Mieter/innen fragen – wir antworten: Mängelbeseitigung und Mietminderung
Von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann
Seit Anfang Januar lassen sich zwei Fenster in meiner Altbauwohnung nicht mehr richtig öffnen und schließen. Außerdem ist bei allen Fenstern die Lackierung schadhaft, da das Holz zum Teil schon morsch ist. Ich habe nach der Mieterberatung meinen Vermieter schriftlich aufgefordert, diese Mängel bis 31. Januar 2021 zu beseitigen. Er teilte mir daraufhin mit, dass er zunächst mit einem Handwerker die Mängel besichtigen wolle, nannte mir dafür drei Termine und forderte mich auf, einen der Termine zu bestätigen. Da mein Verhältnis zu meinem sehr unfreundlichen Vermieter seit langer Zeit angespannt ist, möchte ich ihn nicht in meine Wohnung lassen. Dies teilte ich ihm mit und nannte einen der drei angebotenen Termine zur Besichtigung durch seinen Handwerker. Nun drohte er mir mit gerichtlichen Schritten, wenn ich ihn nicht in die Wohnung lasse. Wie soll ich mich verhalten?
Es trifft zu, dass die Rechtsprechung in jüngerer Zeit die Hürden für Vermieter, die eine vermietete Wohnung besichtigen wollen, sehr hoch gesetzt hat. So müssen „turnusmäßige“ Besichtigungen (zum Beispiel alle ein oder zwei Jahre) ohne entsprechenden Anlass nicht mehr geduldet werden. Einen solchen zu bejahenden Anlass hat Ihr Vermieter hier allerdings. Sie selbst haben ihm Mängel in der Wohnung mitgeteilt und ihn zur Mängelbeseitigung aufgefordert. In dem Fall müssen Sie ihm die Möglichkeit geben, die von Ihnen mitgeteilten Mängel selbst zu besichtigen. Dabei ist es durchaus sinnvoll, dass der Vermieter persönlich zusammen mit einer fachkundigen Person in Ihre Wohnung kommt, um mit dieser gemeinsam zu entscheiden, welchen Umfang der von ihm zu erteilende Auftrag haben sollte. Sie sollten ihm daher den Zugang gewähren. Wenn Sie sich aufgrund des schlechten Verhältnisses zu Ihrem Vermieter Sorgen wegen des Verlaufs der Besichtigung machen, empfiehlt es sich, einen Zeugen zu dem Termin hinzuzuziehen.
Die Warmwasserversorgung in meiner Wohnung erfolgt über einen schon sehr alten Durchlauferhitzer. Seit drei Wochen wird das Wasser nur noch lauwarm. Die Hausverwaltung schickte nach meiner telefonischen Meldung einen Handwerker, der den Mangel jedoch nicht beheben konnte und mündlich äußerte, dass der Durchlauferhitzer ersetzt werden müsse. Seither passierte nichts mehr. Auf meine telefonischen Nachfragen wurde ich jeweils vertröstet. Kann ich den Durchlauferhitzer nun selbst auf Kosten meiner Vermieterin ersetzen lassen?
Nein. Voraussetzung für eine solche „Ersatzvornahme“ wäre, dass Sie Ihre Vermieterin in Verzug gesetzt, das heißt, ihr erfolglos eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt haben. Sie sollten sie also umgehend schriftlich dazu auffordern, innerhalb einer angemessenen Frist diesen Mangel „… bis zum …2021“ (konkretes Datum, 2-3 Wochen später) zu beseitigen. Gleichzeitig sollten Sie erklären, dass alle Ihre Mietzahlungen bis zur Beseitigung des Mangels „unter dem Vorbehalt der Rückforderung“ erfolgen. Sollte diese Frist verstreichen, ohne dass der Mangel beseitigt oder Ihnen verbindlich die Beauftragung einer Firma mitgeteilt wurde, könnten Sie die Ersatzvornahme in Auftrag geben. Dazu würde ich Ihnen in diesem Fall aber nicht raten, da mit erheblichen Kosten zu rechnen ist, welche in jedem Fall erst einmal Sie an die von Ihnen beauftragte Firma zahlen müssen. Außerdem müssen Sie damit rechnen, dass Sie die Kosten nicht vollständig erstattet bekommen, wenn die Vermieterin einwendet, dass der alte Durchlauferhitzer billiger zu ersetzen oder sogar zu reparieren gewesen wäre. Ich würde stattdessen nach Fristablauf Klage auf Instandsetzung und Feststellung einer Minderung einreichen lassen. Eine Ersatzvornahme würde ich nur bei geringfügigen Mängeln, welche mit geringem Kostenaufwand zu beseitigen sind, empfehlen.
