Mieter/innen fragen – wir antworten
Fragen und Antworten zu Gebrauchsrechten im Wohnraummietverhältnis
Rechtsanwalt Gerd-Peter Junge
Ich habe geheiratet und möchte meinen Ehepartner in die Wohnung aufnehmen. Darf mir mein Vermieter das verbieten?
Die Aufnahme der nächsten Angehörigen in die eigene Mietwohnung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Dazu zählen auf jeden Fall Kinder, Eltern, Ehepartner/in und seine/ihre Kinder. Lebenspartner/innen gemäß § 1 Lebenspartnerschaftsgesetz sind Ehegatten gleichgestellt. Die Aufnahme dieser Personen ist dem Vermieter lediglich anzuzeigen. Sie treten damit jedoch nicht als Vertragspartner/in in das Mietverhältnis ein. Eine Beschränkung für die Aufnahme der nächsten Angehörigen in die Mietwohnung könnte sich allenfalls aus einer Überbelegung der Mietwohnung ergeben. Wenn jedoch lediglich der/die Ehepartner/in bzw. der/die Lebenspartner/in aufgenommen wird, ist dies nicht zu erwarten.
Bei Mietbeginn habe ich jeweils zwei Schlüssel für die Haustür und die Wohnungstür erhalten. Ich habe jetzt geheiratet und meine Ehefrau und ihr Kind in die Mietwohnung aufgenommen. Kann ich verlangen, dass mein Vermieter mir weitere Schlüssel aushändigt?
Die Anzahl der den Mieter/innen zu überlassenen Schlüssel soll sich an der Zahl der Nutzer/innen der Wohnungen orientieren. Wenn sich die Zahl der berechtigten Wohnungsnutzer/innen im Laufe der Mietzeit erhöht, können Sie auf Ihre Kosten weitere Schlüssel anfertigen lassen. Darüber müssen Sie Ihren Vermieter lediglich informieren. Ist die Anfertigung eines Sicherheitsschlüssels mit Zertifikat erforderlich, muss der Vermieter die Zustimmung zur Herstellung erteilen. Bei Beendigung des Mietverhältnisses müssen Sie dann sämtliche, auch die auf Ihre Kosten gefertigten Schlüssel an den Vermieter herausgeben.
Ich möchte eine Markise auf meinem Balkon als Sonnenschutz anbringen. Muss ich meinen Vermieter fragen?
Da eine Markise an die Fassade angebracht werden müsste und sich dadurch außerdem das äußere Erscheinungsbild des Hauses verändern würde, müssen Sie Ihren Vermieter um Zustimmung bitten. Soweit er einverstanden ist, müssen Sie die Markise auf eigene Kosten fachgerecht anbringen bzw. anbringen lassen sowie auf Verlangen des Vermieters bei Beendigung des Mietverhältnisses wieder entfernen und etwaige Beschädigungen der Fassade auf Ihre Kosten beseitigen. Ein Anspruch auf Zustimmung zur Anbringung einer Markise dürfte nicht bestehen, da die Fassade nicht mitvermietet ist. Das wäre anders zu beurteilen, wenn der Vermieter bereits anderen Mieter/innen die Zustimmung zur Anbringung einer Markise erteilt hat.
Ich bin selbstständiger Handelsvertreter. Kann mir mein Vermieter verbieten, meine Tätigkeit von meiner Mietwohnung aus auszuüben?
Mietwohnungen dienen nicht zur gewerblichen Nutzung, dies würde eine Zweckentfremdung bedeuten. Allerdings kann der Vermieter nicht verbieten, dass Sie im Zusammenhang mit Ihrer selbstständigen Tätigkeit Büroarbeiten in Ihrer Mietwohnung erledigen, solange die gewerbliche Tätigkeit nicht nach außen in Erscheinung tritt. Sie können sich auch ein Arbeitszimmer in Ihrer Wohnung einrichten. Wenn Sie also Ihre Kundenkontakte von zu Hause aus telefonisch organisieren und Ihre Kunden Sie nicht in Ihrer Mietwohnung aufsuchen, kann Ihr Vermieter dies nicht verbieten. Wenn Ihre Tätigkeit allerdings mit einem lebhaften Kundenverkehr in Ihrer Mietwohnung verbunden wäre, könnte der Vermieter die Ausübung der Tätigkeit in der Mietwohnung untersagen. (Weitere Informationen: Arbeiten in der Mietwohnung war Thema der Fragen und Antworten im MieterEcho Nr. 370/ Oktober 2014.)
