MieterEcho 418 / Juni 2021

Mieter/innen fragen – wir antworten

Worauf müssen Mieter/innen bei Eigentümerwechsel und Umwandlung achten?

Von Rechtsanwältin Franziska Dams

Wie erfahre ich, ob der Eigentümer gewechselt hat? Muss mein Vermieter mir das mitteilen?

Eine Verpflichtung zur Mitteilung besteht nicht. Nicht selten kommt es vor, dass Vermieter wechseln, ohne dass die Mieter/innen dies mitbekommen oder hierüber informiert werden. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn mit dem Eigentümerwechsel kein Wechsel der Hausverwaltung einhergeht und die Miete weiterhin auf dasselbe Konto überwiesen wird. In derartigen Fällen kommt ein Wechsel meist nur durch Zufall heraus, zum Beispiel durch einen Blick in das Grundbuch oder wenn bei Betriebskostenabrechnungen oder Mieterhöhungen plötzlich ein anderer Eigentümer ausgewiesen wird.Erfolgt mit dem Eigentümerwechsel auch ein Wechsel der Hausverwaltung, kommt eine Information sowohl durch die bisherige Verwaltung/den bisherigen Eigentümer als auch durch die neue Verwaltung/den neuen Eigentümer in Betracht. Dabei erhalten die Mieter/innen in der Regel die Information, dass das Mietobjekt verkauft wurde und die Verwaltung zu einem bestimmten Zeitpunkt endet. Gleichzeitig erfolgt die Ankündigung, dass sich die neue Verwaltung/der neue Eigentümer mit weiteren Informationen melden wird. Sollten Sie keine entsprechende Nachricht erhalten haben und es stellt sich plötzlich eine neue Verwaltung vor, prüfen Sie bitte, ob dem Schreiben eine Originalvollmacht beigefügt ist. Ist dies nicht der Fall, sollten Sie das Fehlen der Vollmacht unverzüglich schriftlich rügen und diese nachfordern.War die Vollmacht beigefügt, lohnt es sich, einen Abstecher zum Grundbuchamt zu machen, um zu prüfen, ob der neue Eigentümer dort tatsächlich eingetragen ist.

Wo finde ich das Grundbuchamt und wie bekomme ich da Einsicht?

Die Grundbuchämter befinden sich in Berlin bei den jeweiligen Amtsgerichten. Um Einsicht in das Grundbuch zu bekommen, bedarf es eines rechtlichen Interesse. Das haben Sie als Mieter/in zum Beispiel dann, wenn Sie herausfinden möchten, wem das Mietobjekt gerade gehört und ob ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat. Als Nachweis des berechtigten Interesses müssen Sie Ihren Mietvertrag zusammen mit einem Ausweisdokument vorlegen. Sie können den Antrag auf Einsicht schriftlich stellen oder nach vorheriger Terminvereinbarung persönlich hingehen.

Beim Grundbuchamt wurde mir mitgeteilt, dass eine „Vormerkung“ für unser Haus eingetragen ist. Was bedeutet das?

Die Vormerkung signalisiert, dass ein Eigentümerwechsel stattfinden wird. Der Kaufvertrag wurde bereits unterzeichnet. Zur Sicherung der Rechte des neuen Eigentümers wird eine Vormerkung eingetragen. Wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt wurde, wird die Vormerkung gelöscht und der neue Eigentümer endgültig in das Grundbuch eingetragen.

Bei uns hat sich mit Schreiben vom 28. März der neue Eigentümer gemeldet. Der Grundbuchauszug liegt uns vor. Der Eigentümer will, dass wir ab 1. April die Miete bereits an ihn überweisen. So schnell schaffe ich es aber nicht, den Dauerauftrag zu ändern, was nun?

