Mieter/innen fragen – wir antworten
Fragen und Antworten zu Schönheitsreparaturen
Rechtsanwältin Beate Silbe
Ich habe gehört, dass viele Schönheitsreparaturklauseln unwirksam sind. Muss ich, falls mein Mietvertrag unwirksame Klauseln enthält, trotzdem Schönheitsreparaturen ausführen, weil ich den Mietvertrag unterschrieben habe?
Zunächst gilt zum Umfang der von Ihnen zu leistenden Schönheitsreparaturen die gesetzliche Regelung des § 28 Absatz 4 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV). Darin sind die folgenden Arbeiten benannt: das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Nach herrschender Rechtsprechung kann darüber hinaus auch das Streichen von Einbaumöbeln geschuldet sein, wenn es im Mietvertrag in diesem Zusammenhang mitvereinbart ist. Das bedeutet, dass Sie darüber hinaus gehende Schönheitsreparaturen, auch wenn sie im Mietvertrag vereinbart sind, nicht schulden. Beispiele hierfür sind: Holzfußböden abschleifen und/oder versiegeln, Fenster und Türen von außen streichen, Terrassen und Balkone streichen, Gemeinschaftsflächen wie Hausflure oder Kellergänge streichen, Teppichböden erneuern oder Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten am Verputz der Wände und Decken. Solche zusätzlichen Leistungen müssen Sie in der Regel nicht erbringen, denn wegen dieser Vorgaben wird als Folge die gesamte Schönheitsreparaturklausel wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam. Die Rechtsprechung durch den Bundesgerichtshof stärkt dazu mit vielen Einzelfall-entscheidungen die Rechte der Mieter/innen. Der Grundsatz bleibt nach wie vor, dass Mieter/innen durch Formularklauseln im Mietvertrag nicht mit Schönheitsreparaturen belastet werden dürfen, die über den tatsächlich gegebenen Renovierungsbedarf im Einzelfall hinausgehen. Denn wenn die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam ist, trägt gemäß der gesetzlichen Regelung des Bürgerlichen Gesetzbuchs allein der Vermieter die Pflicht zur Renovierung.
In meinem Mietvertrag steht, dass die Kosten von Schönheitsreparaturen der Mieter trägt. Ist diese Klausel wirksam?
Ja, wenn in Ihrem Mietvertrag dies nur so kurz und knapp steht, ist diese Klausel gemäß Rechtsprechung wirksam und Sie sind zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet bzw. müssen die Kosten übernehmen. Aber: Viele Mietverträge enthalten eine Regelung, dass Mieter/innen die Kosten für Schönheitsreparaturen anteilig zu erstatten haben, wenn bei Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen nach den vereinbarten Fristen noch nicht fällig sind. Häufig wird ein Kostenvoranschlag eines Malerbetriebs zugrunde gelegt. Diese Regelung wird Quoten- oder Abgeltungsklausel genannt. Eine Quotenklausel ist unwirksam, wenn die mietvertragliche Regelung zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter/innen unwirksam ist, sie eine Abgeltung von 100% vorsieht oder die prozentuale Abgeltung starre Fristen ausweist. Quotenklauseln sind zulässig, wenn sie sich an den üblichen und nicht starren Renovierungsfristen orientieren und Mieter/innen die Möglichkeit haben, selbst die Arbeiten durchzuführen oder Kostenvoranschläge einzuholen.
Was bedeutet es, wenn vereinbart ist, dass der Mieter zur „besenreinen“ Rückgabe der Wohnung verpflichtet oder dass die Wohnung bei Vertrags-ende im „bezugsfertigen Zustand“ zu übergeben ist?
Eine mietvertragliche Regelung, dass Mieter/innen die Wohnung „besenrein“ zurückgeben müssen, ist wirksam, denn dann schulden Sie nur die Herausgabe der von Ihrem persönlichen Eigentum vollständig geräumten Wohnung. Sie müssen also die Wohnung nur durch Ausfegen von groben Verschmutzungen säubern. Gleichfalls wirksam ist die Klausel, dass die Wohnung bei Auszug in „bezugsfertigem Zustand“ zurückzugeben ist. Wenn dies vereinbart ist, schulden Sie bei der Wohnungsrückgabe keine Endrenovierung. Sie sind jedoch verpflichtet, die Wohnung so zurückzugegeben, wie sie bei Einhaltung von Schönheitsreparaturen zu den üblichen Fristen normalerweise aussehen muss.
