Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter
MieterEcho 365 / Februar 2014

Mieter/innen fragen – wir antworten

Fragen und Antworten zur energetischen Modernisierung

Von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann                            

Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann berät die Mitglieder in den Kreuzberger Beratungsstellen Bergmannstraße, Möckernstraße und Adalbertstraße.

 


Unser Haus wurde verkauft. Der neue Eigentümer stellte sich in einem Schreiben an die Mieter vor und kündigte gleich an, für das Jahr 2014 eine „energetische Modernisierung“ des Hauses zu planen. Einzelheiten würde er uns noch gesondert bekannt geben. Was versteht man eigentlich unter einer „energetischen Modernisierung“?

Seit der Mietrechtsreform von 2013 ist die „energetische Modernisierung“ gesetzlich in § 555 b Nr. 1 BGB definiert. Es handelt sich danach um alle Maßnahmen, „durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird“. Bei Endenergie handelt es sich um die Energiemenge, die dem Haus in Form von Heizöl, Erdgas, Holzpellets, Strom, Fernwärme etc. zugeführt wird. Eine energetische Modernisierung kann aus Maßnahmen bestehen, die die benötigte Energiemenge für das Heizen in den Wohnungen selbst vermindern, beispielsweise durch eine Fassadendämmung oder besser isolierende Fenster. Es kann sich aber auch um Maßnahmen handeln, durch die Endenergie zur Erzielung der gleichen Wärme in den Wohnungen durch eine effektivere Heizungsanlage oder die Dämmung von Rohren vermindert wird. All das zählt zur „energetischen Modernisierung“. Sie werden also abwarten müssen, welche Maßnahmen Ihr Vermieter tatsächlich durchführen will. Sobald eine Modernisierungsankündigung bei Ihnen eingeht, sollten Sie unbedingt eine unserer Beratungsstellen aufsuchen.                                                     

 

 


Meine Miete wird derzeit vom Jobcenter bezahlt. Bei einer Wohnungsbesichtigung legte mir mein Vermieter nahe, mir eine neue Wohnung zu suchen. Mein Vermieter sagte, dass er eine „energetische Sanierung“ des Hauses plane und die Miete danach so stark steigen werde, dass das Jobcenter sie nicht mehr übernehmen würde. Er behauptete, ich könnte mich nach der neuen Gesetzeslage gegen eine solche Modernisierung nicht mehr wehren. Stimmt das?

Richtig ist lediglich, dass Mieter/innen seit der Mietrechtsreform die Duldung einer angekündigten Modernisierungsmaßnahme nicht mehr mit dem Argument verweigern dürfen, dass die Mieterhöhung nach der Modernisierung für sie eine soziale Härte darstellen würde. Eine finanzielle Härte wird nur noch im Rahmen der anschließenden Mieterhöhung berücksichtigt. Ich rate Ihnen aber, keinesfalls deswegen gleich Ihre Wohnung aufzugeben. Warten Sie zunächst ab, welche Maßnahmen zur energetischen Modernisierung Ihr Vermieter tatsächlich ankündigt. Bei der anwaltlichen Beratung in einer unserer Beratungsstellen wird geprüft werden, ob es sich überhaupt um eine „energetische Modernisierung“ handelt und ob Ihr Vermieter diese formell und inhaltlich korrekt angekündigt hat. Auch ob, wie und wann Sie Ihrem Vermieter  fristgerecht finanzielle Härtegründe mitteilen können, erfahren Sie dort.                                                        

 

 


Unser Haus ist mit einer Gaszentralheizung ausgestattet. Der Vermieter, der selbst im Haus wohnt, teilte uns mündlich mit, dass er beabsichtige, die Zentralheizung auf Holzpellets umzustellen. Dadurch wolle er einen Beitrag zur Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie leisten. Im Prinzip finden wir das gut, fragen uns aber, ob wir das Engagement unseres Vermieters für den Klimaschutz durch Mieterhöhungen bezahlen müssen. Und ist Holz keine Primärenergie?