Keine Sorge, Sie dürfen die Miete weiterhin auf die alte Bankverbindung des vorherigen Eigentümers überweisen und müssen nicht doppelt zahlen. Geht Ihnen nämlich ein derartiges Schreiben nach dem 15. eines Monats zu, können Sie schuldbefreiend an den alten Vermieter leisten. Der Neue holt sich dann das Geld von dem vorherigen Eigentümer. Geht Ihnen das Schreiben hingegen vor dem 15. zu, müssen Sie rechtzeitig die Änderung von Dauerauftrag/Überweisung etc. an den Neuen veranlassen.

Bei uns hat vor kurzem der Vermieter gewechselt. Wie läuft das nun mit der Betriebskostenabrechnung? Kriegen wir jetzt zwei Abrechnungen?

Nein, bei einem Vermieterwechsel im laufenden Abrechnungszeitraum wird nur eine Abrechnung erstellt. Dies erfolgt grundsätzlich durch den neuen Vermieter.

Wir haben diverse Mängel in unserer Wohnung. Wir haben diese wiederholt gemeldet und unseren Vermieter zu deren Beseitigung aufgefordert. Nun hat er das Haus verkauft, es gibt auch eine neue Verwaltung. Muss ich jetzt alles nochmal neu melden oder kann ich mich darauf verlassen, dass alles weitergeleitet wird?

Auch wenn es nervt, Sie sollten die Mängel jetzt auch gegenüber der neuen Verwaltung/dem neuen Vermieter anzeigen. Denn leider ist es die Ausnahme, dass Mieterakten, in denen unter anderem der Schriftverkehr in Bezug auf Mängel enthalten ist, vollständig an den neuen Eigentümer und/oder die neue Verwaltung weitergeleitet werden.Im Idealfall haben Sie ja ohnehin eine Kopie Ihrer Schreiben behalten. Sie müssen also das Rad nicht neu erfinden. Es reicht vielmehr aus, dass Sie die bisherige Korrespondenz beifügen und darauf hinweisen, dass eine Beseitigung bislang nicht stattgefunden hat. Setzen Sie wiederum eine Frist für die Beseitigung. Aufpassen müssen Sie hingegen, wenn es um die Mietminderung geht. Etwaige Rückzahlungsansprüche wegen überzahlter Miete aufgrund einer Mietminderung müssen dann zeitlich abgegrenzt und gegenüber dem alten als auch neuen Vermieter geltend gemacht werden.

Wir haben Angst, dass unser Haus in Eigentumswohnungen umgewandelt werden soll. Muss uns der Vermieter eigentlich mitteilen, wenn er so was vorhat?

Nein, muss er nicht, denn die bloße Umwandlung in Eigentumswohnungen wirkt sich zunächst einmal nicht auf Sie aus, wenn nicht gleichzeitig ein Eigentümerwechsel erfolgt. Wenn Sie den Verdacht haben, dass eine Umwandlung bereits erfolgt ist oder unmittelbar bevorsteht, lohnt ein regelmäßiger Besuch beim Grundbuchamt. Dort erfahren Sie sowohl, ob eine Umwandlung bereits erfolgt ist oder aber ob diese beantragt wurde und demnächst bevorsteht.

Eine Freundin von mir, die in Neukölln wohnt, hat vom Bezirk eine Nachricht bekommen, dass ihr Haus umgewandelt werden soll. Die haben sogar die Möglichkeit bekommen, sich dazu zu äußern. Wie kommt das denn? Kann man die Umwandlung in Eigentumswohnungen irgendwie verhindern?

