Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter
MieterEcho 404 / August 2019

Mieter/innen fragen – wir antworten: Mietminderung

Von Rechtsanwalt Mirko Walther

Was sind die Voraussetzungen für eine Mietminderung?    


Mit Abschluss des Mietvertrags erwerben Sie einen Anspruch auf Nutzung einer mängelfreien Mietwohnung. Hierfür zahlen Sie die laut Mietvertrag vereinbarte Miete. Der Vermieter ist verpflichtet, den vertragsgerechten Zustand zu erhalten. Tritt in der Wohnung ein Mangel auf, der die Nutzbarkeit einschränkt, ist der vertragsgerechte Zustand nicht mehr gegeben. Ist die Nutzung der Wohnung durch den Mangel erheblich eingeschränkt, haben Sie das Recht, die Miete zu mindern, bis der ordnungsgemäße Zustand wiederhergestellt ist.                 
Beachten Sie: Enthält der Mietvertrag Einschränkungen in Bezug auf das Minderungsrecht, sind derartige Klauseln/Vereinbarungen unwirksam (§ 536 Abs. 4 BGB). Zu den weiteren Voraussetzungen lesen Sie bitte weiter.                                    

Wann darf ich als Mieter/in die Miete mindern?                
Sie dürfen immer dann die Miete mindern, wenn die Wohnqualität oder die Nutzung der Wohnung erheblich beeinträchtigt sind. Bestand der Mangel schon bei Vertragsabschluss, dürfen Sie nicht mindern. Es sei denn, der Vermieter hat sich zur Beseitigung verpflichtet und Sie haben sich das Recht zur Minderung vorbehalten. Bei einem Mangel, der im Verlaufe der Mietzeit auftritt, müssen Sie den Vermieter unverzüglich davon in Kenntnis setzen (Mängelrüge). Vom Zeitpunkt der Mängelrüge bis zur Beseitigung des Mangels dürfen Sie die Miete mindern. Sie müssen die Minderung nicht etwa beantragen. Der Vermieter muss auch nicht zustimmen. Das Recht, die Miete zu mindern, steht Ihnen kraft Gesetzes zu (§ 536 BGB).                                            

Gibt es Ausnahmen vom Recht zur Mietminderung?                
Ja. Wie schon oben erwähnt, ist die Mietminderung ausgeschlossen, wenn der Mangel schon beim Einzug bekannt war. Sie können nicht kommentarlos eine Wohnung mit defekten Fenstern anmieten und dann wegen dieses Mangels die Miete kürzen. Auch bei von Ihnen selbst verschuldeten Schäden scheidet eine Minderung aus. Außerdem ist eine Mitminderung nur dann gerechtfertigt, wenn die Wohnqualität erheblich beeinträchtigt ist. Lappalien, etwa eine defekte Glühlampe im Treppenhaus, berechtigen nicht zur Minderung. Zur Mängelbeseitigung ist der Vermieter natürlich verpflichtet. Keine Rolle spielt es dagegen, ob der Vermieter  den Mangel zu vertreten hat. Auch die Baustelle in der Straße oder der Lärm aus der Disko im Nachbarhaus können zur Mietminderung berechtigen. 

                               
Wie lange darf ich mit der Mängelanzeige warten?                
Tritt ein Mangel in Ihrer Mietwohnung auf, so müssen Sie den Mangel unverzüglich (als unverzüglich gilt nach BGH ein Zeitraum von bis zu zwei Wochen) beim Vermieter anzeigen, um ihm die Gelegenheit zu geben, den Mangel zu beheben und Gefahren von der Mietsache abzuwenden. Als Mieter/in sind Sie hierzu gesetzlich verpflichtet (§ 536c Abs.1 BGB). Zeigen Sie einen Mangel nicht an und tritt eine Verschlechterung ein, kann der Vermieter Schadensersatz von Ihnen verlangen.    

Bei Mängeln, die der Vermieter selbst verursacht und von denen er demnach Kenntnis hat, ist eine Mängelanzeige nicht erforderlich.  

