Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter
MieterEcho 394 / April 2018

WOHNUNGSPOLITIK – Immobilienlobby kann sich freuen

Bei Wohnungsbau und Mieterschutz setzt der Koalitionsvertrag kaum neue Akzente

Von Rainer Balcerowiak

 

177 Seiten umfasst der Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD, der die Grundlage für das Regierungshandeln der kommenden vier Jahre darstellen soll. Neun Seiten, unter der Überschrift „Lebenswerte Städte, attraktive Regionen und bezahlbares Wohnen“ , beschäftigen sich mit Wohnungsbau und Mietenpolitik.    

                    

Koalitionsverträge bestehen in erster Linie aus Polit-Folklore und Allgemeinplätzen. Und gleich am Anfang des neuen Koalitionsvertrags wird dankenswerterweise eingeräumt, dass der Inhalt ohnehin nicht sonderlich ernst zu nehmen ist. In der Präambel heißt es, „Formulierungen mit ‚werden‘ sind grundsätzlich prioritär, Formulierungen mit ‚wollen‘ nicht“. Das bedeutet: Wenn von „wollen“ die Rede ist, handelt es sich um eher unverbindliche Absichtserklärungen. Vieles soll zudem in
Kommissionen und Fachforen zunächst „geprüft“ oder „evaluiert“ werden, was in der Regel eine Verschiebung auf den Sankt Nimmerleinstag bedeutet.

Im ersten Kapitel geht es um eine „Wohnraumoffensive“: „Wir wollen erreichen, dass 1,5 Millionen Wohnungen und Eigenheime frei finanziert und öffentlich gefördert gebaut werden.“ Dazu soll es noch in diesem Jahr einen „Wohngipfel“ geben. Insgesamt sollen in den Jahren 2020/2021 „mindestens zwei Milliarden
Euro für den sozialen Wohnungsbau zweckgebunden bereitgestellt werden“, wobei steuerliche Anreize für Investoren eine zentrale Rolle spielen. Geplant ist eine auf vier Jahre befristete Sonderabschreibung in Höhe von 5% zusätzlich zur linearen Abschreibung für Investitionen im nicht näher bezifferten „bezahlbaren Mietsegment“.

Von Wohnungsbau in unmittelbarer Trägerschaft der Länder und der Kommunen und der Schaffung von dauerhaft preisgünstigen Wohnungen statt der üblichen befristeten mietpreisgebundenen Zwischennutzung im geförderten sozialen Wohnungsbau ist erwartungsgemäß nicht die Rede. Und auch für nicht-profitorientierte Wohnungsbauträger gibt es wenig mehr als ein paar warme Worte von den Koalitionären: „Wir wollen das Engagement von Genossenschaften, kommunalen und kirchlichen Wohnungsunternehmen, nicht gewinnorientierten Initiativen und Stiftungen für den Neubau und eine sozialverträgliche Sanierung im Sinne einer Gemeinwohlorientierung unterstützen. Wir wollen dazu gezielt langfristige Finanzierungen und Bürgschaften durch die KfW zur Verfügung stellen. Mit Beratung, weiteren innovativen Finanzierungsmodellen und einem Austausch guter Beispiele wollen wir auch Neugründungen in diesem Feld unterstützen.“ Wie gesagt: „wollen“ und nicht „werden“. Ähnlich blumig sind die Formulierungen zum Wohngeld: „Wir wollen eine Anpassung des Wohngeldes an die jeweiligen allgemeinen und individuellen Lebensbedingungen vornehmen. Die Veränderung der maßgeblichen Kriterien wollen wir regelmäßig prüfen.“ 

 

Keine Wende bei Bodenpolitik

Auch bei dem in Berlin sattsam bekannten Problem mit den Liegenschaften der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) wird nichts festgelegt, sondern lediglich angestrebt, dass die Bima „den Ländern und Kommunen zu Zwecken der sozialen Wohnraumförderung bundeseigene Grundstücke rechtssicher und im beschleunigten Verfahren zu vergünstigten Konditionen zur Verfügung stellen kann“. Als konkretes Ziel wird formuliert, „den sozialen Wohnungsbau mindestens auf heutigem Niveau und langfristig zu verstetigen“. Was jedoch bedeutet, dass auch künftig mehr Wohnungen aus der Sozialbindung herausfallen können, als neu gebaut werden.

Den Kommunen wird versprochen, sie „bei der Aktivierung von Bauland und Sicherung bezahlbaren Wohnens zu unterstützen“. Ferner strebe man „weitere Verbesserungen im Bauplanungsrecht an“.
Konkreter wird es an diesem Punkt allerdings nicht. Schließlich will die Regierung dafür und für die künftige Bodenpolitik erstmal eine Enquete-Kommission einsetzen. Dagegen wird unmissverständlich festgestellt: „Weitere Verschärfungen der Eingriffsmöglichkeiten der Kommunen in Eigentumsrechte durch Gestaltung auf Bundesebene werden dabei nicht verfolgt.“ Das kann man durchaus als eine Art Leitsatz verstehen und betrifft auch die Spielräume beim Erlass von Milieuschutzsatzungen oder beim Schutz von Mieter/innen vor Eigenbedarfskündigungen bei Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen.