Was bedeuten „starre“ und „weiche“ Fristen im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen?
Wenn der Mietvertrag vorgibt, dass der Mieter verpflichtet ist, „spätestens“ oder „mindestens“ zu den üblichen Fristen von 3, 5 und 7 Jahren Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, oder wenn im Mietvertrag Formulierungen wie „der Mieter hat auszuführen“ oder „der Mieter ist verpflichtet“ im Zusammenhang mit Fristen stehen, sind solche Regelungen gemäß herrschender Rechtsprechung insgesamt unwirksam. Diese „starren“ Fristen lassen bereits durch die Wortwahl in den vorgenannten Formulierungen keine Verlängerung zu, obwohl die Wohnung im Einzelfall vielleicht noch gar nicht renovierungsbedürftig ist. Wenn im Mietvertrag aber die Klausel so formuliert ist, dass die Schönheitsreparaturen „in der Regel“, „regelmäßig“, „im Allgemeinen“ „üblicherweise“, „grundsätzlich“ zu den üblichen Fristen von 3, 5 und 7 Jahren durchzuführen sind, ist dies gemäß Rechtsprechung wirksam, denn damit werden Mieter/innen nicht unangemessen benachteiligt.
Kann ich während der Wohnungsnutzung die Dekoration frei wählen? Und wie sind Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag zu werten, wenn der Mietvertrag die farbliche Gestaltung vorschreibt?
Grundsätzlich gilt, dass Sie Ihre Wohnung während des Wohngebrauchs farblich so dekorieren und gestalten können, wie Sie möchten. Sie dürfen die ggf. zunächst in üblicher neutraler Dekoration ausgestatteten Wohnräume nach Ihren Wünschen mit bunten, grellen oder dunklen Farben wie Schwarz, Dunkelrot oder Violett, mit aufgemalten Bildern oder aufgeklebten Wandtattoos ganz oder teilweise herrichten. Aber wenn Sie bei der Rückgabe der Wohnung diese extreme farbliche Gestaltung belassen, ist nach der Rechtsprechung eine Verletzung der Rücksichtnahme auf den üblichen durchschnittlichen Geschmack anzunehmen. Das bedeutet für Sie, dass Sie – auch wenn die Schönheitsreparaturklausel unwirksam wäre – die Wiederherstellung der Wohnung in neutraler und üblicher Dekoration schulden und auch zu Schadensersatz verpflichtet werden können.
Oft wird im Mietvertrag aber auch vorgeschrieben, dass Wände und Decken während der Zeit der vertraglichen Nutzung zu „weißen“ oder in „neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten“ zu gestalten sind. Diese Klauseln gelten wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter/innen als unwirksam und Mieter/innen müssen dann keine Schönheitsreparaturen vornehmen. Wenn die Klausel im Mietvertrag fordert, dass „bei Auszug die Decken, Fenster und Türen weiß“ zu streichen sind, ist auch diese Regelung nach derzeitiger Rechtsprechung unwirksam, denn damit liegt eine unzulässige Abwälzung des Außenanstrichs von Türen und Fenstern auf die Mieter/innen vor.
Als übliche neutrale Dekoration zählt auch die Gestaltung der Räume, wenn diese während des Mietgebrauchs in Pastelltönen wie Zartrosa, Hellblau oder Beige gestrichen bzw. tapeziert oder die Wände mit kleinen Bordüren gestaltet sind und die Räume bei Mietvertragsende so zurückgegeben werden.
