Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter
MieterEcho 364 / Dezember 2013

Mieter/innen fragen – wir antworten

Fragen und Antworten zum Thema Heizkostenabrechnung

Von Rechtsanwältin Ewa Gill    

 

Rechtsanwältin Ewa Gill berät die Mitglieder zu Heiz- und Betriebskosten in den Beratungsstellen Möckernstraße 92/Kreuzberg und Sonnenallee 101/Neukölln.

 


Welche Kosten dürfen in Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen umgelegt werden?            

Heizkosten werden umgangssprachlich auch warme Betriebskosten genannt. Sie gehören nach § 2 Nr. 4 Betriebskostenverordnung zu den auf die Mieter/innen umlegbaren Betriebskosten. Es dürfen nur laufende Kosten – ohne Verwaltungs- und Instandhaltungskosten – umgelegt werden. Zu den Heizkosten zählen die Kosten der Wärmelieferung oder des Brennstoffs wie Gas oder Öl, sowie die sogenannten Heiznebenkosten. Heiznebenkosten sind:

1. Wartungskosten. Wartungen dienen der Instandhaltung der Heizungsanlage, insbesondere bei Öl- und Gasheizungen. Streng zu trennen sind sie von Reparaturkosten, also Kosten, die zur Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands entstehen. Diese Kosten muss der Vermieter selbst tragen und sie dürfen nicht in der Heizkostenabrechnung auftauchen.

2. Stromkosten. Zum Betrieb einer Zentralheizung ist Strom notwendig. Der Vermieter kann den Heizungsbetriebsstrom entweder mittels Zwischenzähler erfassen oder pauschal mit etwa 3 bis 5% der Brennstoffkosten ansetzen.    

3. Erfassungs- und Abrechnungskosten. Gemäß Betriebskostenverordnung zählen die Kosten der Erfassung beziehungs-weise Ablesung und der Abrechnung zu den auf die Mieter/innen umlegbaren Heizkosten, obwohl sie strenggenommen Verwaltungskosten darstellen.

4. Überwachungs-, Bedienungs- und Reinigungskosten. Diese Kosten entstehen lediglich bei einem besonderen Arbeitsaufwand zur Überwachung der Anlage und ihrer Bedienung sowie der Reinigung der Anlage und des Raums.

5. Miete oder Leasingkosten für die Erfassungsgeräte. Falls die Warmwasseruhren und Heizzähler gemietet oder geleast sind, dürfen die dadurch entstehenden Kosten auf die Mieter/innen verteilt werden.

6. Kosten der Immissionsmessung und Schornsteinfegerkosten. Diese Kosten fallen bei Fernheizungen nicht an.                                                             


Wie werden die Heiz- und Warmwasserkosten auf die Mieter/innen verteilt?    

Wird das Wasser durch Durchlauferhitzer oder Boiler erwärmt, werden keine Warmwasserkosten in der Heizkostenabrechnung abgerechnet. Handelt es sich um eine verbundene Anlage, bei der das Warmwasser von der Zentralheizung erwärmt wird, müssen die Warmwasserkosten von den Heizkosten, also von den Kosten für das Beheizen des Gebäudes, getrennt abgerechnet werden. Zunächst wird die Summe aus Brennstoff- und Heiznebenkosten aufgeteilt in Heiz- und Warmwasserkosten. Die Aufteilung kann auf verschiedene Weise erfolgen. Bisher wird der Anteil des Warmwassers meist rechnerisch ermittelt. Die Formeln zur Berechnung sind in § 9 der Heizkostenverordnung festgelegt. Bis zum 31. Dezember 2013 müssen Vermieter jedoch ihre Anlagen mit Wärmezählern ausstatten, die den Brennstoffverbrauch für die Erwärmung des Wassers messen. Sobald diese Zähler eingebaut sind, darf der Warmwasseranteil an den Heizkosten nicht mehr errechnet, sondern muss abgelesen werden.        

Steht der Warmwasserkostenanteil fest, werden die Heizkosten und die Warmwasserkosten separat umgelegt. Beide Kostenarten werden jeweils zum Teil nach Quadratmetern, den Grundkosten, und zum Teil nach dem tatsächlichen Verbrauch, den Verbrauchskosten, umgelegt. In der Heizkostenverordnung ist festgelegt, dass die Grundkosten mindestens 30% und höchstens 50%, die Verbrauchskosten entsprechend mindestens 50% und höchstens 70% betragen dürfen. Das prozentuale Verhältnis dürfen Vermieter von einigen gesetzlich geregelten Ausnahmen abgesehen selbst bestimmen.             

