Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter
MieterEcho 405 / September 2019

„Man kann als Landesregierung eben doch was machen“

Interview mit Peter Weber

Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher hat einen ersten Entwurf für einen befristeten Mietendeckel vorgelegt. Doch wie kann die soziale Wohnraumversorgung dauerhaft gestaltet werden?

 

MieterEcho: Sie haben mit einem Mitte November 2018 in einer juristischen Fachzeitschrift veröffentlichten Aufsatz über die Kompetenzen der Bundesländer für ein eigenes Mietpreisrecht eine politische Lawine in Berlin ausgelöst. Waren Sie sich der Brisanz Ihrer Erkenntnisse von vornherein bewusst?
Peter Weber: Ja, die war abzusehen. Meine Intention war allerdings, das quasi hinter verschlossenen Türen in der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung erörtern zu können. Doch von dieser Seite kam zunächst nichts. Dann wollte ich mich natürlich nicht zurücklehnen und bin auch an die Öffentlichkeit gegangen, zunächst mit einem Leserbrief, der dann aufgegriffen wurde und den Stein ins Rollen brachte.       

Die Föderalismusreform, aus der sich die Landeskompetenz für eine Mietpreisregulierung ableiten lässt, datiert von 2006. Warum hat es so lange gedauert, bis sich die Politik damit auseinandersetzt?           
Das frage ich mich allerdings auch. Es ist möglich, dass das Wissen darüber in der Ministerialbürokratie vorhanden war, aber nicht auf den Tisch gepackt wurde. Doch es kann auch sein, dass diese besondere Facette der Föderalismusreform auf dieser Ebene nicht erkannt wurde.

Der Berliner Senat will jetzt einen Mietendeckel auf den Weg bringen. Wie müsste der Ihrer Meinung nach ausgestaltet werden?        
Dafür sind Andere mehr berufen als ich. Ich habe in meinem Aufsatz ganz bewusst nichts zur Ausgestaltung gesagt und lediglich auf die reichhaltige Historie entsprechender Regulierungen verwiesen. Es geht dabei auch um eine Grundsatzfrage. Will man den Mietendeckel auf Landesebene als dauerhaftes Instrument etablieren, quasi neben dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), oder will man ihn als eine Art Atempause nutzen, um in dieser Zeit nachhaltige wohnungspolitische Schritte einzuleiten? Die einfachste Lösung wäre der Mietenstopp, also das vorübergehende Einfrieren der Mieten.            

Das Gesetz ist ja noch nicht endgültig verabschiedet. In der Diskussion geht es auch um zahlreiche Ausnahmeklauseln, unter anderem für Vermieter, die ein Deckel in wirtschaftliche Schwierigkeiten bringen könnte. Würden diese Ausnahmen den Deckel nicht weitgehend unwirksam machen?       
Diese Gefahr sehe ich eigentlich nicht. Einige der jetzt diskutierten Regelungen, wie zum Beispiel die Härtefallklausel für Vermieter, sind vielmehr notwendig, um den Mietendeckel gerichtsfest zu machen. Die Bewirtschaftung eines Hauses muss in dem Sinne gewährleistet bleiben, dass die Substanz nicht gefährdet ist und der Hausbesitzer nicht dauerhaft in Unterdeckung kommt. Das hat auch das Bundesverfassungsgericht in seinem jüngsten Beschluss zur Mietpreisbremse klargestellt. Dabei dürfte es nicht um eine garantierte Nettorendite gehen.        

Der Mietendeckel soll auf fünf Jahre befristet werden. Eine wirksame Mietpreisregulierung sollte im Sinne der sozialen Wohnraumversorgung aber eine dauerhafte Aufgabe sein. Wie könnte es nach dem Auslaufen dieses Deckels weitergehen?        
Mit einem Mietpreisdeckel bekomme ich als Land Berlin keine geordneten Verhältnisse und keinen dauerhaften Einfluss auf den Wohnungsmarkt. Ich bin der Auffassung, man sollte diese kurzfristige Notmaßnahme in weitergehende Maßnahmen einbetten, die in einem Wohnungswirtschaftsgesetz münden könnten. Das braucht natürlich Zeit und vor allem neue Planungsinstrumente. Ein notwendiger Schritt wäre die Schaffung eines Wohnungskatasters, in dem der gesamte verfügbare Wohnraum erfasst wird. Das wäre auch ein wichtiges Instrument bei der Zweckentfremdung, denn es ist sinnlos, Ferienwohnungen zu registrieren, bevor man nicht den Wohnungsbestand erfasst hat. Wenn wir einen überwiegend privatwirtschaftlich verfassten Wohnungsmarkt haben, dann muss der auch entsprechend beaufsichtigt werden, um die Auswüchse einzudämmen.