Unsere Wohnung haben wir unrenoviert übernommen. Müssen wir bei Auszug trotz Übernahme einer unrenovierten Wohnung Schönheitsreparaturen ausführen
Wenn die Vereinbarung lautet, dass die üblichen Fristen für Schönheitsreparaturen von 3, 5 und 7 Jahren erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses anzurechnen sind und Sie eindeutig im Mietvertrag auf eine Anfangsrenovierung durch den Vermieter verzichtet haben, gilt die Schönheitsreparaturklausel so wie vereinbart. Wenn aber im Mietvertrag nur vereinbart ist, dass Schönheitsreparaturen unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparatur zu erfolgen haben, ist diese Klausel unwirksam, da Sie dabei unangemessen benachteiligt werden, weil Sie die Abnutzung des Vormieters mit zu beseitigen haben. Auch eine Formulierung im Mietvertrag, dass „bei Auszug die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben“ ist, wäre in diesem Fall unwirksam, weil ebenfalls eine unangemessene Benachteiligung vorliegt. Wirksam ist eine solche Klausel nur dann, wenn gleichfalls mitvereinbart ist, dass die üblichen Fristen von 3, 5 und 7 Jahren seit der letzten Renovierung bereits verstrichen sind. Eine Regelung im Mietvertrag, die gesondert zum Beispiel unter dem Titel „besondere“ oder „weitere Vereinbarungen“ vorschreibt, dass der Mieter bei Auszug eine Endrenovierung vornehmen muss, wäre aber wirksam, da diese gesonderte Vereinbarung nicht als allgemeine Vertragsbedingung gilt, sondern als Individualvereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien frei ausgehandelt wurde.
In meinem Mietvertrag steht, dass ich „je nach Grad der Abnutzung“ die Wohnung zu renovieren habe und dass ich „alle Tapeten bei Auszug ersatzlos zu beseitigen“ habe. Bin ich tatsächlich dazu verpflichtet?
Gemäß herrschender Rechtsprechung ist die Klausel, die besagt, dass bei einem üblichen Fristenplan „je nach Grad der Abnutzung“ die Wohnung zu renovieren ist, wirksam. Denn dann ist immer im Einzelfall zu prüfen, ob je nach Wohndauer objektiv Renovierungsbedarf besteht. So kann im Einzelfall bei einer schonenden Nutzung der Wohnung – zum Beispiel durch eine/n Mieter/in, der/die allein wohnt und in der Wohnung nicht raucht – trotz abgelaufener üblicher Fristen, die Wohnung insgesamt wenig abgenutzt und in noch einwandfreiem Zustand sein, sodass keine Schönheitsreparaturen geschuldet werden. Im Gegenteil dazu können aber zum Beispiel stark rauchende Mieter/innen, die täglich überdurchschnittlich alle Räume – ohne sich groß vorzusehen – nutzen und viel Besuch haben, auch schon nach zwei Jahren Wohndauer bei der Rückgabe der Wohnung wegen der erheblichen Abnutzung der Wohnung zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sein. Die Klausel, dass Sie verpflichtet sein sollen, bei Auszug die „Tapeten ersatzlos (zu) entfernen“, ist nach der herrschenden Rechtsprechung nur dann wirksam, wenn in der Klausel gleichzeitig Bezug auf die Wohndauer und auf die letzte Schönheitsreparatur genommen wird.
Wann und in welcher Art und Güte muss ich bei einer wirksam vereinbarten Schönheitsreparaturklausel im laufenden Mietverhältnis Schönheitsreparaturen ausführen?
Grundsätzlich ist immer der spezielle Einzelfall zu prüfen, ob Schönheitsreparaturen zu den üblichen Fristen von 3, 5 oder 7 Jahren durchzuführen sind. Schönheitsreparaturen sind immer dann geschuldet, wenn Renovierungsbedarf besteht, d.h. die Räume entsprechend abgewohnt und unansehnlich sind. Spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses, wenn die vorgenannten Fristen abgelaufen sind und die Wohnung derartig abgewohnt ist, dass Renovierungsbedarf besteht, schulden Sie Schönheitsreparaturen. Eine fachgerechte Ausführung von Schönheitsreparaturen dürfen Sie selbst vornehmen. Sie müssen zwar nicht zwingend eine Fachfirma beauftragen, jedoch müssen Vermieter nicht einen fleckigen oder nicht deckenden Anstrich, Farbnasen oder schief geklebte Tapeten hinnehmen. In solchen Fällen schulden Sie ggf. Schadensersatz.
