Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter
MieterEcho 388 / Mai 2017

Neue Machtkonstellation

Immobilien-Aktiengesellschaften erobern den Berliner Wohnungsmarkt und treiben die Mieten in die Höhe

Von Hermann Werle

 

Nach der Welle von Verkäufen ganzer Wohnungsgesellschaften an Private-Equity-Fonds sind aus deren Hinterlassenschaften gewaltige Immobilien-Aktiengesellschaften entstanden. Bundesweit halten diese neuen Akteure über 900.000 Wohnungen in ihrem Bestand und nutzen höchst professionell jede Möglichkeit für Mieterhöhungen. Hohe Renditen werden von den Aktionären auch erwartet, denn dazu gehören die mächtigsten Investment-Fonds der Welt.


Im Januar veröffentlichte das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) die Studie „Börsennotierte Wohnungsunternehmen als neue Akteure auf dem Wohnungsmarkt“, mit der die strukturellen Veränderungen auf den Wohnungsmärkten und das Agieren der Immobilien-Aktiengesellschaften unter die Lupe genommen werden. Zwar könne von einer prägenden Wirkung auf den deutschen Gesamtmarkt derzeit nicht die Rede sein, allerdings seien die Bestände dieser Gesellschaften räumlich konzentriert, so das BBSR. Die Regionen, in denen die Immobilien-AGs eine starke Marktposition innehaben, befinden sich insbesondere dort, wo in den letzten 20 Jahren die meisten Wohnungen privatisiert wurden, und da liegt Berlin ganz vorn.

Auf dem Berliner Mietwohnungsmarkt mit etwas mehr als 1,6 Millionen Wohnungen halten die landeseigenen Wohnungsunternehmen laut dem jährlich erscheinenden Wohnungsmarktbericht der Investitionsbank Berlin (IBB) rund 18% und Genossenschaften 12%. Die weiteren 1,1 Millionen Wohnungen gehören privaten Vermietern. In diesem Segment finden sich die Immobilien-AGs, deren knapp 200.000 Wohnungen 18% ausmachen. Am Gesamtmietwohnungsbestand halten die AGs 12%, mit steigender Tendenz. Die BBSR-Studie identifiziert verschiedene „Hebel zur Optimierung von Wohnungsunternehmen“, wobei die AGs fünf Ansatzpunkte strategisch verfolgen: „Erlöse, Kosten, Geschäftsprozesse, Wohnungsbestand, Wohnungsportfolio“. Die kostenbezogenen Maßnahmen setzen an der Absenkung der Personalkosten sowie der Steueroptimierung an. Weitere Effizienzsteigerungen werden unter anderem durch Wachstum angestrebt, wobei die Unternehmensgröße kein Selbstzweck ist, „sondern als ein wertschaffendes Merkmal“ anzusehen ist, da „mit zunehmender Größe eines Wohnungsbestands die Spezialisierung und Arbeitsteilung weiter vorangetrieben werden kann“, wie es in der Studie heißt. Für Mieter/innen entscheidend sind die „erlösbezogenen Werthebel“, denn hier geht es um die Mieterhöhungsspielräume, die laut BBSR von fast allen Aktiengesellschaften überdurchschnittlich genutzt werden. Hervorgehoben wird hierbei das Ergebnis der ehemals landeseigenen und seit 2013 zur Deutsche Wohnen gehörenden GSW. Die realisierte in den letzten fünf Jahren mit fast 20% die größten Mietsteigerungen und lag damit vor allen anderen AGs. Wertsteigernd kommt der rasante Abbau des Leerstands hinzu. Auch hier glänzt die GSW, deren Leerstand in den letzten zehn Jahren von 6,7 auf 2,1% abnahm. Der angespannte Berliner Wohnungsmarkt kommt den Investoren sehr zupass, da Wertsteigerungen erfolgen, ohne dass die Gebäudeeigentümer einen Handschlag machen müssen.

 

„Hochwertige Mieter“ gesucht

Wenn allerdings Hand an die Wohnungen angelegt wird, kommen Mieterhaushalte massiv unter Druck. Während der Anlagehorizont der vorherigen Private-Equity-Fonds keinesfalls auf aufwendige Baumaßnahmen ausgerichtet war, nutzen die Immobilien-AGs die energetische und sonstige Modernisierungen als Mieterhöhungsvehikel, da laut BBSR die damit verbundenen Mieterhöhungsmöglichkeiten „im derzeitigen Zins- und Kapitalmarktumfeld jedenfalls dann sehr auskömmlich sind, wenn die Umlage größtenteils oder in voller Höhe auch am Markt durchsetzbar ist“. Von der Durchsetzbarkeit gehen die in Berlin agierenden Immobilien-AGs offensichtlich aus. Für die energetische Modernisierung von 30.000 Wohnungen hat die Deutsche Wohnen bis 2021 Investitionen von 1 Mrd. Euro überwiegend in Berlin eingeplant (MieterEcho Nr. 387/ April 2017). Auch die österreichische Buwog setzt auf Modernisierungen. 1951 war die Buwog zum Zweck der Wohnungsversorgung für Staatsbedienstete gegründet worden und wie die GSW 2004 privatisiert worden. Mit dem Erwerb von 2.300 Wohnungen in Berlin wurde der Konzern ab 2010 auch in Deutschland aktiv und 2014 an der Börse platziert. Im aktuellen Geschäftsbericht lässt sich der Vorstand Herwig Teufelsdorfer mit den Worten zitieren: „Mein Job ist dann erfolgreich getan, wenn die Mieten kontinuierlich steigen, der Leerstand reduziert wird und Außenstände gering sind.“ Konkret bekommen das die über 220 Mietparteien der Fritz-Bräuning-Siedlung in Tempelhof zu spüren. Nach der energetischen Modernisierung soll der Quadratmeter 2,81 Euro mehr kosten als bisher. Für viele der teilweise seit mehr als 30 Jahren dort lebenden Menschen ist das schlichtweg unbezahlbar.

