Eine Geschichte von Bündnissen, Vereinbarungen und Strategien
Die Vielzahl von Planungen konnte Berlins Wohnungsproblem nicht lösen
Von Hermann Werle
Die potentiell wirksamste Wohnungspolitik können zweifelsohne die landeseigenen Wohnungsgesellschaften umsetzen. In Berlin sollten diese seit 2012 wieder die Versorgung breiter Schichten der Bevölkerung mit bezahlbaren Wohnungen gewährleisten. Es wurde eine Reihe von Vereinbarungen geschlossen, denen jedoch nur bescheidene Taten folgten. Wesentlich durchsetzungsfähiger zeigte sich Thilo Sarrazin zehn Jahre zuvor. Ohne Bündnisse und Konzessionen hatte er zwischen 2002 und 2009 die Berliner Wohnungswirtschaft in die liberale Spur gesetzt.
Im „Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten“, welches der SPD/CDU-Senat am 4. September 2012 mit den landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) vereinbarte, stellte der Senat beruhend auf der Analyse des IBB-Wohnungsmarktberichtes und zweier Gutachten „eine starke Anspannung des Wohnungsmarktes“ fest. Insbesondere seien Teile von Kreuzberg, Friedrichshain, Schöneberg, Charlottenburg-Wilmersdorf sowie Prenzlauer Berg vom Wohnungsmangel betroffen, während sich gleichzeitig die Einkommen weiter Teile der Berliner Haushalte nur moderat entwickelt hätten. Der Bann schien gebrochen. Nach zehn Jahren rot-roter Koalition, die von Wohnungsprivatisierungen und völliger Wohnungsbauabstinenz geprägt waren, erschien das Thema sozialer Wohnungsversorgung erstmals wieder auf der Agenda des Senats, nunmehr in der Konstellation einer SPD/CDU-Koalition. Grundsätzlich sollte die neue Wohnungspolitik darauf ausgerichtet sein, „dass in der wachsenden Stadt die Mieten bezahlbar bleiben, sodass auch Haushalte, deren Einkommen hinter der allgemeinen Entwicklung zurückbleibt, angemessen mit Wohnraum versorgt sind“, so das Bündnispapier. Dafür sollten unter anderem energieeffiziente Gebäudesanierungen „sozialverträglich und möglichst mietenneutral umgesetzt werden“ und bis 2016 30.000 neue Wohnungen entstehen.
Bündnis für Wohnungsneubau
Zwei Jahre nach diesem ersten Bündnis war die Einwohnerzahl Berlins um über 140.000 gestiegen und der Senat rechnete laut dem Stadtentwicklungsplan (StEP Wohnen 2025) mit einer weiteren Zunahme um 239.000 Einwohner/innen bis 2025. Daraus ergab sich eine neue Zielvorgabe bezüglich des Wohnungsneubaus von etwa 137.000 Wohnungen bis 2025, was „einer Neubauleistung von etwa 10.000 Wohnungen pro Jahr entspricht“, wie es im 2014 vereinbarten „Bündnis für Wohnungsneubau in Berlin“ heißt. Im Rahmen dieses Bündnisses zwischen dem Senat, dem Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) sowie weiteren Verbänden der Immobilien- und Bauwirtschaft verpflichtete sich der Senat, zusätzliches Personal für schnellere Baugenehmigungsverfahren einzustellen und die Liegenschaftspolitik neu zu justieren. Außerdem sollte die notwendige soziale und technische Infrastruktur wie Erschließungsstraßen, Kitas, Schulen und Grünanlagen finanziert werden. Der zugleich eingerichtete IBB-Wohnungsneubaufonds sollte den Bau von 1.000 mietpreisgebundenen Wohnungen jährlich ermöglichen. Insgesamt sollten bis Ende 2016 rund 36.000 Wohnungen entstehen, wovon die landeseigenen Gesellschaften 8.500 errichten sollten. Tatsächlich entstanden in den drei Jahren von 2014 bis 2016 über 33.000 Wohnungen, davon waren allerdings annähernd 14.000 Eigentumswohnungen, die dem Mietwohnungsmarkt also keinerlei Entspannung brachten. Die LWU errichteten lediglich 2.799 Wohnungen. Darunter befanden sich gerade einmal 234 geförderte Wohnungen.
Baufertigstellungen halten nicht mit
2015 war die Bevölkerung Berlins das fünfte Mal in Folge um mehr als 40.000 Menschen angewachsen und 2016 sollten es sogar über 60.000 werden. Vor diesem Hintergrund wurde im April 2016, noch unter dem SPD/CDU-Senat, die „Roadmap für 400.000 bezahlbare Wohnungen im Landeseigentum“ auf den Weg gebracht. Die Vereinbarung des Senats mit den sechs LWU beruhte auf der Feststellung, dass letztere „das strategische Instrument zur Durchsetzung der mieten- und wohnungspolitischen Ziele der Stadt“ darstellen und dabei „eine besondere Verantwortung insbesondere bei der Versorgung von Haushalten mit geringen Einkommen“ tragen. Festgehalten wurde zudem, dass „die Entwicklung der Baufertigstellungen (…) mit dem Tempo der wachsenden Wohnungsnachfrage nicht mithält“ und sich der Druck auf die Bestandsmieten auswirke. Um dieser Entwicklung entgegen zu wirken, sollten laut der Vereinbarung die LWU ihren Bestand bis 2026 auf 400.000 Wohnungen erweitern, zwei Drittel davon durch Wohnungsneubau. 30% der vorgesehenen 53.400 Neubauwohnungen sollten gefördert werden, das heißt Einstiegsmieten von durchschnittlich 6,50 Euro/m² bieten.