Kann mein Vermieter mir verbieten, im Bad Fliesen anzubohren?
Das hängt von der konkreten Vertragsgestaltung ab. Im Allgemeinen soll das Dübeln in angemessenem Umfang durch Fliesen auch ohne Zustimmung des Vermieters erlaubt sein. Als angemessener Umfang gilt, wenn Sie im Bad Gegenstände anbringen wollen, die im Haushalt zu den üblichen Geräten und Vorrichtungen gehören. Eine Untersagung des Anbohrens von Fliesen in einer Formularklausel in einem vorgedruckten Vertrag wäre unwirksam. Allerdings könnte Ihr Vermieter bei Vertragsabschluss in einem ansonsten aus Formularklauseln bestehenden Mietvertrag mit Ihnen eine individuelle Vereinbarung treffen, wonach das Anbohren von Fliesen nicht erlaubt ist. In diesem Fall können Sie selbst entscheiden, ob Sie die Mietwohnung auch unter diesen Bedingungen anmieten wollen.
Ich bin Hobbymusikerin. Darf ich zu Hause auf meinem Instrument üben?
Das Musizieren sowie das Hören von Musik gehört zum vertragsgemäßen Wohngebrauch. Sie müssen aber Rücksicht auf die anderen Mieter/innen in einem Mehrfamilienhaus nehmen und insbesondere die gesetzlichen Regelungen zum Lärmschutz sowie die eventuell durch eine Hausordnung vereinbarten Ruhezeiten einhalten. Als übliche Ruhezeiten werden die Nachtruhe von 22 bis 7 Uhr und die Mittagsruhe von 13 bis 15 Uhr angesehen. Auch außerhalb der Ruhezeiten wird die Beschränkung auf eine Höchstdauer für das Musizieren von täglich 2 bis 3 Stunden hinzunehmen sein. Während der Ruhezeiten könnten Sie selbstverständlich auch üben, allerdings nur in Zimmerlautstärke. Das heißt, dass von dem Instrument ausgehende Geräusche außerhalb der Wohnung nicht mehr oder kaum noch wahrgenommen werden dürfen. Das schließt das Spielen auf einem Instrument faktisch aus.
Ich habe gehört, dass sich das Meldegesetz geändert hat und Vermieter nun Aus- und Einzug bescheinigen müssen. Stimmt das?
Aufgrund einer Novellierung des Meldegesetzes verlangt die Behörde seit dem 1. November 2015 bei einer Anmeldung einer Wohnung als Wohnsitz die Bestätigung des Wohnungsgebers. Der Wohnungsgeber muss jedoch nicht der Vermieter sein. Wohnungsgeber ist, wer einem anderen eine Wohnung tatsächlich zur Benutzung überlässt. Wenn Sie selbst Hauptmieter/in sind oder werden, benötigen Sie für die Anmeldung die Bestätigung Ihres Vermieters. Wenn Sie zur Untermiete einziehen, muss der/die Hauptmieter/in, also Ihr/e Untervermieter/in die Anmeldung bestätigen. Wenn Sie zu Angehörigen – beispielsweise zu Ihren Eltern oder zu Ihrem/Ihrer Lebenspartner/in – ziehen, genügt deren Bestätigung. Die Anmeldung bzw. Ummeldung ist innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug in die Wohnung vorzunehmen. Ein Unterlassen oder verspätete Ummeldung kann als Ordnungswidrigkeit verfolgt werden.
Ich möchte mir eine Katze anschaffen. Muss ich meinen Vermieter dazu um Zustimmung bitten?
Zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört nach allgemeiner Auffassung die Haltung von Kleintieren wie beispielsweise Ziervögeln, Zierfischen, Hamstern und Meerschweinchen. Diese bedarf daher keiner Erlaubnis des Vermieters. Es wird derzeit unterschiedlich bewertet, ob Katzenhaltung ebenfalls zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört oder Katzen und Hunde gleichzustellen sind. Ob Sie Tiere in der Wohnung halten dürfen, richtet sich nach der konkreten Vertragsgestaltung. Soweit der Mietvertrag in einer Formularklausel die Tierhaltung generell untersagt, ist dies unwirksam. Das heißt jedoch nicht, dass nun jede Tierhaltung gestattet wäre. Das gilt auch für den Fall, dass der Mietvertrag keine Regelung zur Tierhaltung enthält. Regelmäßig ist jedoch vertraglich vereinbart, dass die Tierhaltung, mit Ausnahme von Kleintieren, der Erlaubnis des Vermieters bedarf. In diesem Fall müssen Sie vor der Anschaffung des Tiers Ihren Vermieter um Erlaubnis bitten. Dessen Entscheidung steht aber nicht im freien Ermessen. Er muss eine nachvollziehbare Einzelfallentscheidung treffen und sowohl Ihre als auch seine und die Interessen der Hausbewohner/innen berücksichtigen. Abzuwägen sind die spezifischen Eigenschaften sowohl des Tiers/der Tiere als auch der Wohnung und des Hauses sowie die persönlichen Verhältnisse und berechtigten Interessen der Hausbewohner/innen. Auch andere Tiere im Haus, die bisherige Handhabung des Vermieters in Bezug auf Tierhaltung sowie besondere Bedürfnisse nach der Tierhaltung – Beispiel Blindenhund – spielen eine Rolle. Soweit allerdings gewichtige Gründe vorliegen, kann der Vermieter im Einzelfall die Zustimmung verweigern. Wenn vom Tier Beeinträchtigungen für die anderen Mieter/innen des Hauses ausgehen, kann eine Zustimmung auch nachträglich widerrufen werden.
Mein Vermieter hat ohne Ankündigung im Hausflur eine Videokamera installiert. Muss ich das hinnehmen?
Bei der Überwachung öffentlich zugänglicher Bereiche wie dem Hauseingangsbereich oder dem Hausflur durch Kameras hat der Vermieter die Persönlichkeitsrechte der Mieter/innen zu beachten. Ohne ausdrückliche Zustimmung aller Mieter/innen ist er jedenfalls nicht berechtigt, Personenbewegungen durch Kameras zu kontrollieren, da dies in das Recht der Mieter/innen zur informationellen Selbstbestimmung eingreift. Wenn Sie also mit der Kameraüberwachung nicht einverstanden sind, sollten Sie Ihren Vermieter zur Beseitigung der Kamera auffordern und ihm ankündigen, dass Sie dies ggf. mithilfe einer einstweiligen Verfügung durchsetzen würden.
Ich gehe meistens erst spät in der Nacht schlafen. Nun hat sich ein Nachbar darüber beschwert, dass ich nachts dusche. Mein Vermieter hat mich aufgefordert, das zu unterlassen. Darf er mir vorschreiben, wie ich meinen Lebensrhythmus gestalte?
Selbstverständlich können Sie selbst entscheiden, wann Sie duschen. Die Benutzung von Bad und Dusche und auch der Toilette gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung und ist daher auch nachts gestattet. Allerdings ist mit Rücksicht auf die anderen Hausbewohner/innen die Duschzeit auf 30 Minuten zu beschränken. Selbstverständlich dürfte sein, dass Sie unnötigen Lärm wie die Benutzung eines Duschradios oder lautes Singen unter der Dusche vermeiden.
Wir haben einen Waschkeller mit Gemeinschaftswaschmaschinen im Haus. Ich möchte aber eine eigene Waschmaschine in der Wohnung aufstellen und nutzen. Kann der Vermieter das untersagen?
Nein. Sofern Sie keine individualvertragliche Vereinbarung darüber getroffen haben, kann Ihr Vermieter Ihnen in der Regel nicht verbieten, eine eigene Waschmaschine aufzustellen. Um das zu untersagen, benötigt er einen triftigen Grund und dieser wird schwer zu finden sein. Der Gebrauch elektrischer Haushaltsgeräte gehört zum allgemein üblichen Gebrauch. Das Aufstellen einer Waschmaschine in Küche oder Bad ist daher erlaubt, wenn der erforderliche Anschluss vorhanden ist. Einen Anspruch auf Einrichtung eines Anschlusses haben Sie aber nicht. Wollen Sie sich einen Anschluss auf eigene Kosten legen lassen, brauchen Sie hierfür die Erlaubnis Ihres Vermieters, da dies eine bauliche Veränderung darstellt. Das zu Waschmaschinen Gesagte gilt auch für Spülmaschinen und für Trockner. Bei Trocknern kommt hinzu, dass eine ausreichende Abluftvorrichtung vorhanden ist oder geschaffen werden muss. Auch hierfür gilt: Zu baulichen Veränderungen brauchen Sie die Erlaubnis vom Vermieter.
Wir haben vier Kinder. Es kann natürlich vorkommen, dass diese beim Spielen Lärm verursachen. Nachdem neue Mieter/innen unter uns eingezogen sind, gibt es ständig Beschwerden darüber. Ist Lärm durch Kinderspiele eine Vertragsverletzung?
