Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter
MieterEcho 363 / Oktober 2013

Gefangen im Eigentum

Die flächendeckende Privatisierung von Wohnraum führte Russland in die Eigentumsfalle

Von Maria Shamaeva    

Dr. Maria Shamaeva, 1981 in Sibirien geboren, arbeitete als Dozentin für Verwaltungswissenschaften und Volkswirtschaftslehre an der Sibirischen Akademie für öffentliche Verwaltung in Nowosibirsk. Sie promovierte 2009 im Bereich Wohnungswirtschaft und begründete in ihrer Dissertation die Notwendigkeit einer staatlichen Förderung des Mietwohnungsmarkts in Russland. Seit 2012 arbeitet sie beim internationalen Verein MitOst e. V. in Berlin.

 

Bis Anfang der 90er Jahre waren Eigentumswohnungen in Russland fast unbekannt. Mehr als zwei Drittel des Wohnungsbestands gehörten dem Staat. Mieter/innen hatten lebenslange Nutzungsrechte und die subventionierten Mieten betrugen nur rund 10% der tatsächlichen Kosten. Typisch für die sowjetische Wohnungswirtschaft waren aber auch lange Wartelisten, vernachlässigte Instandhaltung und bürokratisch selektive Wohnungszuweisungen. Mit dem Niedergang der Sowjetunion änderte sich die Wohnungspolitik grundlegend. Die Regierung Russlands setzte auf die Privatisierung des Wohnungsbestands. Privathaushalte sollten als sogenannte „effektive Eigentümer“ von nun an selbst für ihre Wohnverhältnisse aufkommen und erhielten ihre Wohnung kostenfrei. Doch die Privatisierung führte zu dramatischen Folgen.  

 

Wer in Russland eine Wohnung sucht, hat wenig Auswahl. Mietwohnungen sind eine Rarität. Jahrelang wurde der Mietwohnungsmarkt von allen wohnungspolitischen Akteuren hartnäckig ignoriert. Das Wohnen zur Miete ist marginalisiert und in einer rechtlichen Grauzone. Hohe und intransparente Preise, niedrige Qualität, beschränkte Nutzungsrechte sowie fehlender Kündigungsschutz lassen die Mietwohnung nur als Notlösung zu, die allenfalls beim Umzug in eine Großstadt zwecks Studium oder Arbeitssuche erwogen wird. Mieter/innen müssen außerdem auf viele Rechte verzichten, die an die Meldebescheinigung gekoppelt sind, denn diese bekommt man in der Regel nicht, wenn man zur Miete wohnt – ein Problem, das der Gesetzgeber ignoriert. So müssen sich Mieter/innen selbst bei einfachen bürokratischen Vorgängen wie der Beantragung eines Reisepasses auf Umwege einstellen. Sie können oft keine sozialen Leistungen in Anspruch nehmen und haben kein Stimmrecht bei Kommunalwahlen.                            

Warten auf Sozialwohnung        

Sozialwohnungen sind keine ernst zu nehmende Alternative. Sie bilden nur einen Bruchteil des Wohnungsbestands. Fast drei Millionen Haushalte (etwa 5% der russischen Bevölkerung) stehen auf der Warteliste für Sozialwohnungen. Jährlich kommen etwa 5 bis 6% von ihnen an die Reihe. Die Kommunen, in deren Hoheit der soziale Wohnungsbau liegt, sind zum größten Teil auf staatliche Subventionen angewiesen und völlig überfordert. Das jahrzehntelange Warten auf eine Sozialwohnung (viele stehen auf der Warteliste noch seit der Sowjetzeit) nimmt dem Instrument jeglichen Sinn. Es stellt eher ein Überbleibsel aus der Planwirtschaft dar als ein funktionierendes soziales Sicherungssystem. Die wenigen neu gebauten Wohnungen werden vorzugsweise an bestimmte Zielgruppen vergeben, beispielsweise Kriegsveteranen, Menschen mit Behinderungen oder Schullehrer. Um in die Warteliste aufgenommen zu werden, muss man im Ort gemeldet sein. Da Mieter/innen auf dem freien Markt in Russland dies nicht möglich ist, können sie sich auch nicht auf eine Sozialwohnung bewerben. Anspruch haben also nur diejenigen, die eine Eigentumswohnung besitzen oder mit dem Eigentümer verwandt und folglich bei ihm gemeldet sind.                                

