgelegt und ein Grund für die Befristung angegeben worden, handelt es sich um einen Zeitmietvertrag, den weder Sie noch der Vermieter kündigen müssen. Das Mietverhältnis endet mit Ablauf der im Vertrag angegebenen Mietdauer, ohne dass es einer weiteren Handlung bedarf.
Soweit Sie einen Zeitmietvertrag abgeschlossen haben, ist eine vorzeitige Kündigung des Mietverhältnisses in der Regel nicht möglich, außer im Mietvertrag wurden Kündigungsoptionen vereinbart.
Aber: Ein Zeitmietvertrag ist an gesetzliche Voraussetzungen gebunden. Zulässige Befristungsgründe werden in § 575 Abs. 1 BGB abschließend benannt. Hierunter fällt, dass der Vermieter die Mieträume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will. Auch könnte der Vermieter die Mieträume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten wollen (zum Beispiel an eine Haushaltshilfe).

Ein weiterer Befristungsgrund wäre, dass die Mieträume in zulässiger Weise beseitigt oder so wesentlich verändert oder instandgesetzt werden sollen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden. Der Vermieter muss dem Mieter den Grund der Befristung bereits bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen.

Wie muss die Kündigung gegenüber dem Vermieter ausgesprochen werden?

Die Kündigung müssen Sie schriftlich und mit eigenhändiger Unterschrift erklären. Bei mehreren Mieter/innen ist die Kündigung von allen zu unterschreiben. Die Kündigung ist erst wirksam, wenn sie dem Vermieter zugegangen ist. Sie tragen hierfür die Darlegungs- und Beweislast. Eine mündlich gegenüber dem Vermieter erklärte Kündigung, ein Telefonanruf sowie Kündigungserklärungen per WhatsApp, SMS oder E-Mail sind nicht ausreichend. Ratsam ist es, die Kündigung dem Vermieter persönlich zu übergeben und sich den Erhalt bestätigen zu lassen oder die Kündigung per Boten oder per Einwurf-Einschreiben zuzustellen und den Zustellungsbericht gut aufzubewahren.

Wir wohnen zu zweit in einer Wohnung, aus der ich demnächst ausziehen möchte. Kann mein Mitmieter das Mietverhältnis allein fortführen und in der Wohnung bleiben?

Diese Frage lässt sich nicht generell mit „ja“ oder „nein“ beantworten. Begründen mehrere Mieter gemeinsam einen Mietvertrag, bilden sie in rechtlicher Hinsicht eine Gemeinschaft und können grundsätzlich nur alle zusammen das Mietverhältnis kündigen und damit beenden. Ihr bloßer Auszug beendet das Mietverhältnis nicht. Auch Sie bleiben dem Vermieter gegenüber unter anderem weiter zur Mietzahlung und zu möglichen Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen und eventuellen Schadensersatzleistungen verpflichtet. Die Kautionsrückzahlung wird nicht fällig. Auch notwendige Erklärungen sind von Ihnen beiden abzugeben. Das Mietverhältnis kann nur beendet werden, wenn Sie beide kündigen. Daher hat jeder Mieter, der das Mietverhältnis beenden möchte, gegen die verbleibenden Mieter einen Anspruch auf die Mitwirkung bei der Kündigung.
Möchten Sie – als der ausziehende Mieter – nicht erzwingen, dass auch Ihr Mitmieter kündigen muss, liegt die Kündigung quasi „auf Eis“, das heißt sie entfaltet erst vertragsbeendende Wirkung, wenn auch der verbleibende Mieter kündigt. Sie bleiben aus dem Mietvertrag weiter verpflichtet.
Alternativ können Sie und der Mitmieter versuchen, mit dem Vermieter eine Vereinbarung abzuschließen, wonach Sie aus dem Mietvertrag entlassen werden und der Mitmieter das Mietverhältnis alleine weiterführt. Verpflichtet ist der Vermieter dazu nicht. Lassen Sie sich beraten, wie Sie am besten verfahren, um das Risiko der Haftung möglichst gering zu halten.

