MieterEcho 394 / April 2018

Keine zweite Klasse

Was Mieter/innen bei der Anmietung von möbliertem Wohnraum beachten sollten

Von Rechtsanwältin Franziska Dams

Wer eine möblierte Wohnung anmietet, hat grundsätzlich die gleichen Rechte wie andere Mieter/innen auch. Doch einige Vermieter glauben offenbar, es sei nur Bett, Tisch und Stuhl in eine Wohnung zu stellen und schon sei der Mieterschutz ausgehebelt. Für einige Mietverhältnisse gelten jedoch Besonderheiten, insbesondere bei Untermiete und bei vorübergehendem Gebrauch.

Warum vermieten Vermieter möbliert?

Immer häufiger finden sich Inserate, in denen möblierte Wohnungen zu horrenden Preisen zur Miete angeboten werden. Viele Vermieter versuchen damit, die Mietpreisbremse bei Neuvermietung zu umgehen. Denn nach dieser ist die Miete bei Wiedervermietung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich eines Zuschlags von 10% begrenzt, sofern es sich nicht um Neubauten, vorher aufwendig sanierte Wohnungen oder um solche Mietverhältnisse handelt, die Bestandsschutz genießen, weil die Vormieter/innen bereits eine zu hohe Miete gezahlt haben. Die Mietpreisbremse gilt zwar eigentlich auch bei der Vermietung von möblierten Wohnräumen, problematisch ist jedoch, dass der Mietspiegel die Grundlage für die Berechnung bei der Mietpreisbremse ist und er auf nicht möbliertem Wohnraum basiert. Gesetzliche Regelungen dazu, wie hoch der Zuschlag für eine Möblierung ausfallen darf, existieren nicht. Einigkeit besteht lediglich darüber, dass der Zeitwert der Einrichtung für die Höhe des Möblierungszuschlags maßgeblich sein soll. Vertreten wird, dass der Zuschlag 2% des Zeitwerts der Möbel betragen darf. Eine höchstrichterliche Rechtsprechung dazu gibt es jedoch bislang nicht.

Welche rechtlichen Besonderheiten gelten für möblierte Wohnungen?

Um möblierten Wohnraum handelt es sich, wenn die Wohnung mit mehr als 50% der für eine Haushaltsführung erforderlichen Einrichtungsgegenstände durch den Vermieter ausgestattet worden ist. Es reicht also nicht aus, wenn der Vermieter bloß einen Tisch und Stühle in einer Wohnung aufstellt. Wer eine möblierte Wohnung anmietet, genießt grundsätzlich die gleichen Rechte wie alle anderen Wohnungsmieter/innen auch. Hierzu zählen der Kündigungsschutz, das Recht zur Mietminderung und dergleichen. Wichtig ist jedoch, dass die Kündigungsschutzvorschriften nur dann gelten, wenn eine ganze Wohnung zur alleinigen Nutzung vermietet wurde. In diesen Fällen darf der Vermieter nur dann ordentlich kündigen, wenn einer der im Gesetz normierten Gründe vorliegt wie zum Beispiel Eigenbedarf. Darüber hinaus sind die ganz normalen gesetzlichen Kündigungsfristen je nach der Dauer des Mietverhältnisses von mindestens drei bis zu neun Monaten zu beachten.