Augenscheinlich befindet sich das Mietobjekt in einem Milieuschutzgebiet. In diesen Gebieten ist die Umwandlung von Mietwohnungen zu Eigentumswohnungen grundsätzlich genehmigungspflichtig. Über die Genehmigung entscheidet das Bezirksamt (Abteilung Stadtplanung). Die Genehmigung ist eine zwingende Voraussetzung, ohne diese darf keine Eintragung vom Grundbuchamt vorgenommen werden. Voraussetzung für die Erteilung einer solchen Genehmigung ist, dass dem Eigentümer ein Verzicht auf die Umwandlung auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls wirtschaftlich nicht zumutbar ist. Der Verzicht auf eine Umwandlung soll unzumutbar sein, wenn die Kosten der Bewirtschaftung des Gebäudes im bestehenden Zustand nicht durch seine Erträge oder den Nutzwert für den Eigentümer aufgewogen werden können. In der Praxis spielt dies jedoch keine Rolle. Relevant sind vielmehr die gesetzlich geregelten Ausnahmefälle. Danach ist eine Umwandlungsgenehmigung zu erteilen, wenn

das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum/Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll (§ 172 Abs. 4 Nr. 2 BauGB),
das Wohnungseigentum/Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll (§ 172 Abs. 4 Nr. 3 BauGB),
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist (§ 172 Abs. 4 Nr. 4 BauGB),
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung auf Begründung von Wohnungseigentum/Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird (§ 172 Abs. 4 Nr. 5 BauGB) oder
der Eigentümer sich verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab Begründung des Wohnungseigentums Wohnungen nur an Mieter/innen zu veräußern (§ 172 Abs. 4 Nr. 6 BauGB).

Regelfall ist, dass sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab Begründung des Wohnungseigentums Wohnungen nur an Mieter/innen zu veräußern. In dieser Konstellation erfolgt dann auch eine Information durch das Bezirksamt: Die Mieter/innen werden angeschrieben und es erfolgt eine Mitteilung, dass der Eigentümer die Umwandlung in Wohnungseigentum beantragt hat. Gleichzeitig erfolgt die Information, dass dieses Vorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist, da der Eigentümer zugesichert hat, sieben Jahre nur an die Mieter/innen zu verkaufen. Verhindert werden kann die Umwandlung letztendlich nicht, der vorgenannte Genehmigungsvorbehalt wird jedoch im Grundbuch vermerkt, sodass dieser nicht umgangen werden kann.

Was bedeutet Umwandlung in Eigentumswohnungen? Was passiert da?

Voraussetzung für die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen ist zunächst eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese muss durch den Vermieter bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde beantragt werden. Diese wird erteilt, wenn keine bauordnungsrechtlichen Bedenken bestehen. Abgeschlossen bedeutet, dass die Wohnungen in sich „lebensfähig“ sein müssen. Dies ist beispielsweise dann nicht der Fall, wenn die Wohnung noch über ein Außen-WC verfügt. In derartigen Fällen darf keine Abgeschlossenheitsbescheigung erteilt werden. Eine Umwandlung ist dann ausgeschlossen. Nach Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung erfolgt die eigentliche Umwandlung beim zuständigen Grundbuchamt. Für jede umgewandelte Wohnung wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt, in welches der Eigentümer der Wohnung eingetragen wird.

Und was bedeutet Eigentumswohnung?

In den meisten Fällen gehört ein Mietobjekt (Haus mit mehreren Wohnungen) einem Eigentümer allein. Dieser kann in den gesetzlichen Grenzen allein bestimmen, ob und welche Maßnahmen am und im Gebäude durchgeführt werden.
Anders ist es, wenn eine Umwandlung erfolgt ist. In diesen Fällen gehören Gebäude und Grundstück zum Miteigentum. Hierbei handelt es sich um Eigentum an gemeinschaftlichen Flächen. Die einzelne Wohnung hingegen zählt zum sogenannten Sondereigentum. Jeder Wohnungseigentümer hat Sondereigentum an seiner Wohnung und darüber hinaus als Mitglied der Eigentümergemeinschaft Miteigentum am gemeinschaftlichen Eigentum. Entscheidungen in Bezug auf das Miteigentum bedürfen der Zustimmung einer Mehrheit der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft.

Unsere Wohnung befindet sich in einem Milieuschutzgebiet und wurde letztes Jahr umgewandelt. Von meinen Nachbar/innen weiß ich, dass diese beim Vermieter wegen des Kaufs ihrer Wohnung angefragt haben, der blockt aber ab. Darf er das überhaupt?

