Ein leider steiler Aufstieg
Der Immobilienkonzern ADO verzeichnet in Berlin rasantes Wachstum und steigende Profite
Von Rainer Balcerowiak
Wenn von börsennotierten Immobilienunternehmen in Berlin die Rede ist, geht es meistens um die Deutsche Wohnen AG. Doch längst haben sich auch andere große Player auf diesem lukrativen Markt etabliert und befinden sich kontinuierlich auf Wachstumskurs. Einer davon ist ADO Properties, eine in Luxemburg angesiedelte Firma, die ihre Investments ausschließlich in Berlin tätigt.
Der Bestand der ADO umfasst derzeit knapp 21.000 Wohn- und 1.340 Gewerbeeinheiten, vorwiegend in begehrten innerstädtischen Lagen. Das Wachstum ist enorm, 2015 waren es erst knapp 15.000 Wohnungen. Erworben wurden in den vergangenen Jahren unter anderem einige Bestände der Citec-Gruppe.
Die Geschichte und Struktur von ADO ist ein Musterbeispiel für die Möglichkeiten, die der liberalisierte Finanzmarkt samt seiner Steueroasen eröffnet. Die Keimzelle des Firmenkonglomerats ist die 2003 in Tel Aviv gegründete und seit 2008 börsennotierte Firma ADO Holdings Ltd. 2007 wurde ein Tochterunternehmen namens Swallowbird Trading & Investments Ltd. in Zypern registriert. Diese erwarb die Hälfte eines Pakets von über 60 kleinen Immobilien- und Dienstleistungsfirmen in Berlin. Die andere Hälfte hielt eine in Amsterdam registrierte Firma namens SBI Real Estate Development B.V., die wiederum hauptsächlich im Besitz von Tochterfirmen der Ursprungsfirma in Tel Aviv war. Die in Berlin tätigen Firmen wurden schließlich zur ADO Properties S.A. zusammengefasst. Der Börsengang in Frankfurt erfolgte im Juli 2015. Hauptaktionär ist die ADO Group in Tel Aviv mit 37,5% der Anteile. Der Emissionspreis der Aktie betrug 20 Euro, mittlerweile notiert sie bei rund 45 Euro.
Share-Deals und „Aufholpotenzial“
Die Verschachtelung des Berliner Immobilienbesitzes in diverse GmbHs ermöglichte ADO auch die berüchtigten „Share Deals“. Bei „Share Deals“ wird die Grunderwerbsteuer umgangen. Bei diesen Immobilientransaktionen werden nicht unmittelbar die Häuser bzw. Liegenschaften gekauft, sondern Anteile von weniger als 95% an Immobiliengesellschaften (Mieter-
Echo Nr. 389/ Juli 2017). Von diesem Steuersparmodell zulasten des Landeshaushalts hat ADO reichlich Gebrauch gemacht.
Die Fokussierung auf den Berliner Markt begründet ADO in seinen Geschäftsberichten mit dem sehr großen „Aufholpotenzial“ bei den Mieten in Berlin. Für 2016 wurde vermerkt, dass bei Neuverträgen Mieten vereinbart werden konnten, die zwischen 19 und 69% über den Bestandsmieten liegen. Druck auf Altmieter/innen wird vor allem durch Modernisierungen ausgeübt. Entsprechende Duldungsklagen werden rigoros juristisch verfolgt. Um den Auszug zu forcieren, müssen Mieter/innen bisweilen aber auch mit gewissen Havarien rechnen wie zum Beispiel längerem Ausfall von Heiz- und Warmwasseranlagen im Winter.
Im Gegensatz zu vielen anderen Investoren setzt ADO bislang nicht in erster Linie auf die schnelle Umwandlung und den Verkauf von Eigentumswohnungen, sondern auf möglichst teure Vermietung und auf Wertsteigerung durch Modernisierungen. In einigen Objekten gab es auch Umbauten zur Schaffung von kleinen möblierten Apartments für Studierende. Zur Expansionsstrategie gehören ferner die Verdichtung innerhalb von Wohnblöcken, der Dachgeschossausbau und einige Neubauprojekte, vor allem für „Micro-Apartments“. In der Selbstdarstellung liest sich das so: „In der für uns spannendsten Stadt Europas vermieten wir Wohnungen für jede Lebenssituation: Warum? Wir bei ADO sind eine Gemeinschaft von BERLINSIDERS und lieben es, ganz vorne mitzuspielen, wenn sich diese Stadt ständig neu erfindet.“
In der Tat spielt ADO „ganz vorne mit“, wenn es um die rasante Wertentwicklung des Wohnungsbestands geht. Binnen Jahresfrist erhöhte sich laut Geschäftsbericht die Bewertung des Portfolios zum Dezember 2017 um rund eine Milliarde auf 3,32 Milliarden Euro, teils durch Zukäufe, teils durch Wertsteigerungen. Und da die herrschende Politik dem Treiben derartiger Konzerne nichts entgegensetzen will, wird das wohl auch so weitergehen.
MieterEcho 395 / Mai 2018
Schlüsselbegriffe: Berlin, Immobilien, Immobilienkonzern, ADO, Berlin, Sharedeals