Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter
MieterEcho 367 / Mai 2014

Mieterschutz geht besser

Berlin braucht mehr Milieuschutz und die Umwandlungsverordnung

Von Katrin Schmidberger       

 

Katrin Schmidberger ist Mitglied des Berliner Abgeordnetenhauses und mietenpolitische Sprecherin der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen.

 

Der Milieuschutz ist eines der wenigen verbliebenen Instrumente auf Bezirksebene, um gegen Verdrängung und Mietsteigerungen vorzugehen. Er ist ein städtebauliches Instrument, das den Schutz der Zusammensetzung der Bevölkerung in einem festgelegten Gebiet zum Ziel hat. In einem Milieuschutzgebiet müssen Nutzungsänderungen sowie Baumaßnahmen, die zu einer über den zeitgemäßen und durchschnittlichen Standard hinausgehenden Wohnungsausstattung führen, genehmigt werden. So können beispielsweise Luxusmodernisierungen und daraus resultierende Mietsteigerungen verhindert werden.           

 

Während Bezirke wie Pankow, Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg dieses Instrument seit Jahren nutzen und neue Gebiete erlassen, verzichten andere komplett darauf. Zum Beispiel scheitert in Neukölln die Einführung regelmäßig an der Buschkowsky-SPD. Andere Bezirke wie Lichtenberg und Treptow-Köpenick prüfen die Neueinführung und in Tempelhof-Schöneberg wurden zwei Milieuschutzgebiete neu erlassen. Die größte Hürde für die Bezirke ist der fehlende finanzielle Spielraum, um die Kosten der notwendigen Voruntersuchungen schultern zu können. Hierfür ist im Sinne des Mieterschutzes die Unterstützung durch den Senat dringend nötig.       

Eine wichtige Ergänzung des Milieuschutzes ist die sogenannte Umwandlungsverordnung. Mit dieser könnten die Bezirke in Milieuschutzgebieten die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen unter Genehmigungsvorbehalt stellen. Erlassen werden muss die Umwandlungsverordnung aber vom Land. Während der rot-rote Senat die Notwendigkeit einer solchen Verordnung noch völlig abstritt, redete Rot-Schwarz zumindest über das Instrument. Vor über einem Jahr versprach Stadtentwicklungssenator Michael Müller (SPD) sogar die Einführung. Im Entwurf des Stadtentwicklungsplans Wohnen (StEP Wohnen) wurde die Umwandlungsverordnung als mögliches Instrument genannt. Doch leider scheint Senator Müller sich nicht gegen die CDU-Bremser im Senat durchsetzen zu können oder zu wollen. In der verabschiedeten Fassung des StEP Wohnen taucht die Umwandlungsverordnung als Instrument nicht auf und scheint damit vorerst leider wieder vom Tisch zu sein.          

 

Theorie muss Praxis werden               

Wie das Instrument sinnvoll zu nutzen ist, beweist hingegen Hamburg. Dort führte die Einführung nachweislich zum besseren Schutz der Mieter/innen (MieterEcho Nr. 348/ Juli 2011). Dass auch Berlin dringenden Handlungsbedarf hat, zeigt ein Blick auf die aktuellen Zahlen. Im Jahr 2012 wurden 7.264 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. Im Vergleich zu den beiden Vorjahren hat sich das Umwandlungsvolumen nahezu verdoppelt. Die höchsten Umwandlungsquoten weisen die Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow und Charlottenburg-Wilmersdorf auf. Hinzu kommt, dass in Ortsteilen wie Wilmersdorf, Schöneberg oder Charlottenburg bereits jede vierte Wohnung eine Eigentumswohnung ist. Der Durchschnitt in Berlin liegt bei jeder siebten Wohnung.    Eine vom Senat in Auftrag gegebene, aber bisher unter Verschluss gehaltene Studie belegt die dramatischen Auswirkungen der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen auf die Miethöhen. Diese liegen in umgewandelten Wohnungen um bis zu 30% höher als in nicht umgewandelten. Bei einem öffentlichen Fachgespräch der Grünen-Fraktion wurden diese Zahlen jüngst bestätigt.                   

Vor diesem Hintergrund wird deutlich: Die Umwandlungsverordnung ist eine wichtige Erweiterung der städtebaulichen und wohnungspolitischen Eingriffsmöglichkeiten in Milieuschutzgebieten. Sie würde einen effektiveren Schutz der Mieter/innen ermöglichen und Spekulation mit Wohnraum eindämmen. Doch anstatt konsequent im Sinne der Mieter/innen zu handeln, glänzt der Senat wieder einmal mit Untätigkeit und koalitionsinternen Streitigkeiten.                                    

 

Eine soziale Erhaltungssatzung (Milieuschutzsatzung) führt dazu, dass „der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen, (...) wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll“ (§ 172 BauGB). Unter diesen Genehmigungsvorbehalt fallen auch Änderungen, die nach der Berliner Bauordnung nicht genehmigungspflichtig sind, wie Einbau von Heizungsanlagen, Erneuerung von Fenstern, Badmodernisierungen und Wärmedämmung. Da der Milieuschutz im Baugesetz verankert ist, greift er ausschließlich im Zusammenhang mit Baumaßnahmen. Auf Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel sowie auf Mietsteigerungen bei Neuvermietungen hat das Instrument Milieuschutz keinen Einfluss. Aufgrund ihrer dünnen Personaldecke haben die Bezirke oft Schwierigkeiten, Verstöße gegen die Milieuschutzauflagen zu kontrollieren oder zu ahnden. Mieter/innen können helfen, indem sie Luxusmodernisierungen melden. Informationen zu Milieuschutzgebieten halten die Internetseiten der Bezirksämter bereit.

MieterEcho 367 / Mai 2014

Schlüsselbegriffe: Mieterschutz, Milieuschutz, Berlin, Umwandlungsverordnung, Mietsteigerung, Verdrängung, Luxusmodernisierungen, Stadtentwicklungsplan Wohnen, StEP Wohnen, Eigentumswohnungen, Milieuschutzauflagen

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