Ja, die Verpflichtung innerhalb von sieben Jahren nur an die Mieter/innen zu verkaufen führt nicht dazu, dass der Vermieter in dieser Zeit auch verkaufen muss. Es ist sogar der Regelfall, dass Vermieter die Wohnungen zunächst für die sieben Jahre im Bestand halten und sie erst nach Ablauf dieser Zeit auf dem Markt anbieten. Ist dies der Fall, haben Sie dann natürlich ein gesetzliches Vorkaufsrecht, sofern Sie bereits vor der Umwandlung in Eigentum dort Mieter/in waren.

Wie ist das mit leeren Wohnungen in Milieuschutzgebieten? Dürfen die vor den sieben Jahren verkauft werden?

Nein, wenn die Wohnungen zum Zeitpunkt der Erteilung der Umwandlungsgenehmigung bereits leer standen, können auch diese erst nach Ablauf der sieben Jahre an Dritte verkauft werden.

Wie wirkt sich die Umwandlung auf mein Mietverhältnis aus?

Weder die Umwandlung noch der Verkauf führen dazu, dass das Mietverhältnis endet. Der einmal abgeschlossene Mietvertrag bleibt auch weiterhin mit allen Rechten und Pflichten bestehen. Ein etwaiger Erwerber tritt in das bestehende Mietverhältnis ein. Haben Sie bereits vor der Umwandlung in der Wohnung gewohnt und wird die Wohnung nach der Umwandlung verkauft, profitieren Sie von einer 10-jährigen Kündigungssperrfrist. Das heißt, vor Ablauf von 10 Jahren kann der/die neue Vermieter/in Ihnen nicht wegen Eigenbedarfs kündigen.

Hierzu ein Beispiel: Wurde die Wohnung im Januar 2020 umgewandelt, im April 2020 verkauft und der neue Eigentümer am 5. Mai 2020 in das Grundbuch eingetragen, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs vor dem 5. Mai 2030 aufgrund der Kündigungssperrfrist nicht möglich. Wird die Wohnung innerhalb dieser 10 Jahre wieder durch den/die Eigentümer/in verkauft, läuft die 10-Jahresfrist einfach weiter und beginnt nicht von vorn. Das bedeutet, wird die Wohnung aus dem vorgenannten Beispiel bereits im Mai 2021 wieder veräußert, ist auch der/die neue Eigentümer/in weiter an die Kündigungssperrfrist bis zum 5. Mai 2030 gebunden.

Gilt die Kündigungssperrfrist überall?

Die Kündigungssperrfrist gilt für ganz Berlin. Handelt es sich um eine Wohnung in einem Milieuschutzgebiet, besteht ein Schutz vor Eigenbedarfskündigungen sogar für insgesamt 12 Jahre. Sieben Jahre darf nur an die Mieter/innen verkauft werden und nach Ablauf dieser sieben Jahre besteht ein weiterer Kündigungsschutz von fünf Jahren. Wichtig: War die Wohnung bereits bei Ihrem Einzug eine Eigentumswohnung, greift der besondere Kündigungsschutz über die Sperrfrist nicht. Hier gelten dann die allgemeinen Kündigungsfristen, die gestaffelt nach der Länge des Mietverhältnisses 3, 6 oder 9 Monate betragen können.

Was ist mit Mieterhöhungen und Modernisierungsmaßnahmen, gelten für Eigentumswohnungen hier besondere Regelungen?

Nein, auch Mieter/innen von Eigentumswohnungen genießen dieselben Rechte wie Mieter/innen nicht umgewandelter Wohnungen. Auch hier müssen die Vermieter Modernisierungsmaßnahmen entsprechend den gesetzlichen Anforderungen ankündigen. Auch für Mieterhöhungen gelten die ganz normalen gesetzlichen Regelungen.

^{Rechtsanwältin Franziska Dams ist Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.}

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