Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter
MieterEcho 394 / April 2018

Berlin wächst weiter

Die Schaffung von neuem Wohnraum bleibt weit hinter der Bevölkerungsentwicklung zurück

Von Philipp Mattern                                    

 

Berlin wächst und wächst. Im vergangenen Jahr stieg die Bevölkerungszahl um über 41.000 Personen. Inzwischen leben mehr als 3,7 Millionen Menschen in der Stadt. Das geht aus der kürzlich veröffentlichten Einwohnermeldestatistik hervor. Der Wohnungsbau hingegen bleibt weiter stark hinter dem Bedarf zurück.                                            

 

Von dem starken Wachstum blieb kein Bezirk ausgenommen. Am stärksten war der Zuwachs in den Bezirken Mitte, Treptow-Köpenick und Pankow, am schwächsten in Spandau, Neukölln und Reinickendorf. Sinkende Einwohnerzahlen gab es nirgends. Pankow hat jetzt als erster Bezirk mehr als 400.000 Einwohner/innen. Wäre Pankow eine eigene Stadt, wäre sie die sechzehntgrößte in Deutschland.        

Es setzt sich mit diesen Zahlen der Trend der vergangenen Jahre fort. Nachdem sich die Einwohnerzahl Berlins um die Jahrtausendwende noch weitgehend stabil verhielt und zeitweise sogar leicht rückgängig war, ist seit gut einem Jahrzehnt ein enormer Bevölkerungszuwachs zu beobachten. Er stieg ab dem Jahr 2011 nochmals rapide an und verharrt seitdem auf diesem sehr hohen Niveau. Interessant ist hierbei die Zusammensetzung der zugezogenen Personen. Zu einem großen Teil sind es Bürger/innen der osteuropäischen EU8-Staaten, für die seit 2011 die Arbeitnehmerfreizügigkeit besteht, sowie Menschen aus den Ländern Rumänien und Bulgarien, die 2007 der EU beitraten. Ferner war in den letzten Jahren ein vermehrter Zuzug aus den sogenannten GIIPS-Ländern (Griechenland, Italien, Irland, Portugal, Spanien) zu verzeichnen. Der Grund hierfür darf in den dortigen wirtschaftlichen Entwicklungen infolge der Finanzkrise vermutet werden. Seit 2015 kamen zudem vermehrt Geflüchtete aus Bürgerkriegsregionen dazu. Unabhängig davon, ob es sich um Geflüchtete, Krisenverlierer/innen oder Arbeitnehmer/innen auf der Suche nach einer Beschäftigungsstelle handelt, zeigt die Zusammensetzung der zuwandernden Haushalte eines sehr deutlich. Die Krisen und Verwerfungen des globalen Kapitalismus schlagen sich auf den mitteleuropäischen Wohnungsmärkten nicht nur in Gestalt von nach Rendite in „Betongold“ suchenden Investoren nieder, sondern sie führen auch zu wachsender Nachfrage von nicht bzw. wenig zahlungskräftigen Haushalten nach Wohnraum. Denn alle diese Personengruppen dürften gemeinsam haben, dass sie nur über relativ geringe verfügbare Haushaltseinkommen verfügen. Diese Neuzuzüge werden bzw. müssen Mietwohnungen im preisgünstigen Segment nachfragen, also dort, wo eh schon der größte Mangel besteht. Daraus ergibt sich ein spezieller wohnungspolitischer Handlungsbedarf. Es ist die Verantwortung der Politik, geeignete Strategien zu entwickeln, um hier eine ausreichende Angebotserhöhung zu bewirken. Das ist nicht zuletzt wichtig, um auf dem Wohnungsmarkt die Zuspitzung gefährlicher Konkurrenzsituationen zu verhindern, wie man sie im Frühjahr dieses Jahres in den Diskussionen um die knappen Vorräte der „Tafeln“ eindrücklich hat beobachten können. Das bisherige wohnungspolitische Engagement reicht bei Weitem nicht aus. Und das, obwohl dem Senat die Zahlen gut bekannt sind.                            

 

Bevölkerungswachstum übersteigt Prognosen                

Die aktuell gültige und von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen erstellte Bevölkerungsprognose für 2015 bis 2030 war in der Tendenz bisher keineswegs falsch – aber zu niedrig. Der starke Bevölkerungszuwachs überstieg die Prognose bereits nach kurzer Zeit deutlich. Eine erste Evaluation für das Jahr 2016 zeigte eine Abweichung von 16.000 Personen. Der Grund wurde in der nicht absehbaren hohen Zuwanderung von Geflüchteten gesehen. Die Prognose wurde daraufhin um zusätzliche 24.000 Menschen bis zum Jahr 2020 nach oben korrigiert. Allein im Folgejahr 2017 überstieg die Zuwanderung die ursprüngliche Prognose aber um abermals fast 22.000 Menschen. Es ist davon auszugehen, dass die vorausgesagten Zahlen auch in Zukunft viel zu optimistisch geschätzt sein werden. Das ist höchst problematisch, denn die Bevölkerungsprognose ist eine Arbeits- und Planungsgrundlage der Politik.                                

