Heißer Markt im Hochpreissegment
Möblierte Mini-Wohnungen versprechen Maxi-Renditen
Von Joachim Maiworm
Nach Auffassung von Teilen der Immobilienwirtschaft steuert der Mietwohnungsmarkt am aktuellen Bedarf vorbei. Er soll strukturell verändert werden, denn zunehmend strömen Geschäftsreisende oder flexibel arbeitende junge Berufseinsteiger/innen in die Ballungszentren, wo sie zeitlich befristet eine gut ausgestattete Unterkunft suchen. Eine steigende Zahl von Studierenden drängt in die attraktiven Uni-Städte, wo sie weder eine reguläre Wohnung noch ein Zimmer in einem Wohnheim der örtlichen Studentenwerke finden. Die Nachfrage nach einer Unterkunft, irgendwo zwischen einer „normalen“ Wohnung und einem klassischen Hotel, wird deshalb in Zukunft weiter steigen und erfordert passende Angebote.
Dass der Wohnungsmangel immer wieder neue Geschäftsmodelle erzeugt, belegte im November 2017 das Branchentreffen für temporäres Wohnen „So! Apart“ in Berlin. Eine Vielzahl von Betreiberunternehmen der in Deutschland noch relativ unbekannten „Serviced Apartments“ feierte dabei den wachsenden Trend zum Mikrowohnen. Gemeint ist die ansteigende Nachfrage nach möblierten Zimmern mit Küchenzeile und zusätzlichem Serviceangebot, die als Hybrid zwischen Hotellerie und Wohnen beworben werden. Das Angebot wendet sich vorwiegend an Gäste, die als Berufspendler/innen einen Monat oder länger in einer fremden Stadt bleiben wollen oder müssen. Seit wenigen Jahren hat sich diese Immobilienform zu einem begehrten Anlageobjekt in den sogenannten A-Städten wie Berlin, München und Frankfurt entwickelt.
Mit etwa 6.700 Wohnungen ist die Berlinovo Apartment GmbH, eine 100%ige Tochter der landeseigenen Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbH, klar der Marktführer für temporäres Wohnen in der Hauptstadt. Sie vermietet beispielsweise ein vollmöbliertes 1-Zimmer-Apartment mit 30 m² in der Kreuzberger Zeughofstraße für monatlich 690 Euro (inklusive Nebenkosten).
Hybrid zwischen Hotellerie und Wohnen
Eine der zahlreichen auch in Berlin agierenden Zeitwohnagenturen ist Crocodilian, die bereits seit zwölf Jahren Wohnungen vermittelt und sich auf eine anspruchsvolle Klientel spezialisiert hat. Zu ihrer Zielgruppe gehören internationale Akademiker/innen, Geschäftsleute, renommierte Künstler/innen usw. Auch hier hat das Wohnen mit einer Mindestmietdauer von zwei Monaten seinen Preis. Im Januar ergab die spontane Schnellsuche nach dem günstigsten Angebot ein 1-Zimmer-Apartment ohne Balkon (38 m²) in Steglitz für 820 Euro pro Monat (plus 35 Euro für Telefon und Internet). Diese Beispiele bestätigen eine Mitte des Jahres 2016 durchgeführte Umfrage des Beratungsunternehmens Jones Lang LaSalle (JLL) und der Berlinovo unter rund 300 Marktakteuren, nach der 44% der befragten Unternehmen in diesem Marktsegment einen durchschnittlichen Bruttomietpreis von 15 bis 20 Euro/m² ansetzten. Etwa ein Viertel forderte 20 bis 25 Euro/m², rund ein Drittel mehr als 25 Euro/m².
Vor allem aber Studierende verzweifeln an der Wohnsituation. Laut Information des Studierendenwerks Berlin vom September letzten Jahres verfügt die Stadt über etwa 9.400 Wohnheimplätze, die gerade einmal für 5% der insgesamt 180.000 Studierenden reichen. Diese öffentlich geförderten Plätze sind bereits ab 215 Euro zu haben. Dagegen kostet das günstigste, 18 m² große möblierte Apartment im mit insgesamt 567 Wohnungen riesigen neu errichteten privaten Wohnheim Neon Wood in Friedrichshain 635 Euro, also fast das Dreifache. Der Betreiber, die Cresco Capital Group mit Sitz in Luxemburg, kaufte das ehemals bundeseigene Grundstück am Frankfurter Tor im Jahr 2013. Der Luxustempel für Studierende mit finanzkräftigem Hintergrund zeigt besonders sinnfällig die sozial spaltende Wirkung der staatlichen Privatisierungspolitik. Die Immobilienwirtschaft hat also Recht: Der Mietwohnungsmarkt verfehlt den aktuellen Bedarf. Allerdings nicht, weil die Stadt sich gegen die Anforderungen der mobilen Arbeitswelt sperrt, sondern weil zunehmend Wohnungen dem regulären Mietwohnungsmarkt entzogen werden und das hochpreisige Zeitwohnsegment ausgebaut wird.
MieterEcho 394 / April 2018
Schlüsselbegriffe: Hochpreissegment, möblierte Mini-Wohnungen, Rendite, Mietwohnungsmarkt, Wohnungsmangel, temporäres Wohnen, Mikrowohnen, Berlinovo, Zeitwohnagenturen, Wohnheimplätze, Studeierende, Neon Wood, Cresco Capital Group