Vor einigen Wochen stellten wir fest, dass sich an der Wand hinter unserem Bett, das sich an einer Außenwand befindet, Schimmel gebildet hat. Die Hausverwaltung antwortete auf unsere Mängelanzeige per E-Mail nicht, es meldete sich aber nach einigen Tagen ein Handwerker in deren Auftrag und besichtigte die betroffene Wand. Er teilte uns mit, dass die Schimmelbildung unsere Schuld sei, da wir falsch lüften und heizen würden, „Kipplüftung sei kontraproduktiv“. Seither passierte nichts mehr. Tatsächlich lüften wir im Winter nie über gekippte Fenster, sondern immer über Stoß- und Querlüftung, seit Corona noch häufiger als bisher. Auch heizen wir stets ausreichend, da man sich zurzeit ja ohnehin viel mehr zu Hause aufhalten muss. Was sollen wir tun?
Leider behaupten beim Auftreten von Schimmel nicht nur Vermieter, sondern auch die von diesen beauftragten Handwerker häufig, die Ursache sei das falsche Nutzungsverhalten der Mieter/innen. Tatsächlich kann Schimmel auch durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten verursacht werden. Davon gehe ich bei Ihnen aufgrund Ihrer Schilderung allerdings nicht aus. Im Übrigen muss der Vermieter dies beweisen. Sie sollten zunächst mit einem weiteren Schreiben eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen und erklären, dass Sie ab sofort bis zur vollständigen Beseitigung des Mangels die Miete nur noch unter Vorbehalt der Rückforderung zahlen. Das Schreiben sollten Sie per Fax oder Einschreiben versenden, am besten wäre es (wenn Ihr Vermieter/Ihre Hausverwaltung gut zu erreichen ist) das Schreiben dort abzugeben und sich den Empfang auf einer Kopie bestätigen zu lassen. Nach Fristablauf empfehle ich, Klage einreichen zu lassen, denn Schimmel führt häufig auch zu einer Gesundheitsgefährdung. Liegen die Voraussetzungen der Kostenübernahme durch die über Ihre Mitgliedschaft bestehende Prozesskostenrechtsschutzversicherung vor, müssen Sie auch kein Kostenrisiko fürchten. Sollte der Vermieter im Prozess weiterhin behaupten, dass der Schimmel nicht auf baulichen Mängeln, sondern auf Ihrem falschen Verhalten beruht, ist dieser Schutz in solchen Fällen besonders wichtig. Das Gericht beauftragt in der Regel einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens, was erhebliche Prozesskosten verursacht.
Ich wohne im vierten Stock eines Altbaus. Nach starken Regenfällen drang vor zwei Jahren durch die darüberliegende Dachterrasse Wasser durch meine Wohnzimmerdecke. Auf Veranlassung des Vermieters wurde daraufhin zwar die Dachterrasse abgedichtet, sodass seither kein Wasser mehr in meine Wohnung eintrat. Den seitdem an meiner Wohnzimmerdecke befindlichen ca. 2 qm großen Wasserfleck ließ der Vermieter jedoch trotz mehrmaliger Bitte bis heute nicht entfernen. Seit Sommer 2019 mindere ich die Miete um 10%, um den Vermieter dazu zu bewegen, diesen hässlichen Fleck zu beseitigen. Nun behauptet er, dies seien Mietrückstände und droht mir mit Kündigung. Hat er Recht?
Sicherlich empfinden Sie das Verhalten ihres Vermieters zu Recht als unverschämt. Dennoch halte ich ihr bisheriges Vorgehen für nicht empfehlenswert. Zum einen zeigt Ihnen Ihre eigene Erfahrung, dass die von Ihnen durchgeführte Mietkürzung kein geeignetes Druckmittel ist, um die Beseitigung des Mangels zu erreichen. Zum anderen riskieren Sie tatsächlich, dass das zuständige Amtsgericht im Streitfall die einbehaltenen Beträge als Mietrückstand beurteilt. Ich halte dies zwar bei dem von Ihnen beschriebenen Ausmaß für falsch, es gibt aber Richterinnen und Richter, die bei solchen lediglich optischen Beeinträchtigungen eine erhebliche Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit und damit eine Minderung verneinen. Das Risiko, dass dies letztlich im Rahmen eines Räumungsprozesses geklärt wird, müssen und sollten Sie nicht eingehen. Stattdessen sollten Sie Klage auf Beseitigung des Mangels einreichen lassen, denn ein Anspruch auf Mängelbeseitigung ist nach der Rechtsprechung auch in solchen Fällen unstreitig gegeben. Gleichzeitig kann man dann auch gerichtlich klären lassen, ob und in welcher Höhe Ihnen wegen des Wasserflecks ein Minderungsanspruch zusteht. Die bereits einbehaltenen Beträge sollten Sie vorsorglich unverzüglich „unter dem Vorbehalt der Rückforderung“ an den Vermieter zahlen und gleichzeitig schriftlich erklären, dass auch die weiteren Mietzahlungen bis zur Beseitigung des Mangels unter diesem Vorbehalt erfolgen.
