MieterEcho 359 / April 2013

Nadelstiche gegen Ferienwohnungen

Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow wollen die
Zweckentfremdung von Wohnraum in Milieuschutz-Gebieten unterbinden

Von Rainer Balcerowiak

Seit Monaten kündigt die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung eine Zweckentfremdungsverbotsverordnung an, um in Gebieten mit angespannter Wohnraumversorgung die Nutzung von Mietwohnungen als Ferienwohnungen zu verhindern oder wenigstens stark einzuschränken. Bereits im Februar 2012 ergab eine Erhebung der Berliner MieterGemeinschaft, dass es in der Stadt mindestens 12.000 als Touristenunterkünfte genutzte Wohnungen gibt. Deren Zahl dürfte seitdem weiter gewachsen sein.

Grundlage der geplanten Verordnung ist ein vom Senat in Auftrag gegebenes Gutachten, das in den drei Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte eine „starke Anspannung“ des Wohnungsmarkts feststellt und in allen anderen Quartieren innerhalb des S-Bahn-Rings – mit Ausnahme von Wedding – eine „deutliche Anspannung“. 2002 hatte das Oberverwaltungsgericht die bis dahin bestehende Zweckentfremdungsverbotsverordnung gekippt. Die Richter sahen seinerzeit keinen Wohnraummangel, der eine derartige Nutzungseinschränkung rechtfertigen würde. Dieser Sichtweise hatte sich der von 2002 bis 2011 amtierende rot-rote Senat vorbehaltlos angeschlossen.

Zweckentfremdungsverbot

Eine Zweckentfremdungsverbotsverordnung soll die Zweckentfremdung von Mietwohnungen – beispielsweise durch die Nutzung als Ferienwohnung und durch spekulativen Leerstand – bekämpfen. Bereits im vergangenen Sommer legte der Berliner Senat einen Entwurf für eine solche Verordnung vor (MieterEcho Nr. 356/ September 2012). Demnach dürfen in Stadtgebieten, in denen „die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist“ , Wohnungen nur noch mit Genehmigung durch die Bezirksämter als Ferienwohnungen oder als Gewerbe genutzt werden oder länger als sechs Monate leer stehen. Der Gesetzentwurf wurde in der koalitionsinternen Abstimmung deutlich entschärft. Auf Betreiben der CDU sollen Betreiber ihre Ferienwohnungen lediglich melden und ab der Meldung soll ein Bestandsschutz von vier Jahren gelten. Erst danach muss die Wohnung wieder als Mietwohnung genutzt werden. Zudem sollen gegenüber dem ursprünglichen Entwurf erweiterte Ausnahmeregelungen für die gewerbliche Nutzung von Wohnungen gelten: Nicht nur Tagesmütter und Аrzte, sondern auch Existenzgründer/innen, die ihre Wohnung für berufliche Zwecke nutzen, sollen dies auch weiterhin tun können. Auch die geplanten Maßnahmen gegen – spekulativen – Leerstand wurden deutlich verwässert. Die für Sanierungsmaßnahmen ursprünglich vorgesehene Frist von sechs Monaten Leerstand soll auf ein Jahr verlängert werden.

Senat zögert – Bezirke werden selbst aktiv

Wie nicht anders zu erwarten war, ist von den ursprünglichen Plänen des Senats für das Zweckentfremdungsverbot nicht allzu viel übrig geblieben (siehe Infokasten). Zwei Berliner Stadtbezirke wollen sich das Trauerspiel der Koalition rund um die Zweckentfremdung nicht länger tatenlos ansehen. Als erstes hat Pankow für jene Teile des Bezirks, für die eine soziale Erhaltungssatzung (Milieuschutz) laut § 172 Baugesetzbuch besteht, eine Verordnung gegen den Betrieb von Ferienwohnungen erlassen, die seit Anfang Januar in Kraft ist. Im Beschluss des Bezirksamts heißt es dazu: „Die gewerbliche Überlassung von Wohnraum zu Wohnzwecken bis zu einem Zeitraum von 28 Tagen (zum Beispiel Ferienwohnungen) stellt eine Nutzungsänderung im Sinne des Erhaltungsrechts dar und ist nicht genehmigungsfähig“. Der für Stadtentwicklung zuständige Bezirksstadtrat Jens-Holger Kirchner (B90/ Die Grünen) dämpft allerdings hohe Erwartungen auf schnelle Ergebnisse. Man habe begonnen, die Betreiber von Ferienwohnungen über den Beschluss zu informieren. Diese hätten ein Recht auf Widerspruch und Anhörung. Wenn der Bezirk dann die Beendigung der Zweckentfremdung verfüge, stünde den Betroffenen noch der Klageweg vor dem Verwaltungsgericht offen, so Kirchner gegenüber dem MieterEcho. Rechtlich sehe man sich aber auf der sicheren Seite und blicke daher entsprechenden Verfahren gelassen entgegen. Neue Zweckentfremdungen von Wohnraum als Feriendomizile könnten bereits jetzt verhindert werden. Die Verordnung habe für „erhebliche Verunsicherung“ gesorgt, sowohl den bereits vorhandenen als auch den geplanten Betrieb von Ferienwohnungen betreffend. Das zeige, so Kirchner, dass man auf dem richtigen Weg sei. Bislang gelten in Pankow, das auch die früher selbständigen Bezirke Prenzlauer Berg und Weißensee umfasst, für elf Quartiere soziale Erhaltungssatzungen . Für weitere Bereiche wurden Prüfaufträge vergeben, unter anderem für das Gebiet um die Wollankstraße und Wohngebiete südlich des S-Bahn-Rings. Erforderlich für den Erlass derartiger Satzungen sind sogenannte Gutachten zur Ermittlung der Schutzbedürftigkeit der städtebaulichen Eigenart.