Am 5. April 2017 löste die Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ das 2012 beschlossene Mietenbündnis ab. Der rot-rot-grüne Senat wollte neue Akzente setzen, knüpfte dabei aber lediglich an die alten Vereinbarungen an. Neu hinzu kam im Februar 2018 das „Bündnis für Wohnungsneubau und Mieterberatung in Berlin 2018 – 2021“, innerhalb dessen der Senat mit jedem einzelnen Bezirk ein Bündnis geschlossen hat, in dem die Neubauvorhaben nun bezirksspezifisch entwickelt werden sollen. Um adäquat auf das weiterhin starke Bevölkerungswachstum zu reagieren, wurde der Stadtentwicklungsplan 2030 entwickelt, der in einem Zwischenbericht vom Oktober 2017 einen Neubaubedarf bis 2021 von 20.000 Wohnungen jährlich sieht.
Ernüchternde Zahlen
Nach dieser Vielzahl von Bündnissen, Vereinbarungen und Strategien der letzten sieben Jahre ist der Anstieg der Durchschnittsmieten bei den landeseigenen Gesellschaften kaum gebremst. Auch wenn die Möglichkeiten zu Mieterhöhungen eingeschränkt wurden, bietet eine Ausnahmeregelung der Kooperationsvereinbarung vom April 2017 eine Hintertür. „In den Fällen, in denen die Wohnungsmiete unterhalb von 75% der Durchschnittsmiete der jeweiligen (landeseigenen) Gesellschaft liegt, kann von den Regelungen abgewichen werden“, wie es in der Vereinbarung heißt. Somit kann gerade in den Wohnungen mit noch unterdurchschnittlicher Miete die 2%-Marke jährlicher Mietsteigerung überschritten werden, wodurch die verhältnismäßig preisgünstigen Wohnungen systematisch an das allgemeine Niveau herangeführt werden. Auch beim Wohnungsbau sind die Zahlen der landeseigenen Gesellschaften ernüchternd. Wie in den Vorjahren wurden die Ziele nicht erreicht: 2017 erstellten die sechs Gesellschaften 3.011 Wohnungen, davon waren lediglich 861 gefördert, also weniger als die in der Roadmap und der Kooperationsvereinbarung von 2017 vorgesehenen 30 bzw. 50%.
Berlin ist nicht Wien
Wesentlich erfolgreicher hinsichtlich der Neuausrichtung der landeseigenen Wohnungsgesellschaften war Thilo Sarrazin während seiner Amtszeit. Er benötigte weder Bündnisse noch Vereinbarungen, um Wohnungsgesellschaften zu privatisieren oder auf Gewinn zu trimmen. Wie Sarrazin kürzlich in einer Rückschau auf dem rechtslastigen Internetportal achgut.com darstellte, drängte er „den Einfluss der Bauverwaltung und der Politik zurück, besetzte die Aufsichtsräte um, tauschte Geschäftsführungen und Vorstände aus und gab den Unternehmen nachvollziehbare betriebswirtschaftliche Ziele (…)“.
Eine soziale Neuausrichtung der LWU würde dementsprechend ein politisches Umlenken in den Unternehmen erfordern. Die im April erfolgte Neubesetzung des Vorstandspostens der Howoge mit einem vormaligen Manager des Wohnungsgiganten Vonovia deutet allerdings nicht darauf hin. Die Wiener Wohnungspolitik gilt den Berliner/innen vielfach als Vorbild und so sei auf eine Studie von Lucas Tockner von der Arbeiterkammer Wien aus dem Jahr 2017 verwiesen. Darin heißt es, dass es vor dem Hintergrund wachsender Ballungszentren „erstens erforderlich ist, dass mehr soziale Mietwohnungen gebaut werden. Dadurch wüchse nicht nur das Angebot an bezahlbaren Wohnungen, sondern über einen entsprechenden Angebotseffekt könnte mittelfristig auch das Preisniveau im privaten Segment gedämpft werden.“ Wien ist zwar nicht weit, so manche Botschaft braucht wohl dennoch ihre Zeit, um in Berlin anzukommen. Derweil plant die Sozialsenatorin Zeltplätze für Wohnungslose.
MieterEcho 402 / April 2019
Schlüsselbegriffe: Berliner Wohnungspolitik,Wohnungspolitik Berlin