Wohnt der Vermieter jedoch mit in der Wohnung, wie es zum Beispiel bei der möblierten Untermiete der Fall ist, gelten die vorgenannten Kündigungsschutzvorschriften nicht. Vermieter können, wenn sie ein derartiges Zimmer an eine Einzelperson untervermietet haben, jederzeit bis zum 15. eines Monats zum jeweiligen Monatsende kündigen, ohne dass sie einen Grund dafür brauchen oder angeben müssen. Eine weitere Besonderheit ist, dass sich Mieter/innen dann nicht auf die Sozialklausel des § 574 BGB berufen können, sie können also keine Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen, weil Härtegründe vorliegen. Dies gilt jedoch nur dann, wenn die Vermieter die Wohnung zumindest zeitweise selbst nutzen. Dazu dürfte es ausreichen, wenn sie sich in der Wohnung lediglich an den Wochenenden aufhalten. Beschränkt sich die Nutzung hingegen auf das bloße Unterstellen von Möbeln oder die Aufbewahrung von Gegenständen, reicht dies nicht aus. In solchen Fällen genießen Mieter/innen den vollen Kündigungsschutz. Ebenso verhält es sich, wenn Hauptmieter/innen nicht in der Wohnung wohnen oder wenn der Wohnraum an eine Familie (gemeint ist jede auf Dauer angelegte Lebensgemeinschaft) zur dauerhaften Nutzung überlassen wurde. Auch dann gilt der ganz normale Mieterschutz.

Was passiert bei Beschädigung der Einrichtung oder der Möblierung?

Auch bei Beschädigung gibt es keinerlei Besonderheiten im Vergleich zu einem „normalen“ Mietverhältnis. Entscheidend ist, ob es sich bei der Beschädigung um die Begleiterscheinung eines „normalen“ – also eines vertragsgemäßen – Gebrauchs handelt oder diese auf ein Fehlverhalten wie unsachgemäßer Gebrauch oder sogar absichtliche Verursachung zurückzuführen ist. Beruht der Schaden auf einer vertragsgemäßen Nutzung, müssen es Vermieter hinnehmen, wenn etwas kaputt geht oder beschädigt wird. Bei unsachgemäßem Gebrauch oder absichtlicher Verursachung haften ganz klar die Mieter/innen. Jedoch müssen die Vermieter nachweisen, dass die Beschädigung durch ein Fehlverhalten der Mieter/innen verursacht wurde, wenn sie Schadensersatz verlangen. Und auch dann können Vermieter in der Regel nicht den Neupreis verlangen, denn es gilt der Grundsatz „neu für alt“, das heißt Mieter/innen müssen nur den Zeitwert ersetzen. Dieser kann bei sehr alten Einrichtungsgegenständen auch bei 0 Euro liegen. Wird beispielsweise eine 25 Jahre alte Einbauküche durch grobes Fehlverhalten von Mieter/innen irreparabel beschädigt, sollte die Ersatzpflicht der Mieter/innen entfallen, weil kein messbarer Vermögenswert mehr vorliegt.

Was tun, wenn die Einrichtung nicht gefällt oder passt?

Grundsätzlich besteht natürlich kein Benutzungszwang der Einrichtung. Auch wenn eine möblierte Wohnung angemietet wurde, kann sie mit eigenen Einrichtungsgegenständen ausgestattet werden. Nicht benötigtes Mobiliar sollte dann aber so untergestellt und gelagert werden, dass es bei Vertragsende auch wieder funktionsfähig zur Verfügung steht. Der klassische feuchte Berliner Altbaukeller sollte daher nicht die erste Wahl sein.

Da die Wohnung bei Vertragsende mit den zu Vertragsbeginn vorhandenen Gegenständen wieder zurückgegeben werden muss, empfiehlt es sich auf jeden Fall, ein detailliertes Übergabeprotokoll bereits zu Beginn des Mietverhältnisses bei der Übergabe der Wohnung anzufertigen. In das Protokoll sollte nicht nur die vorhandene Ausstattung, sondern auch der Zustand der Einrichtungsgegenstände aufgenommen werden, um etwaige spätere Streitigkeiten mit dem Vermieter zu vermeiden.

Was gilt für Ferienwohnungen?

Bei Ferienwohnungen handelt es sich um Wohnungen, die in der Regel komplett mit Möbeln ausgestattet sind. Der wesentliche Unterschied ist jedoch, dass es sich rechtlich nicht um „Wohnen“ handelt, da Mieter/innen in Ferienwohnungen nicht ihren dauernden Lebensmittelpunkt gründen. Daher unterliegen Ferienwohnungen auch nicht der Mietpreisbremse und anderen Begrenzungen. Auch die Kündigungsschutzvorschriften gelten nicht, da die Wohnung eben nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird. Gleiches gilt für Pensions- und Hotelzimmer oder auch für sogenannte Monteursunterkünfte.