                                     
Mindere ich von der Nettomiete oder von der Bruttomiete?            
Die Minderung wird immer auf Basis der Bruttomiete berechnet. Das heißt, Sie nehmen den Betrag, den Sie monatlich an den Vermieter bezahlen, also die gesamte Miete inklusive Betriebs- und Heizkostenvorschuss. Zahlen Sie Ihre Heizkosten jedoch direkt an ein Versorgungsunternehmen, beispielsweise weil Sie eine Gasetagenheizung in Ihrer Wohnung haben, dann ist dieser Betrag nicht einzubeziehen. In einem solchen Fall mindern Sie nur die „Bruttokaltmiete“, also die Nettomiete zuzüglich der Betriebskostenvorauszahlung.                

                            
Um welchen Betrag darf ich die Miete mindern?                
Wie stark Sie die Miete mindern hängt davon ab, wie sehr der Mangel die Wohnqualität beeinträchtigt. Pauschale Aussagen zum konkreten Minderungsbetrag sind nicht möglich. Die Höhe hängt immer vom jeweiligen Einzelfall ab und der lässt sich stets nur den konkreten Umständen entnehmen.               Allgemein kann gesagt werden, dass der Minderungsbetrag umso höher ist, je stärker die Beeinträchtigung ist. Als weiteres Kriterium tritt die Anzahl der betroffenen Räume bzw. Wohnfläche, als auch die Dauer der Einschränkungen hinzu.         
Gesetzliche Vorgaben, an denen Sie sich orientieren könnten, gibt es nicht. Kommt es zum Rechtsstreit, entscheiden die Richter nach ihrem Ermessen, wobei es auf die Umstände im konkreten Einzelfall ankommt. Tabellen aus dem Internet sollten Sie daher nie heranziehen. Selbst bei einer vermeintlich klaren Sachlage – wie einem Totalausfall der Heizung im Winter – halten einige Gerichte 50% für angemessen, andere dagegen 100%. Beachten Sie: Eine zu hohe Mietminderung ist verschuldet und kann schnell zu einem Zahlungsrückstand führen, der den Vermieter zur Kündigung berechtigt (BGH VIII ZR 138/11).                 
Lassen Sie sich unbedingt beraten.                                

Wie gehe ich, als Mieter/in konkret vor, wenn ich die Miete mindern oder wegen eines Mangels unter Vorbehalt zahlen möchte?                
Tritt ein Mangel an Ihrer Wohnung auf, müssen Sie ihn unverzüglich nach seiner Entdeckung schriftlich so genau wie möglich dem Vermieter melden und mitteilen, inwiefern er ihre Wohnsituation beeinträchtigt. Verlangen Sie unter Fristsetzung (genaues Datum) dessen Beseitigung. Lediglich bei ganz offensichtlichen und dem Vermieter bekannten Beeinträchtigungen, wie bei Bauarbeiten, die er selbst veranlasst hat, ist dies entbehrlich. Des Weiteren ist in der Mängelanzeige zu erklären, dass die volle Miete ab sofort nur unter Vorbehalt gezahlt wird. Geschieht danach wochenlang nichts, kann die Miete auch rückwirkend gekürzt werden. Damit wahren Sie Ihre Minderungsrechte, ohne sich der Gefahr auszusetzen, wegen Mietrückstands gekündigt zu werden.        
Es kommt häufig vor, dass Mieter/innen einen Mangel anzeigen und dann jahrelang immer wieder bei der Hausverwaltung anrufen, um sich zu beschweren, irgendwann doch die Geduld verlieren und rückwirkend die Miete mindern möchten. Eine rückwirkende Minderung ist jedoch nicht möglich, wenn man die ganze Zeit vorbehaltslos die volle Miete gezahlt hat.    Es ist daher ratsam, den Mangel anzuzeigen und gleichzeitig mitzuteilen, dass Sie die Miete bis zur Mangelbeseitigung unter Vorbehalt zahlen.                
So können Sie den Vermieter – wenn bei unterbliebener Mängelbeseitigung beispielsweise ein Betrag in Höhe einer Monatsmiete aufgelaufen ist – zur Rückzahlung auffordern. Zahlt er nicht, können Sie die Ansprüche klageweise geltend machen. In dem Verfahren wird dann auch gleich über Ihr Recht zur Minderung entschieden. Ebenso verfahren können Sie nach der Mängelbeseitigung.