Ich wohne seit 1981 in einer Wohnung in Kreuzberg. In den letzten Jahren sind dort einige Mängel aufgetreten. Unter anderem müssten die alten Holzdoppelkastenfenster von einem Schreiner überarbeitet werden, da bei Regen durch die geschlossenen Fenster Wasser eindringt. Außerdem waren das Waschbecken und die Toilettenschüssel schon bei meinem Einzug vor 40 Jahren sehr alt und weisen entsprechend hässliche Gebrauchsspuren auf. Kürzlich war meine Vermieterin zur Besichtigung der Mängel zu Besuch. Auch sie ist grundsätzlich der Meinung, dass es an der Zeit wäre, das Waschbecken und die Toilettenschüssel auszutauschen und die Fenster einer grundlegenden Sanierung zu unterziehen. Sie meinte aber, dass sie das nur tun werde, wenn ich endlich der Umstellung meiner vertraglich vereinbarten Bruttokaltmiete auf eine Nettokaltmiete zuzüglich jährlich abzurechnender Betriebskostenvorschüsse zustimme. Kann sie das von mir verlangen?
Nein, einen Anspruch auf die gewünschte Vertragsänderung hat Ihre Vermieterin nicht. Ich empfehle Ihnen, dieser auch nicht zuzustimmen. In § 535 Abs. 1 BGB ist geregelt, dass „Vermieter verpflichtet sind, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“. Dieser gesetzlichen Instandhaltungspflicht hat Ihre Vermieterin nachzukommen. Es handelt sich insoweit um die „Hauptleistungspflicht“ Ihrer Vermieterin aus dem Mietvertrag, deren Erfüllung sie nicht von Bedingungen abhängig machen kann. Sie sollten ihr daher eine letzte Frist zur Mängelbeseitigung setzen und ihr mitteilen, dass Sie mit der Vertragsänderung nicht einverstanden sind. Sollte Sie dann weiter untätig bleiben, können Sie Ihre Forderung gerichtlich geltend machen.
Ich habe vor drei Monaten eine Wohnung mit Küche und Bad in einem Altbau angemietet. In der Küche befand sich bei Anmietung ein Herd und eine Spüle. Der Verwalter teilte mir bei der Besichtigung mit, dass beides vom Vormieter stamme und nicht mitvermietet werde. In § 1 des Mietvertrages heißt es bei der Beschreibung der Wohnung unter anderem: „2 Zimmer, Flur, Küche und Bad“ . Im Übergabeprotokoll wurde unter „Küche“ vermerkt, dass Herd und Spüle nicht mitvermietet sind. Mir war das egal, da beides ja vorhanden war. Kurz nach Einzug musste ich jedoch feststellen, dass der Backofen des Herdes nicht funktioniert. Nun gab es bereits einen längeren Schriftverkehr mit dem Vermieter, der sich weigert, den Backofen reparieren zu lassen. Muss eine Wohnung mit Küche nicht immer mindestens mit einem Herd und einer Spüle ausgestattet sein?
Nein, eine gesetzliche Regelung zur Ausstattung mit einem Herd und einer Spüle gibt es nicht, auch wenn es in Berlin weitgehend üblich ist, dass Vermieter Küchen mit dieser Mindestausstattung vermieten. Nach dem Berliner Wohnungsaufsichtsgesetz müssen Mietwohnungen in Berlin lediglich mit einer Kochgelegenheit (einfache Kochplatte genügt der Anforderung) und einem Ausguss ausgestattet sein. Sie haben Herd und Spüle vom Vormieter übernommen, diese gehören demnach nicht zur Wohnungsausstattung. Instandsetzungskosten oder Kosten für den Ersatz dieser Gegenstände gehen daher leider zu Ihren Lasten. Auf lange Sicht könnte dies für Sie allerdings sogar günstiger sein. Bei künftigen Mieterhöhungen nach dem Berliner Mietspiegel wird Ihre Küche vermutlich als negativ einzuordnen sein, da danach sowohl das Fehlen einer Spüle als auch das Fehlen eines Herdes jeweils als negative Merkmale gelten, die zu einem Abschlag vom Mittelwert des Mietspiegels führen.