Wir haben als Ehepaar gemeinsam eine Wohnung angemietet und beabsichtigen nunmehr unsere Ehe scheiden zu lassen. Ist es möglich, dass ein Ehepartner in der gemeinsamen Ehewohnung verbleibt?

Zum einen können die Ehegatten eine Vereinbarung treffen, wer auszieht und wer das Mietverhältnis allein fortsetzt und diese Entscheidung dem Vermieter mitteilen. Die Änderung des Mietverhältnisses tritt frühestens mit Rechtskraft der Scheidung ein, selbst wenn die Mitteilung der beiden Ehegatten schon davor erfolgt ist. Zu beachten ist, dass im Falle der rechtskräftigen Scheidung erst durch den Zugang der Mitteilung beider Ehegatten an den Vermieter, bzw. die von diesem beauftragte Hausverwaltung, die Änderung des Mietvertrages eintritt. Der ausziehende Ehegatte scheidet dann aus dem Mietvertrag aus und der andere Ehegatte setzt das Mietverhältnis allein fort. Der Zugang der Mitteilung(en) muss im Streitfall durch beide nachgewiesen werden.
Zum anderen kann anlässlich der Scheidung durch rechtskräftige Entscheidung des Gerichts im Wohnungszuweisungsverfahren ein Mietverhältnis begründet werden, ohne dass es noch einer Kündigung des zur Überlassung verpflichteten Ehegatten bedarf. In diesem Fall setzt der Ehegatte, dem durch rechtskräftige Entscheidung im Wohnungszuweisungsverfahren die Wohnung überlassen wurde, das Mietverhältnis allein fort. Hatte nur ein Ehegatte den Mietvertrag abgeschlossen, tritt an seiner Stelle der Ehegatte, dem die Wohnung zugewiesen wurde, in das vom anderen Ehegatten allein begründete Mietverhältnis ein.
Zu beachten ist allerdings in beiden Fällen die gesetzliche Ausschlussfrist. Innerhalb eines Jahres nach Rechtskraft der Scheidung erlischt demnach der Anspruch auf Eintritt in das Mietverhältnis oder auf seine Begründung, wenn nicht beide Ehegatten dem Vermieter mitteilen, dass das Mietverhältnis anlässlich der Scheidung durch nur noch einen Ehegatten fortgesetzt wird. Das gilt auch für das Wohnungszuweisungsverfahren, wenn die Klage des geschiedenen Ehegatten auf Wohnungszuweisung dem anderen nicht vor Fristablauf zugestellt worden ist.
Beachten Sie: Der Vermieter kann das künftig nur noch mit einem Ehepartner fortgesetzte Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich durch Ausübung eines Sonderkündigungsrechts mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des verbleibenden Ehepartners ein wichtiger Grund liegt. Ein wichtiger Grund könnte zum Beispiel in der Störung des Hausfriedens liegen, nicht ohne Weiteres jedoch im geringeren Einkommen des verbleibenden Ehegatten. Hierbei würden Unterhaltsansprüche, öffentliche Hilfen wie Wohngeld, Sozialhilfe oder Einkünfte aus Untervermietung zu berücksichtigen sein.

Ich habe mein Mietverhältnis gekündigt und möchte die Wohnung an den Vermieter zurückgeben. Muss ich kleine Kratzer im Parkettfußboden ausbessern oder gar neues Parkett verlegen?

Zwar besteht für Mieter/innen die Verpflichtung, mit der Mietwohnung sorgfältig und schonend umzugehen, aber Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache herbeigeführt werden, haben sie nicht zu vertreten. Eine normale Abnutzung der Mietwohnung in Form von Gebrauchs- und Verschleißspuren, die sich nicht vermeiden lassen, ist durch die zu entrichtenden Mietzahlungen abgegolten. Solche Verschleißschäden durch vertragsgemäßen Gebrauch können beispielsweise nicht vermeidbare Abdrücke von schwerem Mobiliar im Bodenbelag oder kleinere Kratzer und Kerben im Parkettfußboden sein. Eine schadenersatzpflichtige Substanzschädigung wäre allerdings das Abschlagen von Fliesen oder Zimmerputz oder das eigenmächtige Fertigen eines Zimmerdurchbruchs.