                                
Wie beweise ich dem Vermieter, dass tatsächlich ein Mangel in meiner Wohnung vorhanden ist, der eine Mietminderung rechtfertigt?            
Sobald ein Mangel in Ihrer Wohnung auftritt, sollten Sie Beweise für das Vorliegen desselben sammeln. Fertigen Sie Fotos unter Angabe des Datums an. Zeigen Sie den Mangel einer oder mehreren anderen Personen, die später als Zeugen auftreten könnten. Das können auch Partner/innen oder Familienmitglieder sein (aber keine Mieter/innen oder Mitmieter/innen!). Fertigen Sie Protokolle, die Sie von Zeugen bestätigen lassen. Wichtig ist, dass Sie später das Vorhandensein des Mangels zu dem Zeitpunkt beweisen können.                     
So sind Sie gut vorbereitet, wenn es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt. Es genügt nicht, nur den Baulärm zu beklagen, Sie sollten ihn möglichst genau protokolliert haben und am besten auch durch Zeugenaussagen untermauern können. Ein „Wasserfleck an der Decke“ ist beispielsweise keine Angabe, mit der ein Richter etwas anfangen kann. Ein Foto hingegen überzeugt.    

                                
Darf ich bereits bei einem kleinen Mangel mindern?                
Nein, handelt es sich lediglich um ein kleines Problem, so ist eine Mietminderung nicht gerechtfertigt. Ein geringer Mangel liegt immer dann vor, wenn die Gebrauchsfähigkeit der Wohnung nicht erheblich beeinträchtigt ist. Das kann beispielsweise der kurzzeitige Ausfall einer ordnungsgemäß gewarteten Heizung sein, zudem wenn die Reparatur dann umgehend ausgeführt wird. Auch wenig auffällige optische Mängel, die den Mietgebrauch nicht beeinträchtigen, berechtigen nicht zu einer Mietminderung.                            

Was ist, wenn ich eine Mängelanzeige und eine Minderungsankündigung machen möchte, aber zu diesem Zeitpunkt noch nicht den genauen Minderungsbetrag kenne?                
In einem solchen Fall kündigen Sie dem Vermieter mit der Mängelanzeige trotzdem die Minderung der Miete an, teilen aber mit, dass Sie den Minderungsbetrag noch berechnen und ihn dementsprechend später mitteilen werden. Leisten Sie die kommenden Mietzahlungen unter „Vorbehalt“ und fordern Sie dann später die Rückzahlung des errechneten Minderungsbetrages.      

                                   
In welchen Fällen darf ich die Miete rückwirkend mindern?            
Grundsätzlich ist die Minderung der Miete erst ab dem Zeitpunkt möglich, ab dem Sie den Vermieter durch Ihre Mängelanzeige über das Problem informiert haben. Denn erst ab dann hat der Vermieter überhaupt die Möglichkeit, den von Ihnen beschriebenen Mangel zu beseitigen und die drohende Mietminderung dadurch abzuwenden.                
Es gibt jedoch eine Ausnahme: Wusste der Vermieter von Mängeln der Wohnung von Anfang an, hat er Ihnen diese jedoch verschwiegen, so sind Sie als Mieter/in dazu berechtigt, die Miete sogar nachträglich mit Rückwirkung in die Vergangenheit zu mindern. Kannte der Vermieter beispielsweise schon bei Ihrem Einzug eine Schimmelbelastung in der Wohnung, ohne Ihnen diese mitzuteilen, so können Sie nach Kenntnis von der Schimmelbelastung die Miete rückwirkend ab dem Einzugsdatum mindern. Das gilt sogar dann, wenn Sie bereits aus dieser Wohnung wieder ausgezogen sind.                
Auch wenn der Vermieter die Ursachen für den Mangel selbst veranlasst hat, zum Beispiel Aus- und Umbauarbeiten am oder im Haus vornehmen lässt, ist eine Mängelanzeige entbehrlich.            
In der Praxis ist es natürlich schwierig, das Wissen oder Nichtwissen des Vermieters nachzuweisen. Es ist in diesen Fällen genau zu überprüfen, ob der Vermieter den Mangel gekannt hat oder zumindest hätte kennen müssen.                                    

