Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter
MieterEcho 394 / April 2018

Mieter/innen fragen – wir antworten

Fragen und Antworten zum Thema Untermiete

Von Rechtsanwalt Jan Becker                                


Ich wohne mit einer Mitbewohnerin in einer 3-Raum-Wohnung. Leider habe ich gerade meinen Arbeitsplatz verloren und jetzt wird es finanziell eng bei mir, auch hinsichtlich der Miete. Ein Freund riet mir dazu, das dritte Zimmer bei uns unterzuvermieten und mit der Untermiete meine finanzielle Situation zu verbessern. Kann ich das jetzt so machen? Mein Mietvertrag enthält keine Regelung zur Untermiete. Das Wort „Untermiete“ taucht in meinem Mietvertrag an keiner Stelle auf.   
         


Auch wenn im Mietvertrag nichts zu Untermiete steht, ist das nicht ganz so einfach, wie sich Ihr Freund das denkt. Denn wenn der Mietvertrag nichts dazu aussagt, gilt immer noch das Gesetz. Das BGB sagt, dass eine Mietsache (gemeint ist die Wohnung) Dritten nur dann zum Gebrauch überlassen werden darf, wenn vorher die Erlaubnis des Vermieters eingeholt wird. „Dritte“ sind dabei zunächst einmal alle Personen, die nicht im Mietvertrag als Mieter/innen stehen. Sie müssen als Mieter/in also zunächst immer Ihren Vermieter um Erlaubnis zur Untervermietung bitten, bevor Sie einen Teil der Wohnung untervermieten. Auf der anderen Seite gibt Ihnen das Gesetz ein Recht auf diese Erlaubnis zur Untervermietung, und zwar wenn irgendwann nach Abschluss des Mietvertrags – also nicht schon vor Anmietung und Einzug – ein berechtigtes Interesse daran entstanden ist, den Gebrauch der Miet-sache einem Dritten zu überlassen. Die Bitte um die Erlaubnis zur Untervermietung ist immer für eine konkrete Person zu stellen. Nur dann gibt das Gesetz auch den Anspruch auf Erlaubnis. Wenn Sie eine Person gefunden haben, mit der Sie zusammen wohnen wollen, sollten Sie sich hinsichtlich der Formulierung der Anfrage an den Vermieter in unseren Beratungsstellen beraten lassen. Denken Sie daran, Ihren Mietvertrag in die Beratung mitzubringen, denn dort können unter Umständen Regelungen enthalten sein, die vom Gesetz abweichen. Vermieten Sie ohne Erlaubnis des Vermieters die Wohnung oder auch nur einen Teil der Wohnung, kann der Vermieter wegen unerlaubter Untervermietung Ihr Mietverhältnis fristlos kündigen. Die Voraussetzung dafür ist, dass er Sie  abgemahnt hat und Sie dennoch die Untervermietung nicht beendet haben.

                                            

Ich habe letzten Monat meine Lebensgefährtin in meine 30m² große 1-Raum-Wohnung bei mir einziehen lassen und das der Hausverwaltung einfach mitgeteilt. In der Zeitung habe ich gelesen, dass man auf jeden Fall ein Recht darauf hat, seine Lebenspartnerin bei sich aufzunehmen. Jetzt habe ich die Kündigung erhalten wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung an Dritte. Die kann ich ja wohl in den Papierkorb tun?   


Leider nein. Diese Kündigung müssen Sie ernst nehmen. Was Sie in der Zeitung gelesen haben, war offenbar ein Beitrag zu dem Thema, dass Lebenspartner/innen nach dem Lebenspartnerschaftsgesetz einziehen dürfen, ohne dass vorher die Erlaubnis eingeholt werden muss. Das Lebenspartnerschaftsgesetz regelt die Partnerschaft zwischen gleichgeschlechtlichen Personen ähnlich einer Ehe zwischen Mann und Frau. Ihre Lebensgefährtin ist nicht ihre Lebenspartnerin im Sinne dieses Gesetzes. Für Ehepartner/innen oder Lebenspartner/innen, ebenso für Kinder, ist die Ausnahme anerkannt, dass diese nicht „Dritte“ im Sinne des Mietrechts sind, sodass die Gebrauchsüberlassung an diese engen Verwandten grundsätzlich erlaubt ist. Auf die Minderjährigkeit, die Erziehungsbedürftigkeit oder die wirtschaftliche Unselbständigkeit der Kinder kommt es hierbei nicht an. Maßgeblich ist allein die enge verwandtschaftliche Bindung. Es reicht also aus, den Einzug von diesen nahen Verwandten beim Vermieter anzuzeigen. Dazu haben Sie sogar die Pflicht. Geschwister zählen übrigens nicht zu den nahen Verwandten. Ganz aufgeben müssen Sie die Hoffnung aber nicht. Es gibt Einzelfälle, in denen eine solche Kündigung wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung dann doch von den Gerichten für unwirksam gehalten wurde, etwa wenn das Mietverhältnis schon mehrere Jahrzehnte problemlos bestanden hatte. Dazu sollten Sie unbedingt so schnell wie möglich unsere Mieterberatung aufsuchen, um die Details zu klären. Und: Nach Auffassung des BGH stellt die Aufnahme der/des nichtehelichen Lebensgefährtin/en ein berechtigtes Interesse dar, der der Vermieter in der Regel zustimmen muss. Allerdings ist der Antrag vor Aufnahme in die Wohnung zu stellen. Lassen Sie sich zum erforderlichen Inhalt des Antrags beraten.                                       