 

Mit Milieuschutz gegen BlackRock?

Dass die Verdrängung alter Mietparteien zum Geschäftsmodell der AGs gehört, sagt der BBSR-Bericht nicht direkt, aber er stellt fest, dass Modernisierungen dazu beitragen, „den Mietermix zu verbessern“. Deutlicher ist in dieser Hinsicht der Geschäftsbericht der ADO-Properties, eine erst seit wenigen Jahren ausschließlich in Berlin tätige Aktiengesellschaft. Angestrebt sind demnach „gezielte Investitionen in die Modernisierung, Sanierung und Neupositionierung unserer Immobilien“. Diese Strategie versetze das Unternehmen „in die Lage, hochwertige Mieter zu suchen“ und „eine kontinuierliche Verbesserung unserer Mieterstruktur“ zu erreichen. In ähnlicher Weise agiert die Aktiengesellschaft Akelius, deren wichtigster Mieterhöhungskanal ebenfalls die Modernisierungen sind und die damit auf das „obere Marktsegment“ abzielt, wie das BBSR festhält. Mit den Strategien der Immobilien-AGs geht die Nutzung jeglicher Mieterhöhungspotenziale einher und damit die Orientierung auf eine zahlungskräftige und zumindest der Mittelschicht angehörende Mieterschaft. Auch die Deutsche Wohnen will nur noch an „Haushalte, die ihre Miete selbst bezahlen können“, vermieten, wie ihr Chef Michael Zahn in einem Interview der Wirtschaftswoche erklärte. Durch ihre Größe, ihre Professionalität und ihren direkten Zugang zu den Finanzmärkten sind die AGs in der Lage, Mieterhöhungen in einem nicht unerheblichen Teil des Berliner Wohnungsmarkts kontinuierlich durchzusetzen. Neben ihrem Drang nach Rendite und der damit einhergehenden Bevorzugung zahlungskräftiger Mieter/innen, haben die großen Immobilien-AGs noch eine weitere Gemeinsamkeit: Sie sind Anlageobjekt global agierender Finanzinvestoren. Der größte Investmentfonds der Welt, der rund 5.000 Milliarden Dollar seiner Kundschaft gewinnbringend anzulegen hat, ist BlackRock. Der Fonds ist an nahezu allen großen deutschen und US-Unternehmen beteiligt, von Apple bis VW und eben auch an den großen in Berlin aktiven Immobilien-AGs. An der Buwog, Deutsche Wohnen, TAG und Vonovia hält der Fonds jeweils über 5% der Aktien. Damit ist er der größte und einflussreichste Aktionär auf dem Berliner Wohnungsmarkt und dürfte gegenüber den Vorstandschefs der AGs klare Renditeerwartungen formulieren. Einfluss nehmen BlackRock & Co. laut BBSR-Studie in Strategiediskussionen sowie bei Übernahmeangeboten und Zusammenschlüssen, „die in der Regel im Einvernehmen mit den Großaktionären vorbereitet“ werden. Meistens gäbe es eine „beachtliche Schnittmenge unter den Aktionären der Fusionspartner“ wie beispielsweise bei der Übernahme der GSW durch Deutsche Wohnen, als auf beiden Seiten Sun Life Financial, BlackRock und Norges Bank beteiligt waren: „Sie verkauften die GSW-Aktien quasi an sich selbst.“ Bei zukünftigen Übernahmen auf dem deutschen Immobilienmarkt hat BlackRock ein gewichtiges Wort mitzureden, entsprechend der 3 Milliarden Euro, die im deutschen Immobiliengeschäft angelegt sind. Möglicherweise wird BlackRock dann vom früheren CDU-Politiker Friedrich Merz vertreten, der seit 2016 den Posten des Aufsichtsratsvorsitzenden von BlackRock-Deutschland bekleidet. Wenn der IBB-Wohnungsmarktbericht 2016 feststellt, „dass sich in der Innenstadt eine Entmischung der Bevölkerung abzeichnet“, und hinzufügt, dass „wir“ dem „entschieden entgegenwirken“ müssten, kann an dieser neuen Machtkonstellation auf dem Berliner Wohnungsmarkt nicht vorbeigesehen werden. Die Immobilien-AGs mit BlackRock im Hintergrund werden sich von Milieuschutz und der verstärkten Nutzung des Vorkaufsrechts kaum beeindrucken lassen.

 

Weitere Informationen und Download der Studie: www.bbsr.bund.de

 

 


MieterEcho 388 / Mai 2017

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