Ein Hebel zur Entmietung
Wegen Eigenbedarfs darf auch vertragstreuen Mieter/innen gekündigt werden
Von Marek Schauer
Normalerweise kommt es bei Kündigungen des Vermieters auch auf die eigene Verantwortlichkeit des Mieters oder der Mieterin an. Kündigungsgründe, die im Einzelfall zu überprüfen sind, können etwa fehlende oder verspätete Mietzahlungen oder eine unerlaubte Untervermietung sein. Beim Eigenbedarf braucht jedoch kein Verschulden des Mieters oder der Mieterin vorzuliegen.
Nach dem Gesetz dürfen hier sogar vertragstreue Mieter/innen gekündigt und geräumt werden. In § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 2 BGB heißt es da: „(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn (…) 2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (…)“. Im Klartext: Es kommt auf das Verhalten als Mieter/in in diesem Tatbestand der Kündigung gar nicht an. Egal, wie brav man war, wie wenig der Vermieter an seine Instandhaltungspflicht bei Mängeln erinnert wurde oder ob bei Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen Widerspruch erhoben wurde: Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann dadurch nicht verhindert werden. Ein vorheriger Verzicht auf Mieterrechte wegen des „guten Verhältnisses“ hilft beim Thema Eigenbedarf nicht weiter.
Vermieter muss die Kündigung begründen
Natürlich muss der Vermieter auch diese Sorte Kündigung begründen. Das heißt, er muss das Benötigen der Räume für „sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts“ darlegen. Leider hat die Rechtsprechung die Anforderungen an die Begründung der Kündigung mit den Jahren immer weiter gesenkt. Verblieben ist nach dem Bundesgerichtshof (BGH) nur noch eine sogenannte Missbrauchskontrolle. Danach wäre eine Kündigung wegen Eigenbedarfs wirksam, wenn folgende Prüfungshürden übersprungen werden: 1. „ob der Vermieter tatsächlich die ernsthafte Absicht hat, die Wohnung selbst zu nutzen oder diese einem Angehörigen zu überlassen“; Dies gilt zum Beispiel nicht bei einer Kündigung „auf Vorrat“, wenn noch ungewiss ist, wann die Räume benötigt werden. 2. „ob der Nutzungswille von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen ist“; Hier sind die Anforderungen seit einer BGH-Entscheidung aus dem vorigen Jahrtausend nicht sonderlich hoch zu setzen. Dies folgt aus dem Grundrecht auf Eigentum und der damit verbundenen Lizenz, andere von diesem auszuschließen – auch den/ die Mieter/in und (ehemalige/n) Vertragspartner/in. Die Beispiele in der Rechtsprechung sind vielfältig. Ein kürzerer Arbeitsweg, mehr Platz für die Familie, finanzielle Erwägungen etc. Leider lässt sich die Tendenz in der Rechtsprechung wie folgt zusammenfassen: So lange das Interesse nicht komplett unsinnig ist, kann der Vermieter den Mieter mit dem Hebel Eigenbedarf aus der Wohnung befördern. 3. „ob durch die Inanspruchnahme der gekündigten Wohnung der Bedarf des Vermieters tatsächlich gedeckt wird“; 4. „ob der Bedarf des Vermieters durch eine andere frei stehende oder frei werdende Wohnung gedeckt werden kann“; Diese Punkte dürften selbsterklärend sein. 5. „ob der Wohnbedarf ‚weit überhöht‘ ist.“ Auch hier ist die Rechtsprechung des BGH großzügig. Grundsätzlich ist das Interesse des Eigentümers zu beachten, der selbst entscheiden kann, wie groß seine Wohnung sein soll. Erst bei „Missbrauch“ kann der Einwand des überhöhten Wohnbedarfs greifen und wann das zutrifft, weiß eigentlich keiner genau.
