Rekommunalisierung war gestern
Mit der Dachgenossenschaft "Diese eG" soll das ins Schlingern geratene Vorkaufsrecht der Bezirke in Milieuschutzgebieten wieder flott gemacht werden
Von Rainer Balcerowiak
Das einst von seinen Verfechtern als eine Art Wunderwaffe gegen Spekulanten angepriesene Vorkaufsrecht der Bezirke in Milieuschutzgebieten hat für Investoren längst seinen Schrecken verloren. Immer häufiger sehen sich die städtischen Wohnungsbaugesellschaften trotz Zuschüssen nicht in der Lage, die sehr teuren und oftmals auch sanierungsbedürftigen Objekte zu erwerben. So gab es 2018 in Pankow zwar 51 Prüffälle, doch nur ein Mal wurde das Vorkaufsrecht tatsächlich ausgeübt und für zehn Häuser gab es Abwendungsvereinbarungen mit den Käufern. Die Bewohner/innen von 40 Häusern bleiben demnach den Plänen der Investoren weitgehend schutzlos ausgeliefert Der Senat räumt in seinem Ende Mai erschienenen Bericht ein, dass dies Käufer ermuntern könne, keinerlei Zugeständnisse zu machen, wenn sie sich „darauf einstellen können, dass das Vorkaufsrecht ohnehin nicht ausgeübt wird“ .
Als letzter Rettungsanker für das Vorkaufsrecht soll jetzt eine im Mai gegründete Dachgenossenschaft mit dem Namen „Diese eG“ fungieren. Aktiv wurde sie zunächst in Friedrichshain-Kreuzberg, wo anfangs bis zu 13 Häuser übernommen werden sollten. Mittlerweile sei die Genossenschaft auch in die Prüfvorgänge in anderen Bezirken involviert, teilte Aufsichtsratsmitglied Julian Zwicker auf Anfrage des MieterEchos mit. Er rechne noch in diesem Jahr mit weiteren Übernahmen im einstelligen oder niedrigen zweistelligen Bereich.
Viele müssen sich verschulden
Bislang hat die „Diese eG“ drei Häuser übernommen. Mit Rekommunalisierung durch Vorkauf hat das allerdings nichts mehr zu tun. Vielmehr müssen die bisherigen Mieter/innen als nunmehr Mitbesitzer/innen erhebliche Eigenanteile einbringen: 500 Euro/m2, die als Eigenkapital der Genossenschaft 10-15% der Finanzierung des Hauskaufs abdecken. Betuchtere Mieter/innen können auch die Anteile von ärmeren Bewohner/innen teilweise übernehmen.
Weitere Säulen der Finanzierung sind ein Bankdarlehen mit langer Laufzeit (mindestens 50%), ein zinsloses Darlehen der landeseigenen Investitionsbank Berlin (IBB) (rund 25%) und ein Direktzuschuss des Landes (10-15%).
Zwar gibt es für Inhaber/innen von Wohnberechtigungsscheinen unter bestimmten Umständen zinslose Darlehen von der IBB für die Anteile, doch die müssen zusätzlich zu den Mieten über 20 Jahre abgestottert werden, was die reale Wohnkostenbelastung für viele Bewohner/innen deutlich erhöhen würde. Und an einer Lösung für die Empfänger/innen von Transferleistungen wie der Hartz-IV-Grundsicherung werde derzeit erst noch gearbeitet, so Zwicker.
Auch an der Mietschraube wird bei der Kalkulation der Refinanzierung des Hauskaufs kräftig gedreht. Nach zehn Jahren soll die durchschnittliche Nettokaltmiete 8,50 Euro/m2 betragen. Allerdings sollen die Mieterhöhungen sozial gestaffelt werden. Ohnehin sieht das Modell einen Anteil von 25 bis 50% Inhaber/innen von Wohnberechtigungsscheinen in den von „Diese eG“ übernommenen Häusern vor, denn daran ist die Förderung des Landes gekoppelt.
Mit sozialer Wohnraumversorgung hat dieses neue Modell des bezirklichen Vorkaufs rein gar nichts zu tun. Es richtet sich in erster Linie an eher wohlhabende und/oder gut verdienende Teile der urbanen Mittelschichten in bei Investoren besonders beliebten Altstadtquartieren. Und nicht zuletzt ermuntert es Spekulanten in Milieuschutzgebieten, immer kräftiger an der Preisschraube zu drehen, da Erwerber wie „Diese eG“ – anders als die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften – bereit sind, Häuser auch zu wohnungswirtschaftlich abenteuerlichen Konditionen zu erwerben
Diese Gefahr sieht auch Gaby Gottwald, Mietenexpertin der Linken im Berliner Abgeordnetenhaus. „Mit so etwas schießt man sich möglicherweise selbst das Vorkaufsrecht sturmreif«, erklärte sie im Juni in Neues Deutschland. Bleibt die Frage, ob es nicht vielleicht schon längst „sturmreif geschossen“ ist.
MieterEcho 404 / August 2019