Ich wohne in einer Dachgeschosswohnung. Vor einiger Zeit haben sich nach Regenfällen Wasserflecken an den Decken von Schlafzimmer und Küche gezeigt. Die dunkelbraun verfärbten Flecken an den Decken vergrößern sich langsam, auch habe ich festgestellt, dass die Decken sich nach solchen Regenereignissen nass anfühlen. Mich stören diese Flecken nicht wirklich, da bis jetzt kein Wasser herunter getropft ist. Sollte ich trotzdem die Verwaltung informieren und zur Mängelbeseitigung auffordern?
Sie müssen Ihre Verwaltung umgehend mitteilen, dass Sie Wasserflecken an den Decken festgestellt haben. Unabhängig davon, ob Sie diese Flecken stören oder Sie Interesse an der Mängelbeseitigung haben, sind Sie gesetzlich zu einer solchen Meldung verpflichtet, das ist in § 536c BGB geregelt. Wenn Sie Ihrer Pflicht zur unverzüglichen Mängelanzeige nicht nachkommen, können Sie sich schadensersatzpflichtig machen. Sollte sich nämlich später herausstellen, dass durch fortdauerndes Eindringen von Wasser größerer Schaden an der Bausubstanz entstanden ist, der vermieden worden wäre, wenn Sie Ihre Pflicht zur Mängelanzeige erfüllt hätten, müssten Sie Ihrem Vermieter diesen Schaden ersetzen.
Ich habe im letzten September eine neue Wohnung bezogen. Im Mietvertrag wurde vereinbart, dass ich die Kündigung erstmals zum 31. Dezember 2022 erfolgen kann. Mit Beginn der Heizperiode merkte ich, dass die Wohnung nicht ausreichend warm wird. Auch wenn ich alle Heizkörper voll aufdrehe, erreiche ich bei Außentemperaturen ab 0°C in einem Zimmer 18°C, in den anderen zwei Zimmern maximal 16°C. Meine Freundin kann das bezeugen. Sie hat die Messungen mit mir durchgeführt und protokolliert. Außerdem verursacht die Heizung zur Nachtzeit und in den frühen Morgenstunden in zwei Zimmern deutlich wahrnehmbare Klopfgeräusche. Der vom Vermieter mit der Mängelbesichtigung beauftragte Heizungstechniker teilte mir mit, dass diese Probleme in der Wohnung schon immer bestehen, die Heizkörper seien für die Raumgrößen unterdimensioniert und die alte Zentralheizung „macht eben Geräusche“. Auf meine unter Fristsetzung geforderte Mängelbeseitigung teilte man mir lapidar mit, dass eine Sanierung der Heizungsanlage „derzeit nicht geplant“ sei. Einen weiteren Winter mit ständigem Frieren und gestörter Nachtruhe finde ich unzumutbar. Ich könnte eine andere Wohnung mieten. Der Vermieterbesteht aber auf Einhaltung der vereinbarten Mietzeit. Was kann ich tun?
Darauf ob die Befristung des Mietverhältnisses überhaupt wirksam ist, kommt es hier nicht an, darauf gehe ich daher nicht ein. Nach Ihrer Schilderung weist die Wohnung gravierende, nicht hinzunehmende Mängel auf. Da der Vermieter die Mängelbeseitigung nach wiederholter Aufforderung abgelehnt hat, können Sie gemäß § 543 Abs. 2 BGB das Mietverhältnis außerordentlich (fristlos) kündigen. Sie müssen aber beachten, dass Ihre fristlose Kündigung die Wirkung hat, dass Sie die Wohnung tatsächlich an den Vermieter herausgeben müssen. Kündigen sollten Sie also erst und nur dann, wenn Sie die andere Wohnung bereits haben und ausziehen können. Ich empfehle Ihnen daher dringend, sich wegen des Zeitpunkts und des Inhalts der Kündigung noch mal mietrechtlich beraten zu lassen.
MieterEcho 416 / April 2021