Ich habe vor 20 Jahren mit zwei Freunden eine WG in Schöneberg gegründet. Wir stehen alle drei als Hauptmieter im Mietvertrag für eine 110 m² große Altbauwohnung. Meine zwei Freunde sind jetzt ausgezogen. Einer hat eine Familie gegründet und wohnt nur 100 Meter weit weg. Der andere ist jetzt Designer und lebt in Australien. Ich beziehe nur eine relativ geringe Frührente und möchte gern zwei der drei vorhandenen Wohnräume untervermieten. Nur dann kann ich die Wohnung auch weiter bezahlen. Geht das?

 

Nach aktueller Rechtsprechung der Amtsgerichte und auch des Landgerichts Berlin reicht es zur Begründung des berechtigten Interesses an der Untervermietung aus, wenn bei einer WG von zwei Hauptmieter/innen nur eine/r auszieht und die/der Verbleibende das freie Zimmer untervermieten will, weil sie/er nicht allein wohnen will. Das berechtigte Interesse ist also in Ihrem Fall gegeben. Wenn Sie also eine Person gefunden haben, die sie in die Wohnung aufnehmen wollen, sollten Sie den Vermieter unter Benennung der Person und grundlegender persönlicher Daten um Erlaubnis zur Untervermietung bitten (siehe oben). Auf keinen Fall sollte die Person ohne Erlaubnis einziehen und ihren Namen an Briefkasten und Klingelschild schreiben. Der Mietvertrag berechtigt zur Nutzung der Wohnung nur für die Mieter/innen. Zur Nutzung der Wohnung gehört auch das Anbringen von Namen an Briefkasten und Klingelschildern.    

                           

Meine 25 Jahre alte Tochter wohnt bei mir in meiner 3-Zimmer-Wohnung. Sie steht zwar nicht als Mieterin im Mietvertrag, die Vermieter wissen aber, dass sie bei mir wohnt. Jetzt möchte ihr Freund bei uns einziehen. Ich finde das gut, wir sind eine richtige Familie. Muss ich dafür auch um Erlaubnis bitten? Es soll ja keine Untermiete vereinbart werden. Er kann einfach so bei uns wohnen.   


Sie müssen in jedem Fall um Erlaubnis bitten, bevor der Freund Ihrer Tochter bei Ihnen einzieht. Damit meine ich, dass Sie auf jeden Fall auch darauf achten sollen, dass sein Name nicht auf dem Briefkasten oder dem Klingelschild auftaucht, bevor Sie die Erlaubnis bekommen haben. Unproblematisch kann der Freund auch jetzt schon regelmäßig zu Besuch sein und auch regelmäßig bei Ihrer Tochter übernachten. Bleibt er allerdings längere Zeit, also deutlich länger als sechs Wochen, wird er wohl nicht mehr als Gast angesehen. Sechs Wochen sage ich vorsichtig, da jedenfalls ab zwei Monaten bereits Kündigungen wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung von einzelnen Gerichten als wirksam erachtet worden sind. Ich sehe auch gar kein Problem darin, die Erlaubnis zu bekommen. Sie haben ein berechtigtes Interesse daran, den Freund in der Wohnung aufzunehmen, nämlich das Zusammenleben Ihrer Familie zu fördern.                                   


