„Mietpreisbremse“ verpufft
Eher Bumerang gegen Mieter/innen als effektive Mietpreisregulierung
Rechtsanwalt Wilhelm Lodde
Vom Bundesjustizministerium liegt der Entwurf zur „Mietpreisbremse“ vor – mit vollem Namen „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (MietNovG)“ . Der Name verspricht mehr, als er hält. Denn ein wirksames Instrument zur Begrenzung des Mietanstiegs wird mit dem aktuellen Gesetzentwurf nicht geschaffen.
Das Bundesverfassungsgericht stellte in seinem Beschluss vom 26. Mai 1993 fest: „Die Wohnung ist für jedermann Mittelpunkt seiner privaten Existenz. (...) Der Großteil der Bevölkerung kann zur Deckung seines Wohnbedarfes jedoch nicht auf Eigentum zurückgreifen, sondern ist gezwungen, Wohnraum zu mieten. (...) Der Gesetzgeber muss die schutzwürdigen Interessen beider Seiten berücksichtigen und in ein ausgewogenes Verhältnis bringen.“ Mehrfach stellte das Bundesverfassungsgericht in diesem Beschluss auch klar, dass die Eigentumsgarantie des Artikels 14 Grundgesetz dem Vermieter die Wirtschaftlichkeit der Wohnung, keinesfalls aber die höchstmögliche Rendite sicherstellen soll.
Den schutzwürdigen Interessen der Mieter/innen tragen selbstverständlich auch Maßnahmen des Gesetzgebers Rechnung, die dafür sorgen, dass selbst einkommensschwache Mieter/innen Wohnraum, der für sie bezahlbar ist, anmieten und halten können. Die „Mietpreisbremse“ stellt einen nicht mehr als halbherzigen Versuch hierfür dar. Dabei sind gesetzliche Begrenzungen der Miethöhe bei Wiedervermietung von Wohnungen insbesondere in Berlin keineswegs neu. Eine derartige Kappung gab es beispielsweise bereits in der Zeit zwischen 1988 und 1994 in West-Berlin. Damals lag die Kappungsgrenze bei Wiedervermietungen 10% über der bisher gezahlten Miete. Zudem handeln Vermieter nach dem immerhin 60 Jahre alten § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) ordnungswidrig, wenn sie in Gebieten mit einer Mangellage Mieten verlangen, die mehr als 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Allerdings wird die Vorschrift zumindest in Berlin seit einem Grundsatzurteil des BGH aus dem Jahr 2004 nicht mehr angewandt. Die Voraussetzung ist nämlich, dass die Mieter/innen dem Vermieter das Ausnutzen einer Mangellage an Wohnraum im gesamten Stadtgebiet nachweisen müssen.
Durch Forderungen der Immobilienlobby verwässert
Nachdem zunächst im Mai 2014 der Referentenentwurf vorlag (MieterEcho Nr. 367/ Mai 2014), hat nun das Bundeskabinett einen teilweise geänderten Entwurf eines Mietrechtsnovellierungsgesetzes (MietNovG) – in den Medien als „Mietpreisbremse“ bezeichnet – beschlossen. Der aktuelle Entwurf erweckt in weiten Teilen zumindest die Vermutung, den Forderungen der Immobilienlobby nachgekommen zu sein, weil er Vermietern eine Vielzahl von Umgehungsmöglichkeiten geradezu anbietet, aber Mieter/innen unüberwindlich hohe Hürden in den Weg stellt, um Rechte aus dem Gesetz geltend zu machen. Das Gesetz soll im Kern in Gebieten mit angespannter Wohnungsmarktlage die Zulässigkeit der Miete bei Wiedervermietung auf einen Betrag begrenzen, der höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf (§ 556 d Absatz 1 BGB-E). Außerdem soll geregelt werden, dass Maklergebühren von denjenigen zu tragen sind, die den Makler beauftragt haben, also in aller Regel die Vermieter. Die ursprünglich beabsichtigte und im Koalitionsvertrag festgeschriebene Begrenzung der Mieterhöhung nach Modernisierung auf 10% der Modernisierungskosten und bis zu dem Zeitpunkt, an dem sich diese amortisiert haben, ist im aktuellen Gesetzentwurf nicht mehr zu finden. Das Mietrechtsnovellierungsgesetz, mit dem einige Paragrafen ins BGB-Mietrecht eingeführt werden (BGB-E), sowie das geänderte Wohnraumvermittlungsgesetz sollen im Frühjahr 2015 in Kraft treten und am 31. Dezember 2020 auslaufen. Das Gesetz regelt die Änderungen allerdings nicht selbst, sondern mit ihm werden die Länder lediglich ermächtigt, „Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen“. Dazu haben die Länder bis zum 31. Dezember 2020 Zeit. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, „wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist“.