Sie werden die Maßnahme dulden müssen, sofern Ihr Vermieter diese ordnungsgemäß ankündigt. Denn auch Maßnahmen zur Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie müssen von Mietern geduldet werden. Als nicht erneuerbare Primärenergien gelten insbesondere die klassischen fossilen Energieträger Erdöl, Erdgas und Kohle. Als erneuerbar gelten Primärenergien aus der Nutzung von Sonne, Wind, Holz und Biomasse. Allerdings kann Ihr Vermieter die Kosten der Maßnahmen nicht als Modernisierungskosten auf Sie umlegen. Sie führt nämlich nicht zu einer Einsparung der im Haus benötigten Endenergie. Die Umstellung der Heizung beinhaltet erst einmal nur einen Wechsel des Energieträgers, eine Verminderung der benötigten – dann lediglich anders erzeugten – Energie könnte nur durch eine gleichzeitige Verbesserung der Heizanlage erreicht werden. Seit Inkrafttreten der Neufassung des § 559 Absatz 1 BGB am 1. Mai 2013 können die Kosten von Maßnahmen, durch die ausschließlich eine Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie bewirkt wird, nicht mehr als Modernisierungskosten auf die Mieter/innen umlegt werden.                                                                

 

 


Die Fassade unseres Hauses war jahrelang in sehr schlechtem Zustand und es gab riesige Putz-Abplatzungen. Vor einem Jahr kündigte unser Vermieter, der das Haus jahrzehntelang verwahrlosen ließ, eine große Fassadensanierung an und führte diese auch durch. Die gesamte Fassade wurde mit dicken Dämmplatten versehen und anschließend neu verputzt und gestrichen. Nach den monatelangen Arbeiten erhielten wir nun die bereits in der Ankündigung genannte Mieterhöhung, mit welcher der Vermieter 11% der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete umlegen will. Er zog die Kosten für die Instandsetzung ab, allerdings veranschlagte er 57% der Kosten des Baugerüsts als Modernisierungskosten, da dies dem Verhältnis der Modernisierungs- zu den Instandsetzungskosten entspräche. Ist das richtig?        

Nein. Besteht, wie in Ihrem Fall, ohnehin Instandsetzungsbedarf und beseitigt der Vermieter diesen durch eine Modernisierung, muss er die Kosten der so ersparten Instandsetzung vollständig abziehen. Da eine reine Instandsetzung Ihrer Fassade ebenso ein ganzes und keineswegs nur ein halbes Gerüst erfordert hätte, sind zumindest die Kosten für den Auf- und Abbau des Gerüsts voll abzuziehen. Allenfalls wäre denkbar, dass der Vermieter die durch die Anbringung von Dämmplatten erforderliche zusätzliche Dauer der Stehzeit und die entsprechenden Mietkosten den Modernisierungskosten zuschlägt. Die Rechtsprechung zu dem Thema ist bisher unterschiedlich. Immerhin hat die 63. Kammer des Landgerichts Berlin in einem Urteil vom 14. Dezember 2012 mit dem Aktenzeichen 63 S 252/12 klargestellt, dass der gesamte „Sockel“ der Kosten, die bei einer Instandsetzung ohnehin angefallen wären, also auch die gesamten Kosten für Baugerüst, Planen, Netze etc., nicht als Modernisierungskosten angesetzt und umgelegt werden können.                                                        

 

 


Ich habe 1995 meine Wohnung durch Mietermodernisierung selbst modernisiert und unter anderem eine Gasetagenheizung eingebaut. Die Modernisierungsvereinbarung mit meiner Vermieterin sah vor, dass sie für 10 Jahre auf Modernisierungen in meiner Wohnung verzichtet. Im Jahr 2012 ersetzte ich die Gastherme mit Genehmigung meiner Vermieterin durch eine moderne Brennwerttherme. Am 4. Dezember 2013 erhielt ich nun von ihr eine Modernisierungsankündigung, in welcher sie ankündigt, meine Gasetagenheizung zu entfernen und meine Wohnung an die bereits vorhandene Gaszentralheizung anzuschließen. Sie behauptet, dies wäre eine Wohnwertverbesserung, die ich zu dulden hätte, und dass dadurch ca. 10% Primär- und Endenergie eingespart würden. Meine Miete soll danach um rund 50 Euro steigen. Ich würde aber meine Gasetagenheizung gern behalten, da ich häufig nachts am Schreibtisch sitze und im Winter regelmäßig zwei Monate auf den Kanaren verbringe. Muss ich die Maßnahme trotzdem dulden? Meine Vermieterin sagte in einem Gespräch, es käme bezüglich der Wohnwertverbesserung nicht auf meine moderne Gastherme an, sondern auf den von ihr vermieteten Zustand, also mit Ofenheizung. Stimmt das?  
     