Wir haben vor einem Jahr glücklicherweise eine Wohnung gefunden, die wir als Untermieter/innen bewohnen. Die Hauptmieter/innen sind ein Paar, das sich kurz vor dem Einzug in diese Wohnung gestritten hat und dann nicht mehr in die Wohnung einzog. Jetzt haben sich unsere Hauptmieter/innen so sehr zerstritten, dass sie den Hauptmietvertrag gegenüber den Vermietern gekündigt haben. Das haben wir erfahren, als eine Mitarbeiterin der Hausverwaltung bei uns vorbeikam und einen Übergabe-termin mit den Hauptmieter/innen vereinbaren wollte. Sie meinte, in sechs Wochen ende das Hauptmietverhältnis. Schriftlich haben wir dazu gar nichts bekommen. Müssen wir jetzt raus?  
 


Sicherlich müssen Sie nicht sofort ausziehen, aber dauerhaft weiterwohnen können Sie ohne Weiteres nicht. Ohne schriftliche Kündigung des Untermietvertrags durch die Hauptmieter/innen und ohne Vorliegen eines Kündigungsgrunds nach dem BGB haben Sie immer noch einen voll wirksamen Mietvertrag. Ein Untermietvertrag hat rechtlich nämlich die gleiche Bedeutung wie ein „normaler“ Mietvertrag. Das Gesetz unterscheidet hinsichtlich der Rechte und Pflichten nicht wesentlich zwischen Haupt- und Untermietvertrag. Ihre Vermieter sind hier die Hauptmieter/innen. Sie als Untermieter/innen haben ein Recht zum Besitz an der Wohnung aus dem Untermietvertrag. Ohne Kündigung besteht dieses Recht zum Besitz gegenüber Ihren Untervermieter/innen fort. Allerdings sieht es in diesem Fall so aus, als wenn die Hauptmieter/innen das Recht zum Besitz aus dem Hauptmietvertrag für die Zukunft verloren haben, weil sie den Hauptmietvertrag gekündigt haben. Damit sind Ihre Hauptmieter/innen rechtlich gar nicht mehr in der Lage dazu, Ihnen weiter die Wohnung zur Verfügung zu stellen. In so einem Fall trifft die Hauptmieter/innen dann die Pflicht, den Untermieter/innen eine Ersatzwohnung zur Verfügung zu stellen, und wenn das nicht geht, zumindest bis zum Finden einer Ersatzwohnung sogar eine Unterkunft in einem Hostel oder Hotel zur Verfügung zu stellen. Sie als Untermieter/innen müssen dazu nur weiter die vereinbarte Untermiete zahlen – alles andere liegt im Risikobereich der Hauptmieter/innen. Selbst wenn die Hauptmieter/innen den Untermieter/innen kündigen wollten, bräuchten sie dafür immer noch einen Kündigungsgrund aus dem Gesetz. Ein solcher liegt bei Ihnen aber nicht vor. Denkbar wäre eine Kündigung beispielsweise, wenn Sie als Untermieter/innen ihre Miete nicht bezahlen oder ständig den Hausfrieden stören durch Lärm oder sonstige Belästigung von Nachbar/innen im Haus. Es droht aber eine Gefahr in Form eines Räumungsanspruchs der (Haupt-)Vermieter. Gegenüber den Vermietern haben Sie kein Recht zum Besitz, weil Sie mit diesen eben keinen Mietvertrag haben. Es droht also unter Umständen eine Räumungsklage der (Haupt-)Vermieter, sodass auch hier rechtliche Beratung zur Klärung von Detailfragen angebracht ist. Mit Glück können Sie vielleicht sogar einen neuen Mietvertrag als neue Hauptmieter/innen mit den Vermietern aushandeln.   

 

Das Jobcenter hat mich dazu aufgefordert, meine Wohnkosten durch Untervermietung zu senken. In meinem Mietvertrag steht: „Untervermietung ist dem Mieter untersagt. “ Darf ich trotzdem untervermieten? Ich habe einen Bekannten, der leider derzeit wegen seiner Schufa-Einträge keine Wohnung bekommt. Geld hat er aber genug. Er verdient ganz gut, seitdem er einen Job als Busfahrer bei der BVG begonnen hat. Ich war bereits in der Mieterberatung und habe eine Frage nach Erlaubnis an den Vermieter formuliert und abgeschickt. Der Vermieter verweigert die Erlaubnis zur Untermiete wegen der wirtschaftlichen Unzuverlässigkeit meines Bekannten. Geht das?   

   

Nein. Verweigern kann er die Erlaubnis zur Untervermietung nach dem Gesetz nur bei Überbelegung der Wohnung oder wegen Gründen, die in der Person des Untermieters liegen (Störung des Hausfriedens, Sachbeschädigung im Haus). Wäre Ihr Untermieter völlig ohne Einkommen, könnte das berechtigte Interesse angezweifelt werden, weil Sie mit einem insolventen Untermieter Ihre Finanzen nicht verbessern. Das ist in Ihrem Fall aber bei dem festen Einkommen des Untermieters kein Problem.