Auch eine weitere vermeintliche Herzensangelegenheit der SPD wird nicht verbindlich geregelt. Für die sogenannten „Share Deals“, Immobilienverkäufe ohne Verpflichtung zur Zahlung der Grunderwerbsteuer, wird lediglich eine „effektive und rechtssichere gesetzliche Regelung“ nach Abschluss der entsprechenden „Prüfarbeiten“ avisiert. Durch diese meist von institutionellen Investoren und Immobilienkonzernen eingefädelten Deals gehen der öffentlichen Hand pro Jahr allein in Berlin mittlere dreistellige Millionenbeträge verloren. Doch mit dieser Lobby will sich die neue Koalition offensichtlich nicht ernsthaft anlegen.

Ziemlich präzise bedient wird dagegen die klassische CDU/CSU-Klientel. Eingeführt wird ein maximal zehn Jahre auszuzahlendes „Baukindergeld“ in Höhe von 1.200 Euro pro Kind und Jahr für den „Ersterwerb von Neubau oder Bestand“. Die Einkommensgrenzen sind großzügig bemessen und liegen beispielsweise bei Familien mit zwei Kindern bei 100.000 Euro Jahresbruttoeinkommen. Unterstützend soll der Eigenkapitalanteil durch langfristige Bürgschaften (bis zu 20 Jahre) abgesichert und die Grunderwerbsteuer durch einen Freibetrag für selbstgenutzte Immobilien abgesenkt werden.
   

 

Mietpreisbremse bleibt unwirksam   

Im zweiten Teil des Kapitels geht es dann um das Mietrecht. Und auch hier bleibt es – von wenigen Ausnahmen abgesehen – vage und unverbindlich. Angekündigt werden neue „gesetzliche Mindestanforderungen für eine standardisierte Gestaltung qualifizierter Mietspiegel“. Erreicht werden soll, „dass die tatsächlichen Marktverhältnisse auf zuverlässiger Datengrundlage differenziert dargestellt werden“. Die Verlängerung des Betrachtungszeitraums der Bestandsmieten, was die Mietspiegelwerte senken könnte, wird allerdings lediglich „geprüft“.

Auch bei der Mietpreisbremse, die eigentlich eine Kappung der Neuvertragsmieten bei einem Wert von 10% oberhalb des Mietspiegelwerts vorsieht, ist von „wollen“ die Rede. Geplant ist eine gesetzliche Auskunftspflicht des Vermieters bezüglich der Vormiete, um „mehr Transparenz bei der Mietpreisbremse zu
erreichen“. Sanktionen bei Verstößen sind weiterhin nicht vorgesehen, was eine unmittelbare Ermutigung bedeutet, auch weiterhin bei Neuvermietungen zu verlangen, was der Markt hergibt, denn Vermieter müssen überhöhte Beträge lediglich zurückerstatten. Unangetastet bleibt auch die Ausnahme bei der Mietpreisbremse bezüglich bereits zuvor überhöhter Mieten. Generell werde man die Mietpreisbremse bis Ende 2018 „auf Geeignetheit und Wirksamkeit“ untersuchen und dabei „Erkenntnisse aus der Rechtsprechung“ berücksichtigen.

Im Kapitel zum Mieterschutz heißt es, dass „gezieltes Herausmodernisieren künftig den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit erfüllen und für Mieter Schadensersatzansprüche begründen wird“. In Gebieten mit geltenden Kappungsgrenzen für allgemeine Mieterhöhungen wird die Modernisierungsumlage auf 8% gesenkt. Als weitere Kappungsgrenze soll die monatliche Miete „nach einer Modernisierung nicht um mehr als 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöht werden“. Das zumindest wäre eine kleine, wenn auch vollkommen unzureichende Verbesserung. Gerade in Berlin, wo es immer noch einen recht großen Bestand von Wohnungen mit Nettokaltmieten zwischen 5 und 6 Euro/m² gibt, wären besonders bei energetischen Modernisierungen nach wie vor Mieterhöhungen von 50% und mehr möglich. Auch eine von vielen Mieter- und Verbraucherverbänden geforderte Koppelung der Mieterhöhungen nach energetischer Modernisierung an die tatsächliche Energieeinsparung ist nicht vorgesehen. In Bezug auf die entsprechenden Gesetze und Verordnungen ist lediglich vorgesehen, diese „zu vereinfachen“ und „zusammenzuführen“.

Es kommt also so, wie es zu befürchten war. Auch von der neuen Großen Koalition haben Mieter/innen und Wohnungssuchende wenig bis nichts zu erwarten. Die Profitlogik des Wohnungsmarkts bleibt weitgehend unangetastet. Dass die SPD und sogar einige Mieterverbände die Ergebnisse der Koalitionsverhandlungen fast schon euphorisch als Meilenstein der sozialen Wohnraumversorgung und des Mieterschutzes loben, klingt zwar absurd, war aber zu erwarten.       


MieterEcho 394 / April 2018

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