Bei den noch gültigen DDR-Mietverträgen, in denen die Klausel steht, dass der Mieter zur „malermäßigen Instandhaltung während des Mietverhältnisses“ verpflichtet ist, bedeutet dies, dass Mieter/innen bei Auszug nicht renovieren müssen. Aber wenn während der Mietzeit keine bzw. nur teilweise malermäßige Instandhaltungen erfolgten, kann ggf. bei Auszug dem Vermieter Schadensersatz geschuldet sein, wenn der Einzelfall ergibt, dass deswegen Schäden verursacht wurden bzw. die Wohnung übermäßig abgenutzt ist.
Sind mehrere Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag zulässig und sind dann alle Klauseln rechtsgültig?
Im Mietvertrag sind oft mehrere Klauseln an verschiedenen Stellen des Vertrags zu Schönheitsreparaturen vorgegeben. Um die Gültigkeit dieser Klauseln festzustellen, sind immer alle Regelungen insgesamt zu prüfen, einschließlich individuell vereinbarter Verpflichtungen. Und nur wenn alle Klauseln insgesamt keine unangemessene Benachteiligung der Mieter/innen ergeben, sind sie für Sie gültig und wirksam. Das heißt aber auch, dass alle Vereinbarungen unwirksam werden können, wenn sich bei der Prüfung herausstellt, dass auch nur eine der Klauseln unwirksam ist. Dann schulden Sie gemäß herrschender Rechtsprechung insgesamt keine Schönheitsreparaturen mehr. So gilt gemäß Rechtsprechung zum Beispiel folgendes: Wenn eine Klausel zu den üblichen Schönheitsreparaturen rechtlich unwirksam ist, aber im Mietvertrag eine sogenannte Quotenklausel zur Abgeltung für noch nicht abgelaufene Renovierungsfristen für sich genommen gültig wäre, wird auch die für sich genommene gültige Quotenklausel rechtlich unwirksam. Das heißt, dass Sie weder anteilige Kosten an den Vermieter bezahlen noch Schönheitsreparaturen übernehmen müssen – weder während des Mietverhältnisses noch zur Beendigung –, da der Vermieter gemäß gesetzlicher Regelung allein dafür verantwortlich ist. Eine unwirksame Quotenklausel dagegen führt nicht zur Unwirksamkeit einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel.
Rechtsanwältin Beate Silbe berät in der Beratungsstelle Prenzlauer Berg/ Fehrbelliner Straße 92.
Die meisten Mietverträge orientieren sich bei der Übertragung der Renovierungsverpflichtung am Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums aus dem Jahr 1976. Die dort genannten Fristen wurden vom BGH bislang bestätigt. Danach sind Schönheitsreparaturen im Allgemeinen nach folgender Wohndauer fällig:
– 3 Jahre für Küchen, Bäder und Duschen,
– 5 Jahre für Wohn- und Schlafräume sowie Flure, Dielen und Toiletten,
– 7 Jahre für andere Nebenräume.
Bitte beachten Sie: Bei Fragen zu Schönheitsreparaturen muss immer der gesamte Mietvertrag unter der Berücksichtigung der geltenden Rechtslage geprüft werden. Daher sollten Sie immer eine Beratungsstelle aufsuchen und zur Beratung den Mietvertrag mitbringen. Vergessen Sie bitte nicht den Nachweis über Ihre Mitgliedschaft (das aktuelle MieterEcho auf Ihren Namen oder einen Zahlungsbeleg).
Weitere Informationen:
Infoschrift „Schönheitsreparaturen“ (Seite 2 oder www.bmgev.de/mietrecht/infoschriften)
MieterEcho 373 / März 2015
Schlüsselbegriffe: Schönheitsreparaturen, Schönheitsreparaturklausel, Mietvertrag, unwirksame Klauseln, besenrein, bezugsfertiger Zustand, Endrenovierung, Fristenplan, Instandhaltungen, Quotenklausel