Sie haben vollkommen Recht, wenn Sie hinsichtlich der angeblichen Wohnwertverbesserung auf die Vorteile Ihrer Gasetagenheizung verweisen. Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass der Austausch einer Gasetagenheizung gegen eine Zentralheizung keine Wohnwertverbesserung ist, da die Gasetagenheizung eben die von Ihnen geschätzten Vorteile bietet. Ebenso hat der Bundesgerichtshof bereits entschieden, dass es bei der vorhandenen Ausstattung keine Rolle spielt, ob ihre Vermieterin oder Sie selbst mit entsprechender Genehmigung die Wohnung mit einer Gasetagenheizung ausgestattet haben. Allerdings könnten Sie theoretisch verpflichtet sein, die von Ihrer Vermieterin geplante Maßnahme zu dulden, wenn dadurch eine Einsparung von Endenergie oder von nicht erneuerbarer Primärenergie erreicht würde. Davon gehe ich allerdings nicht aus, da eine solche Einsparung von Ihrer Vermieterin bisher nur „ins Blaue hinein“ behauptet wird, ohne dass sie Angaben zur Effizienz der zentralen Heizanlage einerseits und zu Ihrer modernen Brennwerttherme andererseits macht. Außerdem können Sie gegen die Maßnahme einwenden, dass diese für Sie eine besondere Härte bedeuten würde, da sie erst letztes Jahr erhebliche finanzielle Aufwendungen für die Anschaffung der neuen Therme getätigt haben – und das auch noch mit Wissen Ihrer Vermieterin. Hier müssen Sie allerdings aufpassen: Diesen Härteeinwand müssen Sie gegenüber Ihrer Vermieterin bis zum Ablauf des Monats, in welchem Ihnen die Ankündigung zugegangen ist, hier also bis spätestens zum 31. Januar 2014 geltend machen, was Sie rein vorsorglich unbedingt tun sollten.             

 

 


Unser Haus verfügt über eine Öl-Zentralheizung. Letzte Woche erhielten wir Post von unserem Vermieter. Er kündigt an, die Heizung an das Fernwärmenetz anzuschließen. Dadurch würde nicht erneuerbare Primärenergie eingespart, weshalb wir diese Maßnahme dulden müssten und er berechtigt sei, die Kosten anschließend als Modernisierungskosten auf die Miete umzulegen. Können wir uns dagegen wehren?    

Gegen die Umlage schon. Zwar wird mit Sicherheit durch die Maßnahme nicht erneuerbare Primärenergie (in Ihrem Fall Öl) eingespart, weshalb Sie die Maßnahme, wenn sie ordnungsgemäß angekündigt wurde, auch dulden müssen. Die Umlage von dadurch entstehenden Kosten ist aber nur möglich, wenn Ihr Vermieter gleichzeitig Maßnahmen zur Effektivierung der Heizanlage durchführt und so auch eine Einsparung von Endenergie erzielt, beispielsweise durch eine Verminderung der Energieverluste der Heizanlage im Haus. Es müsste also die im Haus ankommende Energiemenge, die für die Heizwärme und das Warmwasser benötigt wird, verringert werden, egal ob sie künftig vom Heizkraftwerk oder wie bisher vom Tanklastwagen geliefert wird.                                                     

 

 


Ich wohne in einem ausgebauten Dachgeschoss. Am 2. Dezember 2013 kündigte mein Vermieter an, er werde das Dach des Hauses mit Solarkollektoren versehen und die dadurch gewonnene Energie in das allgemeine Stromnetz einspeisen. Er gehe davon aus, dass die Baumaßnahmen, die im nächsten April beginnen sollen, rund zwei Monate dauern. Mein Vermieter sagt, dass ich aufgrund der Gesetzesänderung bis zu drei Monate lang keine Miete mindern könne. Ich befürchte aber erhebliche Beeinträchtigungen, wenn direkt über mir am Dach gearbeitet wird, und möchte dann natürlich die Miete angemessen mindern. Darf ich das? Muss ich die Maßnahme überhaupt dulden, wenn mein Vermieter den Solarstrom nur verkaufen und gar nicht in unserem Haus nutzen will?     
   