Hohe Anforderungen an Bundesländer
Die Anforderungen an die Begründung für den Erlass einer solchen Rechtsverordnung und damit an die Landesgesetzgeber sind enorm. Denn: „Aus der Begründung muss sich ergeben, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen“ (§ 556 d Absatz 2 BGB-E). Mit Letzterem ist offenbar gemeint, dass die Länderregierungen, also auch der Senat von Berlin, eigene Aktivitäten zum Wohnungsbau (beispielsweise Wohnungsbauprogramme) entfalten müssen, um die Verordnung überhaupt erlassen zu können. Diese Anforderungen sind demnach um einiges strenger, als dies bei der Kappungsgrenzenverordnung (Begrenzung von Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel um maximal 15% in drei Jahren) der Fall gewesen ist. Sollen etwa die Hürden besonders hoch geschraubt werden, um den Erlass der ohnehin weichgespülten „Mietpreisbremse“ zu erschweren? Denn je höher die Anforderungen an eine zu erlassende Verordnung sind, umso leichter ist diese juristisch angreifbar. Tatsächlich werden bereits jetzt sowohl der Mietspiegel als auch die Kappungsgrenzenverordnung von Vermietern im Zusammenhang mit Zustimmungsprozessen zu Mieterhöhungen immer häufiger gerichtlich angegriffen.
Belohnung für Vermieter:Überhöhte Miete vom Vormieter oder Modernisierung
Gleich zwei gewichtige Einschränkungen sind in § 556 e BGB-E vorgesehen: Erstens kann der Vermieter die zuletzt vom Vormieter geschuldete Miete bei Wiedervermietung auch dann verlangen, wenn diese mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete gelegen hat, also eigentlich nach dem Mietrechtsnovellierungsgesetz unzulässig wäre. Unberücksichtigt bleiben sollen nur Mieten, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind. Nicht davon erfasst sind eigentlich unberechtigte Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel oder nach Modernisierung, wenn die Mieter/innen diesen – aus welchen Gründen auch immer – zugestimmt haben oder diese zahlen. Zweitens werden zwischen Vermietern und Vormietern gemäß § 555 f BGB getroffene Modernisierungsvereinbarungen über die Miethöhe nicht erfasst. Außerdem soll der Vermieter, wenn er die Wohnung in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses modernisiert hat, die hierfür entstandenen Kosten der nach § 556 d BGB-E zulässigen Miete hinzurechnen dürfen. Die neuen Mieter/innen werden große Schwierigkeiten haben, die vom Vermieter behaupteten und vor Beginn ihres Mietverhältnisses entstandenen Modernisierungskosten nachzuvollziehen. Praktisch „auf der Strecke bleiben“ dabei mit Sicherheit anteilige Kosten für ersparte Instandhaltung, die der Vermieter bei einer Modernisierung im bestehenden Mietverhältnis von den Modernisierungskosten hätte abziehen müssen. Auf eine soziale Härte können sich neue Mieter/innen natürlich auch nicht berufen, weil sie die Höhe der verlangten Miete bei Vertragsabschluss ja kannten. Diese Einschränkungen eröffnen außerdem weitere ungeahnte Umgehungsmöglichkeiten. Vermieter könnten mit den Vormietern eigentlich überhöhte Mieten „vereinbaren“, indem sie als „Gegenleistung“ zum Beispiel die Erteilung einer Untervermieterlaubnis oder einen Verzicht auf Schönheitsreparaturen anbieten.
Keine Regel ohne (viele) Ausnahmen
Keine Anwendung findet das Mietrechtsnovellierungsgesetz auf Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet werden. Dies gilt auch für alle weiteren Vermietungen dieser Neubauwohnungen. Für den preisgebundenen Wohnraum gilt das Gesetz ohnehin nicht, weil die dort maßgebliche sogenannte Kostenmiete nach anderen Vorschriften zu ermitteln ist. Ausgenommen sind auch Wohnungen, die der Vermieter „umfassend modernisiert“ hat. Was ist nun eine umfassende Modernisierung? Im Regierungsentwurf heißt es dazu sehr vage: „Umfassend ist eine Modernisierung, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint.“ Das soll dann der Fall sein, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht. Eine Beschränkung auf bestimmte, für die Mieter/innen nachhaltige bzw. sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen ist nicht vorgesehen. Das öffnet natürlich vermieterseitigen Begehrlichkeiten zur Durchführung von sogenannten Luxusmodernisierungen Tür und Tor. Dementsprechend wird der Druck auf „Bestandsmieter/innen“ preisgünstiger Wohnungen wachsen.
Rückforderung überzahlter Miete: Ein steiniger Weg
Mieter/Innen, die sich auf eine nach dem Mietrechtsnovellierungsgesetz überhöhte Miete berufen wollen, können die überzahlten Beträge nicht einfach zurückfordern und schon gar nicht rückwirkend ab Vertragsbeginn. Sie müssen vielmehr vorher mit einer sogenannten „qualifizierten Rüge“ die überhöht vereinbarte Miete angreifen (§ 556 g Absatz 2 BGB-E). Die qualifizierte Rüge verlangt von den Mieter/innen mindestens, dass sie sich ausführlich mit der ortsüblichen Miete ihrer Wohnung nach dem Mietspiegel und ggf. auch mit den Kosten vorangegangener Modernisierungsmaßnahmen auseinandersetzen müssen, wenn der Vermieter sie mitgeteilt hat. Gemäß § 556 g Absatz 3 BGB-E sollen Mieter/innen allerdings einen Anspruch auf Auskunft des Vermieters über diejenigen Tatsachen haben, die für die zulässige Miete maßgeblich sind – allerdings nur über solche, die nicht allgemein zugänglich sind und über die der Vermieter „unschwer“ Auskunft geben kann. Letztlich werden Mieter/innen aber kaum in der Lage sein, eine qualifizierte Rüge ohne anwaltlichen Beistand zu erheben. Notfalls müssen sie ihren Auskunftsanspruch sowie die überzahlten Mieten einklagen.
