Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter
MieterEcho 373 / März 2015

Was wird aus dem Dragonerareal?

Das Höchstbieterverfahren der Bima, die Folgen und welche Optionen die öffentliche Hand hat

Von Hannes Strobel und Philipp Mattern                                        

Die Berliner Politik distanziert sich fleißig vom Verkaufsgebaren der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) – zumindest dort, wo sich Protest regt. Neben den Häusern in der Großgörschen- und Katzlerstraße geriet vor allem das sogenannte Dragonerareal in die Schlagzeilen. Dort streitet das Bündnis „Stadt von Unten“ für eine nachhaltige Entwicklung und den Neubau günstiger Mietwohnungen. Das nach einer ehemaligen preußischen Kaserne benannte Grundstück hinter dem Kreuzberger Finanzamt ist mit 4,7 Hektar eines der wenigen verbliebenen Filetstücke im Innenstadtbereich.                                                        

Ein erster Verkaufsversuch des Dragonerareals floppte vor zwei Jahren durch den Rückzug des Käufers. Im neu aufgelegten Bieterverfahren bekam Ende 2014 der Unternehmer Arne Piepgras für 36 Millionen Euro den Zuschlag. Bei Piepgras handelt es sich um einen Projektentwickler, der die Kaufpreisbeträge nicht selbst aufbringt, sondern Kapital von Investoren akquiriert. Ende Februar gelang es ihm, die EPG Global Property Invest mit Sitz in Prag mit ins Boot zu holen und von ihr den horrenden Kaufpreis auf den Tisch legen zu lassen. Zusammen wollen sie nun das Areal „entwickeln“.  Von einem Künstlercampus mit Ateliers und Galerien ist die Rede, ebenso von einem Hotel und weiterem hochpreisigen Gewerbe sowie von einer Tiefgarage mit 1.000 Stellplätzen und einigen gehobenen Wohnungen. Solche Vorhaben sind vereinbar mit dem Bebauungsplan aus dem Jahr 1966, der das Areal als Gewerbegebiet ausweist. Jedoch hat Piepgras bisher noch kein Baurecht erlangt. Die Bezirksverordnetenversammlung (BVV) ist über seine Pläne weitgehend unzufrieden und der Bezirk versucht nun, ihm im Rahmen der Bauleitplanung einen Strich durch die Rechnung zu machen. Noch im Dezember 2014 wurde ein Aufstellungsverfahren für einen neuen Bebauungsplan eröffnet. Die Planungsziele sind die Schaffung eines Mischgebiets mit großem Wohnanteil und Gemeinbedarfsflächen sowie – auf der Hälfte der Baufläche – mit öffentlich gefördertem Wohnungsbau. Zudem strebt der Bezirk an, das Areal in das Sanierungsgebiet Südliche Friedrichstadt einzugliedern. Beide Vorhaben sind durchaus clever. Wird das Areal unter das besondere Städtebaurecht des Sanierungsgebiets gestellt, ergeben sich vielfältige Steuerungsmöglichkeiten. Baumaßnahmen müssen dann mit den Sanierungszielen vereinbar sein und unterliegen einem Genehmigungsvorbehalt. Des Weiteren ist ein Weiterverkauf des Grundstücks zu einem Preis über dem Verkehrswert verboten, vorausgesetzt, es wird das umfassende Sanierungsverfahren angewandt. Dies würde einer Filetierung und gewinnbringenden Weiterveräußerung des Grundstücks entgegenwirken. Zudem könnte der Bezirk ein Vorkaufsrecht geltend machen. Man fragt sich jedoch: Warum wird dieses Instrument erst jetzt in Betracht gezogen? Wäre das Areal frühzeitig und vorausschauend als Sanierungsgebiet ausgewiesen worden, hätte das Höchstbieterverfahren abgewendet werden können.  

 

Kommunales Vorkaufsrecht für Berliner Bima-Immobilien                    

Mit Verweis auf das neu eröffnete Bebauungsplanverfahren muss der Bezirk einen auf dem alten Bebauungsplan basierenden Bauantrag nicht genehmigen. Es ist jedoch nicht ausgeschlossen, dass der Senat die Angelegenheit aufgrund der gesamtstädtischen Bedeutung des Grundstücks und seiner Entwicklung an sich zieht und zugunsten der Investoren handelt. Allerdings ist auch auf Landesebene der Verkauf des Dragoner-areals umstritten. Alle Fraktionen des Abgeordnetenhauses sprachen sich dafür aus, beim Bund ein kommunales Vorkaufsrecht zum Verkehrswert für die Bima-Immobilien einzufordern. Im Fall des Dragonerareals blieb diese Willensbekundung ohne Wirkung. Ob sie mehr als Augenwischerei war, darf bezweifelt werden. Ein Vorkaufsrecht ist schließlich nur sinnvoll, wenn man anschließend auch wirklich kauft und dafür das entsprechende Geld in die Hand nimmt. Damit tut sich die Politik in der Regel schwer. Der im letzten Jahr hochgelobte Wohnungsbaufonds ist mit kläglichen 64 Millionen Euro pro Jahr ausgestattet. Mehr ist dem Senat geförderter Neubau nicht wert. Das Dragonerareal ging für mehr als die Hälfte davon weg. Die aktuellen Vorgänge um dieses Grundstück zeigen, dass es durchaus Instrumente gegen Höchstbieterverkäufe und ihre Folgen gibt. Ob und wie konsequent sie angewandt werden, ist eine Frage des politischen Willens. Daher ist Skepsis angebracht, nicht nur was die Zukunft des Dragonerareals betrifft.         

 

 


MieterEcho 373 / März 2015

Schlüsselbegriffe: Dragonerareal, Höchstbieterverfahren, Bima, Innenstadtbereich, Arne Piepgras, EPG Global Property Invest, Sanierungsgebiet Südliche Friedrichstadt, Bezirk, Vorkaufsrecht

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