Es ist davon auszugehen, dass ein Mietendeckel auf Landesebene vor dem Bundesverfassungsgericht landen wird, da das Miet- und Mietpreisrecht im Kern in der Kompetenz des Bundes liegt. Für wie wasserdicht halten Sie die Pläne des Berliner Senats?        
Man muss da zwei grundlegende Dinge unterscheiden. Es gibt das private Mietpreisrecht laut BGB und es gibt ein öffentliches Mietpreisrecht, das ja auch in der Geschichte Deutschlands immer eine Rolle gespielt hat. Das sind zwei unterschiedliche Rechtsgebiete. Das öffentliche Preisrecht ist kein Instrument zur Änderung der Privatrechtsordnung, die bleibt dabei unberührt. Und der Bundesgesetzgeber hat eben nur die Kompetenz für das Privatrecht. Das öffentliche Mietpreisrecht obliegt inzwischen den Ländern. Wenn man das in einem Gesetz für einen Mietendeckel sauber und präzise trennt, sehe ich sehr gute Chancen.             

Viele Politiker bezeichnen den Mietendeckel als Atempause, die genutzt werden müsse, um den Neubau bezahlbarer Wohnungen beträchtlich anzukurbeln. Doch bereits jetzt bleibt der rot-rot-grüne Senat weit hinter seinen Neubauzielen zurück. Wie könnte dieser Umschwung gelingen?  

Da bin ich überfragt. Mich trieb ja eher um, dass der Senat quasi am Rand der besorgniserregenden Mietenentwicklung in Berlin stand und stets betonte, dass man nichts machen könne, da das Bundesrecht sei. In diese Materie bin ich dann etwas tiefer eingestiegen, weil mir das einfach nicht einleuchtet. Man kann als Landesregierung eben doch was machen.         

Ich möchte trotzdem beim Thema Neubau nachhaken. Die sechs kommunalen Wohnungsbaugesellschaften befinden sich zwar im Besitz des Landes, doch es handelt sich rechtlich um AGs und GmbHs, die dem Wirtschaftsrecht unterliegen. Warum wird Wohnungsbau nicht in unmittelbarer öffentlicher Trägerschaft realisiert? Beispielsweise durch eine Anstalt öffentlichen Rechts oder einen Eigenbetrieb des Landes, in den dann auch die Wohnungsbaugesellschaften überführt werden könnten.       
Ja, da spräche einiges dafür. Die Gesellschaften haben sich in ihren privatwirtschaftlichen Mechanismen eingerichtet und kommen da auch nicht raus. Und wenn man die Wohnraumversorgung breiter Bevölkerungsschichten als öffentliche Aufgabe der Daseinsvorsorge versteht, dann gehört das auch in eine öffentliche Rechtsform auf klarer gesetzlicher Grundlage. Natürlich heißt das nicht, dass man jetzt alle Wohnungen verstaatlichen sollte, aber es braucht ein starkes, öffentliches Pendant zum privatwirtschaftlichen Wohnungsmarkt.          

Neben dem Mietendeckel sorgt in Berlin eine weitere wohnungspolitische Kampagne für Furore. Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ strebt einen Volksentscheid für die Enteignung aller privaten Immobilienunternehmen mit einen Bestand von mehr als 3.000 Wohnungen an. Ist das ein zielführender Weg zur nachhaltigen Entspannung auf dem Berliner Wohnungsmarkt?       
Ich finde die Idee recht sympathisch und vor allem auch kreativ. Man muss erst mal darauf kommen, einen bislang nie angewendeten Artikel des Grundgesetzes aufzustöbern, auf dessen Grundlage Wohnungen bestimmter Unternehmen aus guten Gründen in öffentliches Eigentum überführt werden können. Ob es wirklich dazu kommt, sei dahingestellt. Doch es hat die gesellschaftliche Debatte um den Umgang mit der Wohnungsversorgung enorm beflügelt und steht auch nicht konträr zu einem Mietendeckel. Es ergänzt sich eher. Natürlich würde dadurch kein neuer Wohnraum  geschaffen, sondern nur nachholend ein schwerer Fehler der Politik korrigiert, nämlich der Verkauf kommunaler Wohnungen an Privatunternehmen. Es gibt kein Allheilmittel, aber man muss versuchen, die Privatisierungsschraube zurückzudrehen.            

Wie könnte der Berliner Wohnungsmarkt in zehn Jahren aussehen, wenn Ihre Vorstellungen realisiert werden könnten?             
Das hängt davon ab, ob man die Atempause, die ein Mietendeckel bringen könnte, dafür nutzt, das öffentliche Wohnungsrecht und vor allem eine Wohnungswirtschaftsaufsicht auf eine solide gesetzliche Basis zu stellen. Und natürlich muss auch der Neubau weiter angekurbelt werden, wofür auch die Planungs- und Lenkungskapazitäten erheblich ausgebaut werden müssen. Derzeit ist einiges in Bewegung geraten, und allen Akteuren sollte bewusst sein, dass auf dem Wohnungsmarkt sowohl schnell als auch nachhaltig interveniert werden muss.          

Vielen Dank für das Gespräch.   

 

Peter Weber war lange Jahre in Karlsruhe als Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht tätig. Seit 2016 arbeitet er im Bezirksamt Pankow in der im Wohnungsamt für Zweckentfremdung zuständigen Abteilung.

 

Die Fragen stellte Rainer Balcerowiak.


MieterEcho 405 / September 2019

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