Die Grundkosten werden wie folgt berechnet: Die Kosten werden durch die Gesamtquadratmeter der Abrechnungseinheit geteilt und dann mit den Quadratmetern Ihrer Wohnung multipliziert. Ebenso wird bei den Verbrauchskosten verfahren, die Gesamtverbrauchskosten werden durch die Gesamtverbrauchseinheiten geteilt und mit Ihrem gemessenen Verbrauchsanteil multipliziert. Das Ergebnis ist Ihr Anteil an den Grund- und Verbrauchskosten der Heiz- und Warmwasserkosten. Nach § 10 der Heizkostenverordnung darf der Vermieter ausnahmsweise ausschließlich nach Verbrauch abrechnen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde.      


Die Quadratmeterangaben in der Heiz- und in der Warmwasserkostenabrechnung sind unterschiedlich. Da muss doch ein Fehler vorliegen?        

Das muss nicht sein, denn es kommt auf den Verteilungsmaßstab an. Die Quadratmeterangabe bei den Warmwasserkosten muss im Allgemeinen den Quadratmeterangaben in der Betriebskostenabrechnung entsprechen. Die Heizkosten hingegen können entweder nach der Wohnfläche oder nach der beheizbaren Fläche verteilt werden. Die beheizbare Fläche ist regelmäßig kleiner als die Wohnfläche, da nicht alles, was zur Wohnfläche gehört, beispielsweise ein Balkon oder Flure, beheizt wird. Insofern kann eine kleinere Quadratmeterzahl bei der Verteilung der Heizkosten ordnungsgemäß sein. Andere Unregelmäßigkeiten bei der Quadratmeterangabe sollten Sie unbedingt immer prüfen.                                                    


Nicht nur in meiner Betriebskostenabrechnung, sondern auch in meiner Heizkostenabrechnung werden Wasserkosten aufgeführt. Belastet mich mein Vermieter mit doppelten Kosten?    

In der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung werden die Warmwasserkosten umgelegt. Das sind nicht die Kosten für das Gut Wasser, sondern die Kosten für den Brennstoff, der zur Erwärmung des Wassers verbraucht worden ist. Die Warmwasserkosten werden wie die Heizkosten zum Teil nach Quadratmetern – den Grundkosten – und zum Teil nach Kubikmetern – den Verbrauchskosten –umgelegt. Die Kosten für das Wasser werden in der Betriebskostenabrechnung aufgeführt. Sie werden entweder nach Quadratmetern verteilt oder – wenn das Gebäude mit Wasseruhren ausgestattet ist – nach dem Verbrauch. Manchmal ist die Wasserkostenabrechnung auch in der Heizkostenabrechnung enthalten, in der Regel dann, wenn Wasseruhren installiert sind. Dann erstellt aus praktischen Gründen das Unternehmen, das sowohl die Verbrauchserfassungsgeräte der Heizung als auch die Wasseruhren abgelesen hat, die Abrechnung. Eine doppelte Umlage erfolgt somit nicht, wenn in derselben Abrechnung sowohl Brennstoffkosten zur Erwärmung des Wassers als auch Wasserkosten auf die Mieter/innen verteilt werden.                                                     


Ich habe neue Heiz- und Wasserzähler, die über Funk abgelesen werden. Es kommt niemand mehr zum Ablesen. Wie kann ich prüfen, ob die richtigen Ablesewerte in der Heizkostenabrechnung verwendet werden?  
         

Was die Wasseruhren angeht, bleibt Ihnen leider nichts anderes übrig, als den Stand zum Jahresende beziehungsweise zum vereinbarten Abrechnungstermin selbst zu notieren. Bei den Heizzählern ist dies auch zu empfehlen, allerdings speichern viele Zähler den letzten Ablesewert. Dieser ist dann bis zur nächsten Ablesung abrufbar. Falls Sie nicht wissen, wie Sie an Ihren Geräten die gespeicherten Werte abrufen können, erfragen Sie dies bei Ihrem Vermieter oder Ihrer Hausverwaltung und lassen Sie sich eine Bedienungsanleitung geben. Wenn Ihre Zähler über keine Speicherfunktion verfügen, ist Ihr Vermieter gemäß § 6 Absatz 1 Heizkostenverordnung verpflichtet, Ihnen spätestens einen Monat nach der Ablesung das Ableseprotokoll vorzulegen. Ich empfehle, sicherheitshalber die Warmwasser- und Heizzähler zu Beweiszwecken kurz vor dem Ablesetermin beziehungsweise bei Funkgeräten am 31. Dezember unter Beisein von Zeugen, beispielsweise Nachbar/innen, selbst abzulesen oder einfach die Zählerstände gut lesbar zu fotografieren.                                                    


Welche Angaben zum Brennstoff muss der Vermieter in der Abrechnung machen?                