Zur Sicherheit sollten Sie sich bei Erhalt eines Forderungsschreibens Ihres Vermieters unverzüglich beraten lassen, bevor Sie sich gegenüber dem Vermieter äußern.

Ich möchte aus meiner Wohnung ausziehen und bin mir unsicher, ob ich Schönheitsreparaturen schulde?

Das hängt davon ab, welche Vereinbarung im Mietvertrag getroffen wurde. Grundsätzlich sind Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind, vom Vermieter auf dessen Kosten zu beseitigen. Allerdings sind in den meisten Mietverträgen Regelungen aufgenommen worden, die von diesem Grundsatz abweichen und den Mieter vertraglich zur Übernahme von Schönheitsreparaturen verpflichten. Aber nicht jede mietvertragliche Vereinbarung ist wirksam. Hierzu gab es in den letzten Jahren zahlreiche höchstrichterliche Entscheidungen.

Lassen Sie Ihren Mietvertrag unbedingt anwaltlich prüfen, bevor Sie Arbeiten beginnen oder ablehnen.

Ich beabsichtigte Ende dieses Monats auszuziehen und möchte einen Termin zur Wohnungsübergabe mit dem Vermieter vereinbaren. Gibt es etwas, das ich dabei beachten sollte?

Bei der Wohnungsabnahme sollten Sie darauf achten, dass die Zählerstände für Wasser, Heizung und Strom gemeinsam abgelesen und festgehalten werden und die Anzahl der zurückgegebenen Schlüssel bestätigt wird. Wichtig ist, dass Sie bei der Rückgabe alle erhaltenen und nachgemachten Schlüssel zurückgeben, da anderenfalls die Wohnung als nicht zurückgegeben gilt. Falls Schlüssel verloren gegangen sind, sollte der Mieter das angeben und erklären, keine weiteren Schlüssel zu besitzen.

Wir raten Ihnen, ein vom Vermieter gefertigtes Wohnungsübergabeprotokoll nicht zu unterschreiben (es sei denn, mit ihm wird bestätigt, dass die Wohnung ordnungsgemäß zurückgegeben wurde und der Vermieter keinerlei Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend machen wird). Sie können später keine Einwendungen mehr erheben, die Ihnen bei Abgabe der Unterschrift bekannt waren. Unterschreiben Sie im Übergabeprotokoll zum Beispiel die Übernahme von Rest-/Schönheitsreparaturen und erfahren später in der Beratung, dass die mietvertragliche Klausel zu den Schönheitsreparaturen unwirksam war, haben Sie die Ausführung der Arbeiten aufgrund des gemeinsam unterschriebenen Übergabeprotokolls zugesagt. Darüber hinaus bestätigen Sie mit Ihrer Unterschrift die Tatsachenerklärung des Vermieters im Übergabeprotokoll mit der Folge, dass Sie die Unrichtigkeiten zu beweisen haben.
Wenn Sie unterschreiben wollen, sollten Sie unbedingt vor die Unterschrift den Zusatz „zur Kenntnis genommen“ setzen, denn damit quittieren Sie nur, dass Ihnen die Erfassung von Mängeln oder Schäden aus Sicht des Vermieters bekanntgegeben wurde. Lassen Sie sich eine lesbare Abschrift/Kopie des Wohnungsübergabeprotokolls vom Vermieter vor Ort aushändigen. Ist das nicht möglich, fotografieren Sie das Protokoll.

Noch ein Tipp: Vergleichen Sie das Übergabeprotokoll, welches bei Einzug in die Wohnung gefertigt wurde, mit dem bei Auszug.

MieterEcho 411 /