Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter
MieterEcho 353 / März 2012

Unsicherheit über die Mietsicherheit

Wenn Vermieter eine Kaution verlangen und was sich zukünftig ändern soll

Christiane Hollander

Im geplanten Mietrechtsänderungsgesetz wird die Mietsicherheit „aufgewertet“: Zukünftig sollen Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung ohne vorherige Abmahnung für den Fall haben, dass Mieter/innen mit einem Teil der Sicherheitsleistung, der mindestens zwei Monatsmieten ohne Betriebskostenvorauszahlung oder -pauschale entspricht, im Verzug sind. Das neue Recht soll gleichberechtigt neben das Recht der Vermieter zur fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit den Mietzahlungen treten. Ist die Mietsicherheit nun der Miete gleichzusetzen?

 

Christiane Hollander ist Juristin beim Mieterverein „Mieter helfen Mietern“ in Hamburg.

Eine Mietsicherheit ist nur zu zahlen, wenn sie im Mietvertrag vereinbart wurde. § 551 BGB regelt zwar die Modalitäten, wie die Mietsicherheit aufbewahrt und angelegt werden soll, aber eine gesetzliche Verpflichtung zur Zahlung besteht nicht. Es gilt, was im Mietvertrag steht. Vermieter haben also weder einen Anspruch auf Abschluss eines Nachtrags zum Mietvertrag, in dem die Zahlung einer Sicherheitsleistung vereinbart werden soll, noch auf eine nachträgliche Erhöhung der Sicherheitsleistung.

Wenn jedoch eine Sicherheitsleistung vereinbart wurde, können Vermieter diese noch nach der Kündigung des Mietverhältnisses verlangen (KG Berlin, Beschluss vom 21. Januar 2008, AZ: 12 W 90/07). Der Anspruch endet aber, wenn keine Forderungen mehr offen sind. Mieter/innen müssen die Mietsicherheit auch zahlen, wenn die Mietsache bei Vertragsbeginn nicht in Ordnung ist. Es ist zwar zulässig, in einem solchen Fall einen Teil der Miete zurückzuhalten, aber das gilt nicht für die Mietsicherheit. Der Anspruch auf Zahlung der Mietsicherheit verjährt drei Jahre nach dem Ende des Jahres, in dem die Vereinbarung zur Zahlung der Sicherheitsleistung getroffen wurde.


§ 551 BGB - Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten

(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.

(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

 
Arten der Sicherheitsleistung

Mietsicherheit ist der Oberbegriff für diese Art der Sicherheitsleistung. Der gängigere Begriff Kaution bezeichnet im engeren Sinn eine als Sicherheit oder Bürgschaft zu zahlende Geldsumme. Die meisten Mieter/innen leisten die Mietsicherheit in bar. Sie wird vom Vermieter auf einem Kautionskonto angelegt, das getrennt von seinem eigenen Vermögen ist. Eine andere weit verbreitete Möglichkeit ist die Übergabe eines verpfändeten Sparbuchs. Mieter/innen legen ein Sparbuch an und lassen von der Bank einen Sperrvermerk, dass ein Pfandrecht zugunsten des Vermieters besteht, eintragen.  Achtung: Einige Banken verwenden Vordrucke, nach denen das Geld ohne Einwilligung der Sparbuchinhaber/innen ausgezahlt werden kann. Damit verlieren Mieter/innen die Kontrolle über das angelegte Geld. Besser ist es, einen Sperrvermerk eintragen zu lassen, nach dem jede Vertragspartei nur mit Zustimmung der anderen über das Geld verfügen kann. Das kommt einem gemeinsamen Sparbuch, das in seltenen Fällen eingerichtet wird, gleich. Eine weitere Form der Mietsicherheit ist die Bürgschaft. Bei Menschen in der Ausbildung sind es meist die Eltern, die bürgen, später ist es die Bank. Bürgschaften haben den Vorteil, dass das Geld nicht bei Vertragsbeginn aufgebracht werden muss. Allerdings sind bei Bankbürgschaften jährlich Zinsen zu zahlen. Diese liegen bei 2 bis 3%. Achtung: Bei einer Bürgschaft auf erstes Anfordern zahlt das Kreditinstitut sofort aus, ohne dass die Mieter/innen ein Prüfungsrecht haben. In jedem Fall muss die Bürgschaft schriftlich verfasst werden und Inhalt und Umfang der Bürgschaft müssen hinreichend bestimmbar sein. Seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 können auch Wertpapiere hinterlegt werden.
 

Zahlung und Höhe

In § 551 Absatz 1 BGB ist ausdrücklich formuliert, dass die Kaution die dreifache Monatsmiete nicht übersteigen darf. Die Ausgangsmiete ist die Nettokaltmiete, also die Grundmiete ohne Nebenkostenvorauszahlung oder -pauschale. Nur wenn eine Inklusivmiete, das heißt eine Bruttokaltmiete, vereinbart wurde, wird alles zusammen als Ausgangsmiete herangezogen. Für die Berechnung der Kautionshöhe ist die Miete maßgeblich, die zum Zeitpunkt der Vereinbarung gezahlt wird. Eine Ausnahme stellt nur eine spätere Mietreduzierung wegen nicht behebbarer Mängel dar, beispielsweise eine Wohnflächenabweichung von mehr als 10%.  Wenn die Obergrenze von drei Monatsmieten überschritten ist, haben Mieter/innen das Recht, den überhöhten Anteil zurückzufordern. Die Vereinbarung über die Kaution wird dadurch nicht unwirksam, sondern dahingehend ausgelegt, dass lediglich die zulässige Höhe zu zahlen ist (BGH, Urteil vom 30. Juni 2004, AZ: VIII ZR 243/03).