Selbstverständlich muss in der Heizkostenabrechnung angegeben werden, womit geheizt wird. Eine Heizkostenabrechnung muss sowohl die verbrauchte Brennstoffmenge als auch die entsprechenden Brennstoffkosten aufführen. Fehlt eine dieser Angaben, ist die ganze Abrechnung formell unwirksam. Welche Angaben zum Brennstoff in der Heizkostenabrechnung zu machen sind, richtet sich nach der Art des Brennstoffs, mit dem geheizt wird.     Bei Ölheizungen müssen zunächst der Anfangsbestand in Litern und die diesem entsprechenden Kosten aufgeführt werden. Der Anfangsbestand ist der Ölbestand, der im vorangegangenen Abrechnungszeitraum eingekauft, aber nicht verbraucht worden ist. Der Anfangsbestand muss mit dem Endbestand der vorherigen Heizkostenabrechnung übereinstimmen. Daneben müssen die einzelnen Öllieferungen mit Datum der Lieferung, der gelieferten Menge und den Kosten aufgelistet werden. Schließlich werden der Endbestand in Litern und die diesem entsprechenden Kosten aufgeführt. Um die Kosten des verbrauchten Öls zu ermitteln, werden zunächst zu den Kosten des Anfangsbestands die Kosten der Öllieferungen addiert, danach werden davon die Kosten des Endbestands subtrahiert. Die verbleibenden Kosten sind die tatsächlichen Verbrauchskosten im Abrechnungszeitraum.                

Bei Gasheizungen und bei Fernwärme werden lediglich die eingekaufte Energiemenge und die daraus entstandenen Kosten aufgeführt. Für alle Brennstoffarten gilt gemäß § 7 Absatz 2 Heizkostenverordnung, dass nur die Kosten umgelegt werden dürfen, die tatsächlich in der jeweiligen Abrechnungsperiode verbraucht worden sind.    

 

Es werden Nutzerwechselgebühren auf mich umgelegt. Muss ich diese Kosten tragen?                

Zunächst sind diese Kosten nur auf Sie umlegbar, wenn Sie innerhalb der Abrechnungsperiode in die Wohnung eingezogen oder aus ihr ausgezogen sind. Doch selbst dann müssen Sie diese Kosten nur bezahlen, wenn dies ausdrücklich zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter vereinbart wurde. Prüfen Sie, ob Ihr Mietvertrag eine entsprechende Regelung enthält. Nutzerwechselgebühren dürfen auf keinen Fall angesetzt werden, wenn lediglich der Vermieter oder die Hausverwaltung gewechselt hat.                                                                


Ich habe wegen einiger Unklarheiten bezüglich meiner Heizkostenabrechnung die Abrechnungsfirma angeschrieben, doch ich bekomme keine Antwort. Was soll ich tun?        

Bitte schreiben Sie bei Unklarheiten, Einwendungen oder Fragen zur Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung stets Ihren Vermieter oder die Hausverwaltung an, auch wenn eine Abrechnungsfirma die Erstellung der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung übernommen hat. Die Abrechnungsfirma ist nicht verpflichtet, Ihnen Auskünfte zu erteilen. Ihr Vermieter kann zwar mit dem Ablesen und Erstellen der Abrechnung ein Abrechnungsunternehmen beauftragen, bleibt aber dennoch Ihr Vertragspartner beziehungsweise die von ihm bevollmächtigte Hausverwaltung Ihr Ansprechpartner. Beachten Sie, dass sonst die Gefahr besteht, dass Sie die gesetzlich normierte Einwendungsfrist von zwölf Monaten verstreichen lassen, wenn Sie die Einwendung nur der Abrechnungsfirma gegenüber erklären. Einwendungen sind immer gegenüber dem Vermieter beziehungsweise der beauftragten Hausverwaltung zu erklären. Wenn Mieter/innen die Einwendungsfrist versäumen, müssen sie möglicherweise eine eigentlich unberechtigte Nachforderung zahlen.    


Meine Nachbarin muss viel weniger nachzahlen als ich. Das kann doch nicht richtig sein?            

