Wenn das Mietobjekt verkauft wird
Einige Tipps, was es beim Eigentümer-/Vermieterwechsel unter anderem zu beachten gibt
Wird das Mietobjekt verkauft, heiІt das in der Regel für Mieter/innen nichts Gutes. Gerade in den begehrten Innenstadtbezirken versuchen viele Vermieter mit allen Mitteln, sogenannte Altmieter/innen loszuwerden. Damit dies nicht geschieht, ist das Wichtigste, dass sich die Mieter/innen mit anderen Mieter/innen des Hauses frühzeitig vernetzen und Hausversammlungen organisieren. Die Berliner MieterGemeinschaft e.V. unterstützt solche Hausversammlungen mit anwaltlicher Beratung. Darüber hinaus sollten Mieter/innen vor allem folgende Punkte berücksichtigen:
1. Unterlagen sortieren
Grundsätzlich gilt: Halten Sie Ihre Unterlagen wie Mietvertrag, Untermieterlaubnisse und Ähnliches zusammen, denn alles, was Sie mit dem Vorvermieter jemals vereinbart haben, behält auch beim Eigentümer-/Vermieterwechsel weiterhin Gültigkeit. Etwaige Streitfälle können durch die Vorlage der entsprechenden Unterlagen vermieden werden und es muss nicht erst nach potenziellen Zeug/innen von damals gesucht werden.
Geben Sie die Originale niemals aus der Hand! Wurden dem neuen Eigentümer keinerlei Unterlagen vom Vorvermieter oder der Verwaltung übergeben und tritt er deswegen an Sie heran, reicht grundsätzlich auch eine Kopie.
Wichtig: Es muss weder ein neuer Mietvertag geschlossen werden, noch bedarf es einer Ergänzung oder Umschreibung aufgrund des Eigentümer-/Vermieterwechsels.
2. Miete pünktlich zahlen
Wenn im Mietvertrag geregelt ist, dass die Miete spätestens am dritten Werktag beim Vermieter eingegangen sein muss, dann sollte sie auch zu diesem Zeitpunkt auf dem Konto sein. Nichts nehmen Vermieter lieber als Anlass für eine Kündigung als unvollständige oder unpünktliche Mietzahlungen, insbesondere wenn es sich um sogenannte Altmieter mit günstigen Mieten handelt.
Falls der vorige Vermieter verspätete Zahlungen hingenommen hat, heißt das nicht, dass der neue Eigentümer/Vermieter das auch tut. Spätestens wenn Sie eine Abmahnung wegen unpünktlicher Zahlung erhalten haben, ist allerhöchste Vorsicht geboten, denn wiederholt unpünktliche Mietzahlungen können zu einer Kündigung des Mietverhältnisses führen.
3. Untermieter und Haustiere
Auf der Suche nach Möglichkeiten, Altmieter/innen mit günstigen Mietverträgen loszuwerden, bemühen gerade nach Eigentümerwechseln Vermieter gern das Einwohnermeldeamt auf der Suche nach „illegalen“ Untermieter/innen. Nicht selten stellt sich hierbei heraus, dass in der Wohnung viele Personen gemeldet sind, es jedoch nur für einen Teil dieser Leute oder für niemanden Untermieterlaubnisse gibt. Wenn dazu noch ein Blick auf den Briefkasten oder das Klingelschild zeigt, dass sich dort statt zwei Namen inzwischen fünf befinden, freut sich der Vermieter. Was folgt, ist eine Abmahnung wegen unerlaubter Untervermietung und eine Frist, binnen der die Untervermietung zu beenden ist. Geschieht dies nicht, folgt fast immer die fristlose Kündigung.Um so etwas zu vermeiden, stellen Sie sicher, dass es für alle Untermieter/innen entsprechende schriftliche Genehmigungen gibt. In den meisten Mietverträgen ist ein sogenannter Erlaubnisvorbehalt geregelt. Das heißt, vor dem Einzug braucht man die Erlaubnis des Vermieters. Zunächst muss daher ein konkretes Interesse für die Untervermietung (finanziell oder persönlich) bestehen. Dieses sollte dann schriftlich zusammen mit den Kontaktdaten des/der potenziellen Untermieters/ Untermieterin (Name, Geburtsdatum, letzte Meldeanschrift) an den Vermieter mit der Bitte um Erlaubniserteilung binnen einer angemessenen Frist übersandt werden. Erst wenn der Vermieter sein O.K. gibt und die Untermieterlaubnis des Vermieters vorliegt, kann der Untermieter/die Untermieterin gefahrlos einziehen. Verweigert der Vermieter sein Einverständnis, bleibt der Klageweg.
Auch hier ist es so: Einmal durch den Vorvermieter erteilte Genehmigungen behalten auch beim Wechsel des Eigentümers/Vermieters grundsätzlich ihre Gültigkeit. Dies gilt natürlich auch für Genehmigungen für Pfiffi und Co. Während das Halten von Kleintieren wie Fischen, Meerschweinchen, Kanarienvögeln usw. noch immer ohne die Einholung einer Erlaubnis durch den Vermieter möglich ist, braucht es für Hunde und Katzen meist einer besonderen Genehmigung. Haben Sie diese von Ihrem Vorvermieter erhalten, ist alles gut. Auch der neue Vermieter muss sich an der erteilten Erlaubnis festhalten lassen, das heißt er ist daran gebunden. Ist keine Erlaubnis vorhanden, wird auch dies gern als Vorwand für eine Abmahnung wegen nicht genehmigter Tierhaltung und eine anschließende Kündigung genommen.
Von Rechtsanwältin Franziska Dams
MieterEcho 377 / Oktober 2015
Schlüsselbegriffe: Eigentümerwechsel, Vermieterwechsel, Innenstadtbezirke, Hausversammlungen, neuer Mietvertag, pünktliche Mietzahlungen, Untermieter, Untermieterlaubnisse, Haustiere, Erlaubniserteilung