Fazit
Die „Mietpreisbremse“ in der derzeit beabsichtigten Form taugt nicht zur Dämpfung des Mietpreisanstiegs und schützt die Mieter/innen nicht vor Vertreibung aus ihren angestammten Wohnungen. Das Gesetz wird Mieter/innen, die Leistungen vom Jobcenter oder Grundsicherung beziehen, nicht zu bezahlbarem Wohnraum verhelfen. Die pauschalierten Beträge, bis zu denen von den Ämtern Wohnkosten übernommen werden, orientieren sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Eine Überschreitung von 10% wird von den Ämtern nicht übernommen. Die Anforderungen an die Begründung der zu erlassenden Rechtsverordnung sind überzogen. Es ist zu befürchten, dass es einige Zeit nach Inkrafttreten des Gesetzes dauert, bis der Berliner Senat in der Lage ist, eine „gerichtsfeste“ Verordnung zur „Mietpreisbremse“ zu erlassen. Bereits die einfacher umzusetzende Kappungsgrenzenverordnung gemäß § 558 Absatz 3 BGB wird von Vermietern juristisch angegriffen. Die Mietpreisbremse müsste flächendeckend und bundeseinheitlich sofort ohne umständliche Verordnungen der Länder gelten, wenn sie in absehbarer Zeit Wirkung zeigen soll. Vor diesem Hintergrund ist auch die Befristung des Gesetzes bis zum 31. Dezember 2020 abzulehnen. Für die Aufstellung von Mietspiegeln müssen im Hinblick auf ihre zentrale Bedeutung für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bundeseinheitliche Regelungen geschaffen werden, damit die Mietspiegel selbst nicht immer wieder von Vermietern vor Gericht angezweifelt werden können. In § 5 Wirtschaftsstrafgesetz sollte das nur schwer nachweisbare Tatbestandsmerkmal „Ausnutzen einer Mangellage“ gestrichen werden, um die Vorschrift wieder anwendbar zu machen. Die Berücksichtigung der vom Vormieter zuletzt verlangten Miete und vorangegangener Modernisierungen ermuntert „gierige“ Vermieter in bestehenden Mietverhältnissen geradezu, die Erhöhungsmöglichkeiten nach Mietspiegel oder Modernisierung zumindest voll auszuschöpfen oder – besser noch – lang bestehende Mietverhältnisse zu beenden, um dann eine „umfassende Modernisierung“ der Wohnungen durchzuführen. Die vorgesehenen Ausnahmen von der Geltung des Mietrechtsnovellierungsgesetzes für solche Wohnungen und für alle Neubauwohnungen sind zu umfangreich und entwerten das ganze Gesetzesvorhaben. Die vorgesehene „Rügepflicht“ ist äußerst streitträchtig und von Mieter/innen ohne anwaltlichen Beistand kaum durchzuführen. Sie ist auch überflüssig: Mieter/innen müssen die Voraussetzungen ohnehin im Einzelnen darlegen, wenn sie Rückforderungsansprüche vor Gericht einklagen wollen. Hierbei muss das Kostenrisiko für die Mieter/innen überschaubar bleiben. Es bedarf daher einer gesetzgeberischen Klarstellung, dass Streitigkeiten über die Gültigkeit von Mietspiegeln oder Verordnungen von den Vermietern auf ihr eigenes Risiko vor den Verwaltungsgerichten auszutragen sind. Eine Beschränkung der Rückforderungsansprüche auf Zeiträume nach Rügeerhebung ist sachlich nicht gerechtfertigt. Vermieter, die eine unzulässig überhöhte Miete vereinbaren, verdienen bereits ab Beginn des Mietverhältnisses keinen Schutz. Schließlich hält selbst der Entwurf der Bundesregierung ausdrücklich fest, dass die beabsichtigte Dämpfung des Mietanstieges bei Wiedervermietung keinen zusätzlichen Wohnraum schafft. Dies kann nur gelingen, wenn der Wohnungsneubau zu bezahlbaren Mieten als vordringliche gesellschaftliche und damit staatliche bzw. kommunale Aufgabe verstanden wird.
Rechtsanwalt Wilhelm Lodde berät Mitglieder in den Kreuzberger Beratungsstellen Möckernstraße und Adalbertstraße.
MieterEcho 372 / Februar 2015
Schlüsselbegriffe: Mietpreisbremse, Mietpreisregulierung, Wohnbedarf, Kappungsgrenze, Wiedervermietungen, Maklergebühren, Immobilienlobby, Mieterhöhung, Modernisierung, Mietrechtsnovellierungsgesetz, Wohnraumvermittlungsgesetz