Das kann man so pauschal leider nicht beantworten, obwohl der Vergleich natürlich nahe liegt. Wie ich bereits in der Antwort zur zweiten Frage dargestellt habe, werden die Kosten nicht nur nach der Wohnfläche oder beheizten Fläche, sondern auch nach dem Verbrauch verteilt. Und der kann ganz unterschiedlich sein. So können Nachbar/innen, deren Wohnungen dieselbe Größe haben, ganz verschiedene Heizkosten zu tragen haben, weil ihr Heizverhalten unterschiedlich ist. Außerdem müssen Sie bedenken, dass Ihre Nachbar/innen möglicherweise Vorauszahlungen in anderer Höhe geleistet haben. Selbst wenn ihre Heizkostenanteile identisch wären, würden unterschiedliche Vorauszahlungen zu einem anderen Abrechnungsergebnis führen. Achten Sie bei einem Vergleich mit den Nachbar/innen folglich nicht so sehr auf das Abrechnungsergebnis. Prüfen Sie aber unbedingt, ob die Summe der Einzel-Verbrauchseinheiten aller Mieter/innen mit den in der Abrechnung angegebenen Gesamtverbrauchseinheiten übereinstimmt und auch, ob die Gesamtangaben – also Gesamtkosten, Gesamtverbrauch, Gesamtquadratmeter – in allen Abrechnungen gleich sind. Dort finden sich häufig Unregelmäßigkeiten. Ihr Vermieter darf Ihnen die Angaben zum Verbrauch der einzelnen Mieter/innen nicht verweigern, auch nicht mit Hinweis auf Datenschutz.                                                         


Wie kann ich selbst überprüfen, ob meine Abrechnung ordnungsgemäß erstellt wurde und mein Kostenanteil stimmt?
    

Eines vorab: Wenn Sie Zweifel an der Höhe der Heizkosten haben oder die angegebene Menge bezweifeln, benötigen Sie zur Überprüfung die Rechnungsbelege, die der Abrechnung zugrunde liegen. Informieren Sie Ihren Vermieter schriftlich darüber, dass Sie Einsicht in die Abrechnungsbelege nehmen wollen. Beim Einsichtstermin sind Sie berechtigt, die Belege zu kopieren oder zu fotografieren.Nun zur Überprüfung der Abrechnung selbst: Lassen Sie sich von den vielen Zahlen, die in einer Heizkostenabrechnung auftauchen, nicht verunsichern. Legen Sie sich die Abrechnung samt Mietvertrag, Rechnungsbelegen und gegebenenfalls Ablesebelegen bereit, rufen Sie auf unserer Webseite den Menüpunkt Heizkostenabrechnung auf (Link siehe Infokasten) und überprüfen Sie Ihre Abrechnung wie folgt: Sehen Sie nach, ob Sie wirklich der angegebene Nutzer sind. Kontrollieren Sie, ob der Abrechnungszeitraum richtig ist und gegebenenfalls auch, ob Ihr tatsächlicher Nutzungszeitraum berücksichtigt wurde. Stellen Sie fest, ob der Ihnen in Rechnung gestellte Verbrauch mit den abgelesenen Einheiten übereinstimmt. Rechnen Sie die einzelnen Rechenschritte der Heiz- und Warmwasserkostenumlage nach – siehe hierzu auch meine Antwort zur zweiten Frage. Kontrollieren Sie, ob die in der Abrechnung angegebenen Vorauszahlungen mit den von Ihnen tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen übereinstimmen. Prüfen Sie schließlich auch anhand der Rechnungsbelege, ob die Heizkosten in der angegebenen Menge und mit dem angegebenen Betrag richtig wiedergegeben sind. Sie können Ihre Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung auch in einer unserer Beratungsstellen prüfen lassen.             

 

Mitglieder der Berliner MieterGemeinschaft können sich in jeder Beratungsstelle zu Heizkosten beraten lassen. Bitte nehmen Sie alle erforderlichen Unterlagen wie den Mietvertrag einschließlich Änderungen sowie die Heizkosten- bzw. Betriebskostenabrechnungen der letzten zwei Jahre zur Beratung mit. Vergessen Sie nicht, zum Nachweis der Mitgliedschaft das aktuelle MieterEcho auf Ihren Namen oder einen Zahlungsbeleg mitzubringen.

 

Darüber hinaus gibt es folgendes Angebot: - Betriebskostenberatung - Betriebskostenrechner

(www.bmgev.de/betriebskosten/betriebskostenrechner.html)

- Infoschrift Heizkostenabrechnung

(siehe www.bmgev.de/mietrecht/infoschriften.html)

- Schwerpunktthema Heizkosten auf unserer Website, wo am Beispiel einer fiktiven Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung erläutert wird, wie diese Abrechungen zu verstehen sind

(www.bmgev.de/betriebskosten/heizkostenabrechnung.html)


MieterEcho 364 / Dezember 2013

Schlüsselbegriffe: Heizkostenabrechnung, Warmwasserkostenabrechnung, Betriebskostenverordnung, warme Betriebskosten, Warmwasserkosten, Wasseruhren, Brennstoff, Nutzerwechselgebühren, Nachforderung, Einwendungsfrist, Kostenanteil, Betriebskostenberatung, Betriebskostenrechner

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Tel.: 030 - 21 00 25 84
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