Den Missbrauch nachweisen
Trotz dieser für Mieter/innen negativen Voraussetzungen, sollte jedoch niemand gleich die Koffer packen, wenn eine Kündigung wegen Eigenbedarfs in der Post ist. Denn die zuvor genannte „Missbrauchskontrolle“ weist schon darauf hin, dass diese Kündigungsmöglichkeit sehr gerne missbraucht wird. Berliner Richter/innen berichten von einer zunehmenden Zahl von Eigenbedarfsklagen und Rechtsanwält/innen wiederum von der vermehrten Aufdeckung vorgetäuschter Eigenbedarfskündigungen. Auch der Vermieterverband „Haus und Grund“ kennt die Praxis und rät insbesondere wegen der möglichen Schadensersatzklagen ab, wie die Berliner Morgenpost berichtet. Vergessen hat die Vermieterlobby dabei geflissentlich, dass vorgetäuschter Eigenbedarf ein strafrechtlich relevanter Betrug ist. Die Problematik, so einen Missbrauch des Eigenbedarfs zu „überführen“, liegt auf der Hand. Denn es handelt sich beim Eigenbedarf regelmäßig um eine subjektive Entscheidung des Vermieters. Also eine interne Willensbildung, die nur anhand äußerer Umstände widerlegt werden kann, weil die wahren Absichten des Vermieters schließlich unbekannt bleiben. Gleiches gilt für einen Angehörigen, wenn für diesen die Wohnung benötigt wird. Wer eine Eigenbedarfskündigung erhält, sollte zunächst Ruhe bewahren, aber sofort eine Beratungsstelle aufsuchen. Außerdem sollte der oder die so Gekündigte eine Zusammenfassung des bisherigen Verlaufs des Mietverhältnisses stichpunktartig aufschreiben. Gab es in der Vergangenheit Streit, beispielsweise wegen einer Mieterhöhung, einer Betriebskostenabrechnung oder wegen Mängeln? Wurde zu Recht gegen eine Modernisierungsankündigung vorgegangen? Hat der Vermieter in einem dieser Fälle überreagiert, sogar schon mit einer Kündigung gedroht? Gab es andere Kündigungsversuche, die gescheitert sind? Hat der Vermieter einen Aufhebungsvertrag für das Mietverhältnis angeboten, der aber vom Mieter abgelehnt wurde? Ganz wichtig ist es, Informationen zu sammeln. Sind die Angaben in der Kündigung zutreffend? Hat der Vermieter weitere (leerstehende) Wohnungen? Erscheinen die Angaben unschlüssig? Etwa, weil der Vermieter gar keine Kinder hat oder diese gar nicht nach Berlin wollen, weil sie ihren festen Lebensmittelpunkt längst in Hamburg haben, wie der Vermieter bei einem Gespräch erwähnte. Es kommt hier auf jedes Detail an.
Im allerschlimmsten Fall, wenn die Informationsbeschaffung schwierig ist, sollte man auch an einen Privatdetektiv denken. Die Kosten können im Falle des Erfolgs der Widerlegung des Eigenbedarfs vom Vermieter getragen werden und der Detektiv ist ein tauglicher Zeuge vor Gericht. Fehler sollten Mieter/innen in dieser Situation dringlich vermeiden, also keine Vertragsverletzungen begehen. Die Miete muss pünktlich und vollständig gezahlt werden (im Zweifel unter Vorbehalt), und es darf unter anderem nicht unerlaubt untervermietet werden. Selbst bei Missbrauch von Eigenbedarf und dessen Widerlegung wird der Vermieter kein Mittel ungenutzt lassen, später erneut zu kündigen.
Erfolgreiche Beispiele aus der Praxis
Obwohl die Eigenbedarfskündigung für Mieter/innen bedrohlich ist, gibt es auch immer wieder Mut machende Beispiele aus der anwaltlichen Praxis. So ersteigerte ein Vermieter, der selbst in der Immobilienbranche tätig ist, eine Eigentumswohnung zum Schnäppchenpreis mit einem Mieter aus der Berliner Mietergemeinschaft. Er kündigte die Wohnung wegen Eigenbedarfs: Seine Mutter, Mitte 60, seit Jahrzehnten in Tel Aviv wohnhaft, vorher in Hessen, würde in die Wohnung ziehen wollen. Diese liegt im recht hippen und lauten Szene-Kiez Friedrichshain, noch dazu im 4. Stockwerk und hat keinen Fahrstuhl. Das erschien dem Mieter und mir als seinem Rechtsanwalt wenig plausibel. Der Vermieter klagte auf Räumung. Mein Mandant und ich bestritten den Vortrag und traten dem mit Argumenten entgegen. Der Vermieter bot die Mutter noch als Zeugin an – das musste er, um eine Chance zu haben. Er probierte dann durch Auszugsangebote eine Brücke zum Auszug zu bauen, aber wir lehnten ab. Als es schließlich zur Zeugenvernehmung kommen sollte, zog der Vermieter das Angebot der mütterlichen Zeugin zurück. Dadurch verlor er den Prozess. „Der Beklagtenvertreter hat mit dieser Taktik sein Ziel erreicht“ schrieb die Anwältin des Vermieters damals säuerlich. Durch konzentriertes Zusammenwirken und unter Berücksichtigung der oben genannten Grundregeln konnte die Räumung verhindert werden. Wir wissen nicht, ob es sich hier um eine Täuschung handelte, doch der Verdacht liegt nahe. Darauf kommt es nun nicht mehr an. Das Beispiel zeigt jedoch, dass man bei Beachtung der oben genannten Regeln dem scharfen Schwert des Eigenbedarfs nicht schutzlos ausgeliefert ist.
MieterEcho 401 / April 2019
Schlüsselbegriffe: Entmietung,Eigenbedarf,Eigenbedarfskündigung,Kündigung