Sie müssen eine solche Maßnahme prinzipiell dulden, da durch sie nicht erneuerbare Primärenergie wie Erdgas oder Öl eingespart werden kann, unabhängig davon, wo die so produzierte Energie verwendet wird. Wenn Sie aber Härtegründe geltend machen können, beispielsweise wenn Sie in der angekündigten Bauzeit gerade ihr Examen machen, müssen Sie eine solche Maßnahme nicht dulden. Solche Einwände müssen Sie ihrem Vermieter bis spätestens zum 31. Januar 2014 mitteilen. Die Miete dürfen Sie angemessen, also nach Intensität der tatsächlich eintretenden Beeinträchtigungen, mindern. Der mit der Mietrechtsreform eingeführte dreimonatige Minderungsausschluss gilt nur bei „energetischen Modernisierungen“. Eine solche liegt hier nicht vor, da bezogen auf das Haus gar keine Energieeinsparung erzielt werden soll. Aus dem gleichen Grund müssen Sie auch keine Umlage der Kosten auf Ihre Miete fürchten.                                                    

 

 


Unsere Wohnung ist an die Zentralheizung des Hauses angeschlossen. Gestern erhielten wir eine Modernisierungsankündigung unseres Vermieters. Er kündigt an, die aus den 80er Jahren stammende, funktionierende Zentralheizung im Keller umzurüsten. Es soll ein Blockheizkraftwerk eingebaut werden. Den ausführlichen Berechnungen in der Modernisierungsankündigung zufolge werden dadurch Energieverluste der Anlagentechnik erheblich vermindert und somit Endenergie eingespart. Dies soll auch uns zugute kommen. Allerdings wird laut Ankündigung die voraussichtliche Minderung der Heizkosten wesentlich geringer ausfallen als die Mieterhöhung nach Modernisierung. In der Mieterberatung wurde uns gesagt, dass die Ankündigung formell und inhaltlich korrekt und nicht angreifbar sei. Einerseits finden wir als umweltbewusste Menschen die Rechnung nicht korrekt, weil doch auch für die Produktion der neuen Anlage Energie aufgewandt werden muss. Andererseits leuchtet uns nicht ein, dass wir als Mieter über die 11%ige Umlage pro Jahr letztlich ganz allein für diesen Umweltschutz zahlen sollen, obwohl sich keine entsprechende Einsparung bei uns ergibt. Das kann der Gesetzgeber doch nicht wollen!            

Doch. Aber Sie haben mit Ihren Einwänden leider vollkommen Recht. Der Aufwand an Energie, der zur Herstellung von neuen Heizanlagen – um alte, aber funktionstüchtige zu ersetzen – oder für Dämmmaterial, neue Fenster etc. benötigt wird, fließt in die Berechnung der Energieeinsparung tatsächlich nicht ein. Zudem hat der Gesetzgeber mit den Regelungen Anreize zur energetischen Modernisierung für die Vermieter geschaffen. Die Umsetzung der Umweltziele soll ein lohnendes Geschäft sein und selbstverständlich nicht die Renditerechnungen der Grundeigentümer durcheinander bringen. Auch die Baustoffindustrie freut sich über die neue Gesetzgebung. Mieter/innen sind durch den neu eingeführten dreimonatigen Ausschluss von Mietminderung bei energetischer Modernisierung zusätzlich belastet und mit ihrem Geldbeutel dafür zuständig, dass sich diese Umweltpolitik für das Baugewerbe und für die Vermieter lohnt.                                 

 

 

  Weitere Informationen:


- Infoschrift „Modernisierung“: www.bmgev.de/mietrecht/infoschriften


- MieterEcho 357/ Dezember 2012 mit Titelthema         

 

 


MieterEcho 365 / Februar 2014

Schlüsselbegriffe: energetische Modernisierung, Mietrechtsreform, Fassadendämmung, Modernisierungsankündigung, Modernisierungsmaßnahme, Mieterhöhung, Modernisierungskosten, Primärenergie, Wohnwertverbesserung, Fernwärmenetz, Umlage der Kosten

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