                       

Ich wohne seit vier Monaten zur Untermiete in der Wohnung einer Freundin. Sie ist für zehn Monate in die USA gereist, um dort zu arbeiten. Eine schriftliche Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung haben wir eingeholt. Jetzt ist es Winter und es ist viel zu kalt in der Wohnung. Auch wenn ich alle Thermostate voll aufgedreht lasse, wird es nicht wärmer als 17 Grad Celsius. Ich habe bereits an die Hausverwaltung geschrieben und dazu aufgefordert, die Heizanlage neu einzustellen oder in sonst geeigneter Weise dafür zu sorgen, dass es in der Wohnung wärmer wird. Eine Frist habe ich dafür auch gesetzt, die nun verstrichen ist. Die Hausverwaltung macht nichts. Kann ich jetzt den Vermieter auf Mängelbeseitigung verklagen?   

               

Wenn in einer Wohnung 21 Grad Celsius nicht erreicht werden, kann man von einem Mangel ausgehen. Manche Gerichte nehmen unter Umständen auch nur 20 Grad an oder differenzieren nach den einzelnen Räumen wie Küche oder Wohnzimmer, aber 21 Grad als Richtwert für ein Wohnzimmer sollte schon erreicht werden. Sie als Untermieterin können sicherlich den Mangel anzeigen bei Hausverwaltung und Vermieter. Auf Mängelbeseitigung klagen können Sie aber nur, wenn Ihnen die Hauptmieterin dazu eine Vollmacht erteilt oder Sie in anderer Form ermächtigt hat, die Mieterrechte bei Gericht geltend zu machen. Es empfiehlt sich daher bei längerer Abwesenheit der Hauptmieter/innen immer, geeignete Vorkehrungen zu treffen für den Fall, dass in der Wohnung ein Mangel auftritt oder sich ein Notfall ereignet. Hilfe zur Formulierung und Informationen zu Vor- und Nachteilen sowie Risiken erhalten Sie bei uns in der Beratung.   

                       

Ich wohne seit eineinhalb Jahren als Untermieter bei einem Ehepaar. Im Untermietvertrag ist angegeben, dass das Zimmer insgesamt 380 Euro kostet. Zu Betriebskosten oder Strom steht da nichts. Mein Zimmer habe ich durchgehend gut geheizt. Das Ehepaar war dagegen immer sehr sparsam und es war im Herbst und Winter in den anderen Räumen recht kühl. Jetzt haben sie mir eine Betriebskostenabrechnung der Hausverwaltung vorgelegt mit einer riesigen Nachforderung wegen immens hoher Heizkosten. Ich sehe gar nicht ein, das zu bezahlen. Schließlich haben wir einen Vertrag. Ist doch richtig, oder?        

 

Ja, das ist richtig. Wenn im Untermietvertrag nichts zu Betriebs- oder Heizkosten geregelt ist, gilt die Miete im Allgemeinen als pauschale Bruttowarmmiete. Mit der Zahlung der Miete sind dann alle Betriebs- und Heizkosten abgegolten. Abrechnungen brauchen nicht erstellt zu werden, Nachforderungen sind allerdings auch ausgeschlossen.         

 

Rechtsanwalt Jan Becker berät Mitglieder in der Beratungsstelle Weißensee und unregelmäßig auch in den Beratungsstellen Kreuzberg/ Möckernstraße sowie Neukölln/ Sonnenallee.

             

Untermiete war bereits Thema der Fragen und Antworten im MieterEcho Nr. 367/ Mai 2014.

Alle bisher im MieterEcho veröffentlichten Beiträge „Mieter/innen fragen – wir antworten“ finden Sie auf unserer Website unter www.bmgev.de/mietrecht/fragen-und-antworten.html

 

Für weitere Informationen empfehlen wir unsere mietrechtliche Infoschrift „Untermiete – Tipps für Untermieter/innen, Wohngemeinschaften und für Leute, die untervermieten wollen“. Sie erhalten die Infoschriften unter www.bmgev.de/mietrecht/infoschriften.html 


MieterEcho 394 / April 2018

Schlüsselbegriffe: Untermiete, Mietvertrag, Erlaubnis, Untervermietung, Lebenspartnerschaftsgesetz, Kündigung, berechtigtes Interesse, Gebrauchsüberlassung, Hauptmieter/innen, Räumungsanspruch, Betriebskostenabrechnung

Berliner MieterGemeinschaft e.V.
Möckernstraße 92
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Tel.: 030 - 21 00 25 84
Fax: 030 - 216 85 15

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