Friedrichshain-Kreuzberg folgt Vorbild Pankow

Auch das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg folgt dem „Pankower Weg“. Ein entsprechender Beschluss vom 6. Februar zur „Aktualisierung der Prüfkriterien“ in sozialen Erhaltungsgebieten wird voraussichtlich nach der Veröffentlichung im Amtsblatt Ende März in Kraft treten. Im Bezirk gibt es derzeit acht betroffene Quartiere, darunter Boxhagener Platz, Chamissoplatz, Graefestraße und Luisenstadt. Bezirksbürgermeister Franz Schulz (B90/ Die Grünen) verweist zur Begründung auf die Gefährdung der sozialen Vielfalt in den Stadtquartieren: „Die Umnutzung einer regulären Mietwohnung als Ferienwohnung verschärft diese Situation und trägt damit zur sozialen Segregation bei.“ Den sich abzeichnenden „Kompromiss“ der SPD/CDU-Koalition mit dem vierjährigen Bestandsschutz für Ferienwohnungen als Kernelement bezeichnete das Bezirksamt in einer Erklärung als „absurde Verkennung der Notlage vieler Mieter und eine nicht nachvollziehbare Belohnung für Zweckentfremdung“.

Verordnung auf Landesebene nötig

Schulz und Kirchner sind sich bewusst, dass die Möglichkeiten der Bezirke, auf diese Weise Aufwertungs- und Verdrängungsprozesse einzudämmen, recht beschränkt sind. Wesentlich wirksamer wäre eine Verordnung auf Landesebene, die die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Erhaltungsgebieten unter Genehmigungsvorbehalt stellt, betont der Pankower Stadtrat. Doch das ist ebenso wenig in Sicht wie die Umsetzung des Artikels 28 der Berliner Verfassung. Dort heißt es: „Das Land fördert die Schaffung und Erhaltung von angemessenem Wohnraum, insbesondere für Menschen mit geringem Einkommen.“ Auf dieser Grundlage könnten Maßnahmen ergriffen werden, die weit über Restriktionen in Gebieten mit Erhaltungssatzungen hinausgehen. Ein entsprechender Gesetzentwurf liegt der SPD-Fraktion seit einiger Zeit vor, ist anscheinend aber im Mülleimer gelandet. Auch weigert sich der Senat, eine angespannte Wohnraumversorgung für die gesamte Stadt festzustellen. Dies böte nach Einschätzung der stadtentwicklungspolitischen Sprecherin der Partei Die Linke im Abgeordnetenhaus, Katrin Lompscher, die Möglichkeit, auch ohne bundesweite Mietrechtsänderungen auf Grundlage des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStG) gegen extreme Mietsprünge bei Neuvermietungen vorzugehen. Laut § 5 WiStG liegt eine Ordnungswidrigkeit vor, wenn die Miete infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum die ortsüblich vergleichbare Miete um mehr als 20% übersteigt. Dies wäre allerdings nur durch Individualklagen betroffener Mieter/innen durchsetzbar. Auch fragt man sich, warum Lompscher und ihre Partei während ihrer Regierungsbeteiligung keinen Finger gerührt haben, um die sich bereits abzeichnende Wohnungsknappheit und ihre dramatischen Folgen zu thematisieren.

Interessenvertreter von Vermietern

Angesichts der offenkundigen Weigerung des Berliner Senats, einigermaßen wirksame Schritte gegen die Verdrängung von Mieter/innen aus ihren angestammten Kiezen einzuleiten, ist das Vorgehen der beiden Bezirksämter trotz aller Begrenztheit der zur Verfügung stehenden Mittel zu begrüßen. Zumal sich andere Bezirksverwaltungen ziemlich offen als Interessenvertreter von Vermietern und Investoren aufgestellt haben. So weigert sich das SPD/CDU-geführte Bezirksamt Mitte, den Erlass von sozialen Erhaltungssatzungen in von Aufwertung und Verdrängung bedrohten Quartieren wie beispielsweise in Moabit auch nur zu prüfen. Zwar wurde Anfang 2012 versucht, die Nutzung von Wohnungen als Feriendomizile in einem Haus in der Wilhelmstraße auf Grundlage der Berliner Bauordnung zu unterbinden. Diese sieht für Beherbergungsstätten mit mehr als zwölf Gästebetten dieselben Anforderungen an Brandschutz und Sicherheit vor wie bei Hotels. Die Klage scheiterte aber in einem Eilverfahren in der ersten Instanz vor dem Verwaltungsgericht. Das Hauptsacheverfahren steht noch aus. Doch statt wie Pankow und Friedrichshain-Kreuzberg auf die Ausschöpfung der bezirklichen Möglichkeiten auf der Grundlage des Baugesetzbuchs zu setzen, belässt man es bei Appellen an die Senatsverwaltung, dass Zweckentfremdung durch eine Landesverordnung eingedämmt werden soll. Ein tatsächlicher Einsatz für die Interessen von Mieter/innen sieht anders aus.