Eigentum teuer erkauft        

In dieser Situation ist der Kauf einer Wohnung beziehungsweise der Bau eines Eigenheims der übliche Weg zu vergleichsweise sicheren Wohnverhältnissen. Da Eigentumswohnungen sehr teuer sind, unterstützt der Staat die Käufer durch Entwicklung des Refinanzierungsmarkts, durch Minderung der mit dem Kauf verbundenen Risiken sowie durch direkte Subventionen in Form von verbilligten Krediten und Aufstockung des Eigenkapitals. Auch hier werden bestimmte Zielgruppen subventioniert wie beispielsweise sogenannte „junge Familien“, „junge Spezialisten auf dem Land“, Eltern bei der Geburt des zweiten Kindes, pensionierte Militärs und andere. Anders als in den USA oder in Spanien vor der Finanzkrise sind Hypotheken in Russland trotz staatlicher Förderung nur einem geringen Teil der Bevölkerung zugänglich. Vergleichsweise hohe Preise und Zinsen (durchschnittlich ca. 13%), obligatorisches Eigenkapital und andere finanzielle Hürden hielten die Hypothekenverschuldung auf relativ niedrigem Niveau – aktuell etwa 3% des Bruttoinlandprodukts, allerdings bei steigender Tendenz. Zwar sind die für eigentumsdominierte Märkte typischen Spekulationen in Russland keine Seltenheit, aber wegen der geringen Größe des Kreditmarkts blieben die Folgen der Finanzkrise überschaubar. Dennoch gibt es auch in Russland direkte Verlierer der eigentumsorientierten Wohnungspolitik, vor allem sind es die sogenannten „betrogenen Anteilsinhaber“. Geplante Neubauwohnungen werden verlockend günstig angeboten und die Risiken nicht einkalkuliert. Insolvenzen der Bauunternehmen oder Betrug führen die Erwerber, die oft ihre ganzen Ersparnisse für den Kauf der Wohnung aufgewendet haben, an die Grenzen des Existenzminimums. Diese „betrogenen Anteilsinhaber“ bilden heute in Russland die bekannteste und wohl auch einzige Protestbewegung im Bereich Wohnen. Seit den ersten Gerichtsprozessen erließ der Gesetzgeber zwar Regelungen zur Risikominimierung, grundlegende Konsequenzen blieben jedoch sowohl auf der staatlichen als auch auf der zivilgesellschaftlichen Ebene aus.              

 

Unzureichende Hausverwaltungen    

Besitzer/innen einer Eigentumswohnung (ob durch Kauf oder Privatisierung erworben) genießen zwar gegenüber Mieter/innen eine erheblich größere Sicherheit, sind aber keineswegs gegen Betrug, Korruption und schlechte Leistungen bei der Verwaltung des Hauses geschützt. Auch in Gebäuden mit mehreren Hunderten Bewohner/innen werden die einzelnen Wohnungen an Privathaushalte übertragen und dadurch unkontrollierbar für die einzelnen Eigentümer. Eigentümerversammlungen sind kaum ausgebildet und nicht in der Lage, eine gewissenhafte Kontrolle über die Verwaltung und die Instandhaltung der Häuser auszuüben. Dadurch verfällt der Gebäudebestand zunehmend. Seit 20 Jahren versucht Russland das Problem der unzureichenden Bestandsverwaltung zu lösen, zahlreiche Programme wurden entwickelt, Hunderte von Gesetzen verabschiedet, unzählige Demonstrationen organisiert. Eine Lösung ist aber nicht in Sicht, obwohl über 80% des Wohnungsbestands in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden.    

Mietwohnungsbau geplant        

Im Endeffekt herrscht Ratlosigkeit auf allen Seiten. Die Menschen sammeln verzweifelt die letzten Ressourcen im Kampf um anständige Wohnverhältnisse. Die Kommunen sind mit Nöten ihrer Bürger konfrontiert und wissen keine Antwort darauf außer administrativen Eingriffen. Die Hausverwaltungen hoffen auf Fortsetzung von staatlichen Sanierungsprogrammen, da sie selbst in der Regel keine Investitionen  tätigen können. Und Bauunternehmen lehnen Mietwohnungsbau als unrentabel ab.        
Von der Regierung kommen seit einiger Zeit erfreuliche Signale – Miete gewinnt langsam an Bedeutung und Anerkennung. Auf regionaler Ebene gibt es einzelnen experimentellen Mietwohnungsbau mit einer sogenannten Null-Profit-Miete für einkommensschwache Haushalte. Laut einer offiziellen Aussage sollen Mietwohnungen in fünf Jahren 10% des Neubaus betragen, jedoch fehlt ein überzeugender Plan zur Umsetzung dieses Versprechens. Der Glaube an den „effektiven Eigentümer“ steckt fest in den Köpfen der russischen Entscheidungsträger. Der Weg zu einem geregelten und für die breite Bevölkerung zugänglichen Mietwohnungsmarkt wird noch lange dauern und viel zivilgesellschaftliches Engagement erfordern.                                    

Am 20. Juni 2013 berichtete Maria Shamaeva im Rahmen der Veranstaltungsreihe „Wohnen in der Krise. NEOLIBERALISMUS – KÄMPFE – PERSPEKTIVEN“ über das Wohnen in Russland. Die Veranstaltungsreihe wirft einen Blick auf die Situation in anderen Ländern und Städten. Die Veranstaltungen finden in der Regel einmal im Monat in der Beratungsstelle der Berliner MieterGemeinschaft Sonnenallee 101 in Neukölln statt.

 

 


MieterEcho 363 / Oktober 2013

Schlüsselbegriffe: Privatisierung, Russland, Eigentumswohnungen, Mietwohnungen, Mietwohnungsmarkt, Sozialwohnungen, eigentumsorientierte Wohnungspolitik, Anteilsinhaber, Umwandlung, Mietwohnungsbau, Wohnen in der Krise. NEOLIBERALISMUS – KÄMPFE – PERSPEKTIVEN

Berliner MieterGemeinschaft e.V.
Möckernstraße 92
10963 Berlin

Tel.: 030 - 21 00 25 84
Fax: 030 - 216 85 15

Email: me(at)bmgev.de

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