Muss ich dem Vermieter mitteilen, wie ich den Minderungsbetrag berechnet habe?                 Nein, Sie sind als Mieter/in nicht dazu verpflichtet, dem Vermieter Ihre Berechnungen in Bezug auf die Mietminderung mitzuteilen. Sie können aber in Ihrem Schreiben auf die aktuelle Rechtsprechung zum Mietminderungsrecht Bezug nehmen und sagen, dass Sie den von Ihnen gewählten Minderungsbetrag auf Grundlage ergangener Urteile in ähnlichen Fällen festgesetzt haben.    

                            
Droht mir die Kündigung, wenn ich die Miete mindere?                
Der Vermieter hat kein Kündigungsrecht, wenn Sie berechtigter Weise mindern. Der Vermieter muss das akzeptieren und darf das nicht als Kündigungsgrund heranziehen. Liegt in Ihrer Wohnung ein Mangel vor, der Sie zu einer Minderung berechtigt, und mindern Sie in angemessener Höhe, kann Ihnen der Vermieter nicht wirksam kündigen.            
Eine Kündigung durch den Vermieter ist nur dann möglich, wenn Sie den Minderungsbetrag „schuldhaft“ zu hoch angesetzt haben. Schuldhaft heißt, dass Sie fahrlässig oder sogar vorsätzlich einen geringen Mangel zu hoch eingestuft und den Minderungsbetrag deshalb zu hoch angesetzt haben.                
Das wäre zum Beispiel dann der Fall, wenn Sie bei einem geringen Mangel, der die Wohnqualität nicht beeinträchtigt, die Miete mindern. Aber auch, wenn Sie eine zu hohe Minderung vornehmen. Wenn dann mehr als eine Monatsmiete an Rückständen aufläuft, kann der Vermieter die Kündigung aussprechen. Denken Sie daran: Neben der fristlosen ist auch die ordentliche Kündigung möglich. Das ist deswegen so fatal, weil nur die fristlose Kündigung durch Nachzahlung aus der Welt geschafft werden kann. Im Klartext: Wer die Mietminderung fahrlässig oder vorsätzlich zu hoch ansetzt – auch darüber entscheiden die Richter nach Ermessen- kann seine Wohnung verlieren.        
Achten Sie bei der Ausübung des Minderungsrechts stets darauf, unterhalb einer Monatsmiete Mietrückstand zu bleiben. Dann muss eine rechtliche Klärung herbeigeführt werden. Für Mieter/innen empfiehlt sich folgendes Vorgehen: Man kündigt die Mietminderung an, teilt dem Vermieter aber mit, dass man einstweilen die Miete unter Vorbehalt zahlt. Nach einigen Monaten fragt man den Vermieter, ob er den geminderten Betrag akzeptiert und rückwirkend erstattet. Verneint der dies oder schweigt er, klagt man die unter Vorbehalt gezahlten Beträge ein. Im Prozess wird dann auch die Berechtigung der Mietminderung geprüft.

                                    
Mein Vermieter möchte eine energetische Modernisierungsmaßnahme durchführen. Bin ich berechtigt die Miete während der Zeit der Baumaßnahmen zu mindern?                
Der Gesetzgeber hat im Jahr 2013 mit dem Mietrechtsänderungsgesetz zum Nachteil von Mieter/innen die Mietminderung bei energetischen Sanierungen für die ersten drei Monate komplett ausgeschlossen. Trotz Staub, Baulärm und eingeschränkter Nutzbarkeit der Wohnung muss die volle Miete gezahlt werden. Erst nach Ablauf dieser Zeit, dürfen Sie auch bei energetischer Modernisierung mindern.        
In der Praxis ist bei Durchführung mehrerer Baumaßnahmen allerdings schwer zu trennen, welche Beeinträchtigung durch welche Maßnahme verursacht wird.     


Rechtsanwalt Mirko Walther berät in den Beratungsstellen Lichtenberg/Frankfurter Allee und Treptow/Dörpfeldstraße.


MieterEcho 404 / August 2019

Schlüsselbegriffe: Mietminderung,Mängelanzeige,

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