Was bedeutet Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch?

Die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch ist tatsächlich ein nicht zu unterschätzender aktueller Trend. Nicht wenige Vermieter statten ihre Wohnungen mit Möbeln aus, um sie dann zeitlich befristet – also zum vorübergehenden Gebrauch – zu inserieren und an der Mietpreisbremse vorbei teuer zu vermieten. Rechtlich zulässig ist das nicht ohne Weiteres. Wenn Mieter/innen in der Wohnung tatsächlich ihren Lebensmittelpunkt begründen wollen, liegt kein vorübergehender Wohnbedarf vor. Bei einer Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch darf die Überlassung des Wohnraums nur von kurzer Dauer sein und muss einen zeitlich befristeten sogenannten Sonderbedarf abdecken wie Arbeitseinsatz, Urlaub, Tagung, Messe, Fortbildung, Kur und Ähnliches. In solchen Fällen haben Mieter/innen ihren Lebensmittelpunkt woanders und dann ist eine vorübergehende zeitweise Vermietung möglich. Gerade bei als befristet deklarieren Mietverträgen, die eine Verlängerung vorsehen und wo kein offensichtlicher Grund für die kurze Vertragsdauer vorliegt und/oder angegeben ist, lohnt sich für Betroffene eine entsprechende Überprüfung ihres Mietvertrags. Denn im besten Fall stellt sich heraus, dass tatsächlich das ganz normale Mietrecht anzuwenden ist. Handelt es sich jedoch tatsächlich um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch, haben Mieter/innen quasi keinen Kündigungsschutz. Vermieter brauchen weder einen Kündigungsgrund noch ein berechtigtes Interesse an der Kündigung, um das Mietverhältnis zu beenden. Auch die Möglichkeit des Widerspruchs gegen die Kündigung gemäß § 574 BGB gibt es in diesen Fällen nicht.

Befristete Mietverträge

Wird ein Mietverhältnis für eine bestimmte Zeit eingegangen, ist dies ein befristeter Mietvertrag oder Zeitmietvertrag. Ein Zeitmietvertrag endet mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Während der Laufzeit kann ein Zeitmietvertrag weder von Ver- mietern noch von Mieter/innen durch ordentliche Kündigung beendet werden. Eine außerordentliche Kündigung ist mit gesetzlich geregelten Gründen möglich. Der Zeitmietvertrag ist nur wirksam, wenn ein gesetzlich definierter Befristungsgrund vorliegt und der Vermieter den Mieter/innen beim Vertragsabschluss den Grund für die Befristung schriftlich mitteilt. Als Gründe für eine Befristung werden vom Gesetzgeber anerkannt (§ 575 BGB):

– Eigenbedarf des Vermieters,

– zulässiger Abriss oder umfangreiche Baumaßnahmen,

– Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten.

Frühestens vier Monate vor Fristablauf können Mieter/innen vom Ver- mieter verlangen, innerhalb eines Monats mitzuteilen, ob der Befris- tungsgrund noch besteht. Liegt der Grund unverändert vor, müssen Mieter/innen die Wohnung verlassen und haben keinen Kündigungsschutz.

Wenn die vom Vermieter beabsichtigte Verwendung der Räume sich verzögert oder wenn der Vermieter verspätet schriftlich mitteilt, dass seine Verwendungsabsicht noch besteht, können Mieter/innen die Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden (neu befristeten) Zeitraum verlangen. Entfällt der Befristungsgrund, können Mieter/innen die Verlängerung des Mietvertrags auf unbestimmte Zeit verlangen. Da der Zeitmietvertrag keinen Kündigungsschutz bietet und langfristig binden kann, sollten Mieter/innen einen solchen Vertrag nur nach gründlicher Überlegung abschließen.