Menschen sind unterschiedlich lärmempfindlich. Von Kindern ausgehender Lärm ist daher häufig ein Streitthema in Mietshäusern. Erfreulicherweise hat sich in der Gesellschaft mehr Toleranz gegenüber Kindern herausgebildet. Das kann man auch daran erkennen, dass im Bundes-Immissionsschutzgesetz und in entsprechenden Länderregelungen Geräuscheinwirkungen, die von Kinder- und Ballspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen ausgehen, nicht als schädliche Umwelteinwirkung gelten. Natürlich gibt es derartige Regelungen für die Wohnraumnutzung nicht. Selbstverständlich dürfen Ihre Kinder in der Wohnung spielen. Sie sollten jedoch darauf achten, dass vom Spielen Ihrer Kinder kein übermäßiger Lärm ausgeht, der zu einer unzumutbaren Störung der anderen Hausbewohner/innen führt. Ruhezeiten sollten Sie einhalten.
Mit Einbruch der kalten Jahreszeit beginnt der alljährliche Kampf mit unserem Vermieter um eine ausreichende Beheizung der Wohnung. Unser Vermieter wohnt mit im Haus und scheint kälte-unempfindlich zu sein. Muss ich eine Raumtemperatur von 18°C hinnehmen?
Nein, das müssen Sie nicht. Der Vermieter ist verpflichtet, für eine ausreichende Beheizung der Wohnung zu sorgen. Als unterste Grenze ist eine Mindesttemperatur von 20°C vorgesehen, als üblich gilt eine Temperatur von 20 bis 22°C. Nachts kann der Vermieter die Heizung herunterschalten. Allerdings muss auch bei Heizungsabsenkung mindestens eine Temperatur von 18°C gewährleistet sein. Nach einer Entscheidung des LG Berlin sollen die Raumtemperaturen von 6 bis 23 Uhr für Wohnräume 20°C, für Bad und Toilette 21°C und von 23 bis 6 Uhr in allen Räumen 18°C betragen. Übrigens, auch außerhalb der Heizperiode – als üblich gilt hier die Zeit zwischen dem 1. Oktober und 30. April – muss der Vermieter heizen, wenn die Zimmertemperatur tagsüber unter 18°C sinkt und damit zu rechnen ist, dass es ein bis zwei Tage kalt bleibt.
In unserer Hausordnung steht, dass die Haustür aus Sicherheitsgründen nachts verschlossen werden muss. Kann der Vermieter darauf bestehen? Ich halte das für ein Sicherheitsrisiko, da Feuerwehr und Notarzt nicht ins Haus gelangen können, wenn ein Notfall besteht.
Das Anliegen des Vermieters, Haus und Bewohnerschaft vor Einbruch, Diebstahl und Beschädigung zu schützen, ist nachvollziehbar. Ich sehe hierin jedoch wie Sie ein Risiko für die Bewohner/innen, das den Vorteil des beabsichtigten Schutzes überwiegt. In einem mehrgeschossigen Haus muss immer ein Fluchtweg erhalten bleiben, damit die Bewohner/innen sich im Gefahrenfall in Sicherheit bringen können. Das setzt voraus, dass die Haustür zumindest von innen immer ohne Schlüssel geöffnet werden kann. Auch Ihr Argument, Notarzt und Feuerwehr gelangen so nicht ins Haus, ist nicht zu unterschätzen. Eine abgeschlossene Haustür kann schnell zu einer lebensbedrohlichen Falle werden. Diese Regelung in der Hausordnung dürfte nach vorherrschender Meinung in Literatur und Rechtsprechung zumindest für Mehrfamilienhäuser unwirksam sein, denn der Schutz von Leben und Gesundheit der Bewohner/innen ist wichtiger als das Sicherheitsbedürfnis des Vermieters. Auch die Berliner Feuerwehr empfiehlt, Haustüren nicht abzuschließen.
Rechtsanwalt Gerd Peter-Junge berät Mitglieder in den Beratungsstellen Kreutzigerstraße in Friedrichshain, Esmarchstraße in Prenzlauer Berg und Sonnenallee in Neukölln.
MieterEcho 378 / Dezember 2015
Schlüsselbegriffe: Gebrauchsrechte, Wohnraummietverhältnis, Lebenspartnerschaftsgesetz, gewerbliche Nutzung, Zweckentfremdung, Meldegesetz, Untermiete, Tierhaltung, Hausordnung