Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter
MieterEcho 387 / April 2017

Verordnungsmieten als Testballon

Im Bezirk Mitte sollen in Milieuschutzgebieten Mieterhöhungen nach Modernisierungen gedeckelt werden

Von Rainer Balcerowiak

 

Seit Juni 2016 gelten für zwei Quartiere in Moabit mit rund 45.000 Einwohner/innen soziale Erhaltungssatzungen. Rund um die Wald- und die Birkenstraße können in den neuen Milieuschutzgebieten nunmehr Luxusmodernisierungen von Wohnungen untersagt werden. Auch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wird erschwert. Mitte Februar zogen Stadtentwicklungsstadtrat Ephraim Gothe (SPD) und leitende Fachbeamte des Bezirks Mitte auf einer Veranstaltung in der Heilandskirche eine erste Bilanz.


Gothe dämpfte Erwartungen, dass der Milieuschutz Mieter/innen generell vor drastischen Mieterhöhungen und damit einhergehender Vertreibung schütze. Zwar sei der Erhalt der sozialen Zusammensetzung der Bevölkerung ausdrücklich als Zielvorgabe derartiger Satzungen formuliert. Auch stünden Modernisierungen, die über den allgemein üblichen Standard hinausgehen und Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen unter einem Genehmigungsvorbehalt. Auf einfache Modernisierungen und die oftmals besonders preistreibenden energetischen Gebäude-sanierungen habe man aber durch Milieuschutzsatzungen kaum Einfluss. Auch Stephan Lange, Gruppenleiter in der Bezirksverwaltung, warnte vor zu hohen Erwartungen. Allerdings wolle der Bezirk „bis an die Grenzen des Möglichen gehen“. Gerade bei der Frage der Kappung von Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen ist das eine schwierige Gratwanderung. Die Festlegung von Miet-obergrenzen in Milieuschutz- und Sanierungsgebieten ist seit Februar 2004 durch ein Urteil des Oberverwaltungsgerichts ausgeschlossen. Zulässig ist nach Auffassung der Bezirksverwaltung allerdings eine „Verordnungsmiete“, die auf einem gebietsspezifischen Mietspiegel basiert und als „Prüfkriterium“ für die Genehmigung von Modernisierungen herangezogen werden kann. Bislang ist jedoch unklar, ob diese Verordnungsmiete in einer juristischen Auseinandersetzung Bestand hätte. Mit entsprechenden Prozessen ist in naher Zukunft zu rechnen, zumal der Haus- und Grundbesitzerverband eine Kappung von Modernisierungsumlagen über das gesetzliche Maß von 11% der Kosten pro Jahr hinaus kategorisch ablehnt.

Vorkaufsrecht und Umwandlung

Eher skeptisch äußerte sich Gothe zu den Möglichkeiten, spekulative Hausverkäufe durch Wahrnehmung des bezirklichen Vorkaufsrechts zu unterbinden. Dieses Instrument wurde bislang in Kreuzberg und in Schöneberg insgesamt drei Mal praktiziert. Während das Verfahren für ein Haus in der Wrangelstraße 66 erfolgreich abgeschlossen werden konnte, haben die Hauseigentümer in den beiden anderen Fällen in der Großgörschen- und in der Glogauer Straße Widerspruch eingelegt. Gothe erklärte, man werde diese Verfahren „genau beobachten“, um für mögliche Fälle in Moabit gerüstet zu sein.
Sorgen bereitet der Bezirksverwaltung eine klaffende Lücke in der Umwandlungsverordnung, laut der in Milieuschutzgebieten die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen unterbunden werden kann. Die Verordnung greift nicht, wenn sich der Hauseigentümer verpflichtet, in den ersten sieben Jahren nach der Umwandlung ausschließlich an die Mieter/innen zu verkaufen. Weder Bezirk noch Senat haben eine Handhabe, dieses Schlupfloch zu schließen, da es sich um Bundesgesetzgebung handelt. Man hofft auf eine Bundesratsinitiative für eine entsprechende Änderung des Baugesetzbuchs, die aber wohl noch einige Zeit auf sich warten lassen wird und deren Erfolg sehr ungewiss ist.
Eine wichtige Funktion in den Milieuschutzgebieten hat die extra dafür eingerichtete kostenlose Mieterberatung. Wie der Nutzen für die betroffenen Mieter/innen sein wird, muss sich allerdings erst noch erweisen.

 

Das Thema Milieuschutz war Schwerpunktthema im MieterEcho Nr. 383/ September 2016. Am 10. Dezember 2016 führte die Berliner MieterGemeinschaft eine Veranstaltung unter dem Titel „Milieuschutz un-wirksam?!“ mit insgesamt drei Podiumpanels durch.

Die Veranstaltung ist durch Video vollständig dokumentiert unter: www.bmgev.de/politik/milieuschutz-unwirksam.html


MieterEcho 387 / April 2017

Schlüsselbegriffe: Bezirk Mitte, Milieuschutzgebiete, Mieterhöhungen, Modernisierungen, Sanierungen, Mietobergrenzen, Vorkaufsrecht, Umwandlungsverordnung, Mietspiegel

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