 

Bedarf nach preisgünstigen Wohnungen                

Dass die Wohnungspolitik des Senats der Bevölkerungsentwicklung bisher nicht mit den geeigneten Mitteln begegnet ist, zeigen die Neubauzahlen der vergangenen Jahre. Sie sind erschreckend niedrig. Zumindest, wenn man sie mit dem Bevölkerungswachstum der Stadt vergleicht. Berlin ist in den letzten zehn Jahren um insgesamt fast 360.000 Einwohner/innen gewachsen. Die Zahl der Single-Haushalte macht heute etwa die Hälfte aller Haushalte aus. Allein für die letzten sieben Jahre – also für die Zeit mit dem enormen Wachstum seit dem Jahr 2011 – ergibt sich unter Beachtung der in Berlin durchschnittlichen Haushaltsgröße von 1,8 Personen ein rechnerischer Neubaubedarf von über 180.000 Wohnungen. So viele Wohnungen hätten gebaut werden müssen, nur um den starken Zuzug auf dem Wohnungsmarkt zu kompensieren und eine Versorgungsquote auf dem Niveau des Jahres 2010 aufrechtzuerhalten. Der Ersatzneubau für Abgänge aus dem Wohnungsbestand ist hierbei noch nicht einbezogen. Tatsächlich wurden in diesem Zeitraum aber gerade einmal rund 50.000 Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden fertig gestellt. Dazu kommt noch eine gewisse Anzahl von neuen Wohnungen in Bestandsgebäuden, etwa durch den Ausbau von Dachgeschossen. Insgesamt entspricht das aber höchstens einem Drittel des rechnerischen Bedarfs. Es zeigt sich, dass diese Bautätigkeit schon rein quantitativ nicht ausreichend ist, um den gestiegenen Bedarf auch nur annähernd abfangen zu können. Und über die Art und den Preis der errichteten Wohnungen ist hier noch nichts gesagt. Bei den angeführten Baufertigstellungen handelt es sich um die Summe aller fertiggestellten Wohneinheiten, im Geschosswohnungsbau ebenso wie im Ein- und Zweifamilienhausbau. Unbeachtet bleibt auch, ob es sich dabei um Miet- oder Eigentumswohnungen handelt.    

In absoluten Zahlen hat der Wohnungsneubau in den vergangenen Jahren zwar zugelegt. Das wird von der Politik immer wieder betont und gelobt. Im Verhältnis zum stetig steigenden Bedarf fällt er aber sehr gering aus. Es darf davon ausgegangen werden, dass sich inzwischen ein Fehlbestand im dreistelligen Bereich eingestellt hat. Dieser betrifft vor allem kleine und mittelgroße Wohnungen im unteren Preissegment des Mietwohnungsmarkts. Hier ist leider auch für die Zukunft nicht mit einer Entlastung zu rechnen. Neben den Baufertigstellungen haben auch die Baugenehmigungen zahlenmäßig zugenommen. Aber Baugenehmigungen sind noch keine fertigen Wohnungen und ihre Höhe ist daher nur bedingt aussagekräftig. Hinzu kommt, dass auch die Anzahl der Baugenehmigungen, gemessen an dem enorm hohen Bedarf, keinesfalls überwältigend ist. Das heißt, selbst wenn in den nächsten Jahren alle bisher genehmigten Wohnungen tatsächlich errichtet werden sollten, wird dies bei Weitem nicht ausreichen, weder um die entstandene Versorgungslücke auch nur annähernd zu schließen noch um den zu erwartenden weiteren Zuzug unterbringen zu können. Eine gezielte Angebotserhöhung ist dringend nötig. Es müssen aber nicht irgendwelche Wohnungen geschaffen werden, sondern in erster Linie kleine und mittelgroße Mietwohnungen im preisgünstigen Segment. Das wird nur durch den Einsatz öffentlicher Mittel in nennenswerter Größenordnung gelingen.      

 

 

Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen. Fertigstellungen und Baugenehmigungen für alle Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden, 2017 geschätzt.

 

 


MieterEcho 394 / April 2018

Schlüsselbegriffe: Wohnraum, Bevölkerungsentwicklung, Wohnungsneubau, Bevölkerungszuwachs, preisgünstige Wohnungen, Wohnungspolitik, Wohnungsbestand, Bautätigkeit, Versorgungslücke

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