Mehrere Sicherheiten werden zusammengerechnet. Manchmal wird neben einer Barkaution auch eine Bürgschaft, meist der Eltern, verlangt. Auch hier gilt die oben genannte Begrenzung auf drei Monatsmieten. Allerdings gibt es eine Ausnahme: Eine die Obergrenze der gesetzlich geregelten Mietsicherheit überschreitende zusätzliche Sicherheit ist wirksam, wenn sie freiwillig von den Mieter/innen angeboten wurde, um die Bedenken der Vermieter insbesondere bezüglich der Zahlungsfähigkeit zu zerstreuen. Den Beweis über die Freiwilligkeit müssen die Vermieter bringen (AG Charlottenburg, Urteil vom 29. August 2008, AZ: 238 C 17/08).

In Genossenschaften werden häufig keine Kautionen, sondern Genossenschaftsanteile verlangt. Die Höhe der Einlage überschreitet oft die dreifache Monatsmiete. Hier gibt es kein Rückforderungsrecht, da die Anteile nicht die Funktion einer Kaution haben, aber als Grundlage des Mitgliedschaftsverhältnisses zur Genossenschaft gewertet werden (LG Regensburg, Urteil vom 18. August 2009, AZ: 2 S 82/09).

In § 551 Absatz 2 BGB ist geregelt, dass die Barkaution in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden kann. Das gilt auch bei einem Sparbuch. Bürgschaften sind in voller Höhe bei Vertragsbeginn vorzuweisen. Die Möglichkeit zur Ratenzahlung kann im Mietvertrag nicht abbedungen werden, das heißt wenn im Vertrag etwas anderes vereinbart wurde, führt das zwar nicht zur Unwirksamkeit der Klausel, aber sie wird gesetzeskonform ausgelegt (BGH, Urteil vom 30. Juni 2004, AZ: VIII ZR 243/03). Die erste Rate ist bei Vertragsbeginn fällig, für die Folgeraten gibt es keine gesetzliche Vorschrift, es ist aber allgemeine Meinung, dass die Raten mit den folgenden fälligen Mieten zu zahlen sind. Wer in den ersten drei Monaten nicht zahlt, kann sich nicht mehr auf eine Ratenzahlung berufen. Dann muss alles auf einmal gezahlt werden und zwar mit Zinsen.

Die Kaution muss auch dann gezahlt werden, wenn die Mietsache nicht in Ordnung ist. Sie darf nicht einmal als Pfand zurückgehalten werden, bis die Mängel beseitigt sind. Der BGH entschied das so für die Geschäftsraummiete, und dieses Grundsatzurteil muss auch für die Wohnraummiete gelten. Die Sicherheitsleistung soll Vermieter ohne Rücksicht auf die Berechtigung von Gegenrechten schützen und eine erleichterte Durchsetzung der Ansprüche aus dem konkreten Mietverhältnis währenddessen und nach seiner Beendigung gegen die Mieter/innen ermöglichen (BGH, Urteil vom 21. März 2007, AZ: XII ZR 255/04). Die Rechte der Mieter/innen bleiben dabei außen vor. Auch können Vermieter die Übergabe der Schlüssel von der Zahlung der ersten Kautionsrate abhängig machen.
 

Anlage und Verzinsung

In § 551 Absatz 3 BGB ist geregelt, dass Vermieter die Barkaution getrennt von ihrem Vermögen anlegen müssen. Die Auswahl des Kreditinstituts können sie selbst treffen und die Höhe der Zinsen spielt dabei keine Rolle. Insbesondere sind sie nicht verpflichtet, das Kreditinstitut zu wählen, das die höchsten Zinsen verspricht. Bei Studenten- und Jugendwohnheimen besteht keine Verzinsungspflicht. Wohnungsgesellschaften legen häufig Sammelkonten an, auf die alle Mieter/innen die Kaution einzahlen. Das ist nach allgemeiner Auffassung zulässig. Müssen Mieter/innen die Kaution direkt auf ein Konto einzahlen, können sie verlangen, dass ihnen hierfür ein insolvenzfestes Konto genannt wird. Vermieter werden nach Ansicht des BGH dadurch nicht unangemessen belastet, denn sie müssen dieses Konto nach Erhalt der Kaution ohnehin einrichten und den Mieter/innen nachweisen (BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010, AZ: VIII ZR 98/10). Mieter/innen sind berechtigt, die Einhaltung der Pflicht zur getrennten Anlage auch durchzusetzen. Bis zum Nachweis sind sie grundsätzlich befugt, die geschuldeten Mietzahlungen in Höhe des Kautionsbetrags zurückzubehalten. Darüber hinaus haben Mieter/innen das Recht auf einen Nachweis über die gesetzeskonforme Anlage der Kaution (BGH, Urteil vom 20. Dezember 2007, AZ: IX ZR 132/06). Die Trennung ist wichtig, damit das Geld im Fall einer Insolvenz des Vermieters nicht in die Insolvenzmasse fällt und die Mieter/innen sich in die Schlange der Gläubiger einreihen müssen. Bei einer getrennten Anlage können Mieter/innen die Einlage in voller Höhe verlangen (Aussonderung).

Die Kaution muss laut Gesetz zum Zinssatz für Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist verzinst werden. Die Zinsen und Zinseszinsen stehen den Mieter/innen zu und erhöhen die Sicherheit. Es ist auch eine mietvertragliche Vereinbarung über einen höheren Zinssatz möglich. Zudem kann seit der Mietrechtsreform 2001 eine andere Anlageform im Vertrag vereinbart werden. Der Gesetzgeber wollte die Möglichkeit eröffnen, einen höheren Gewinn zu erzielen als bei den üblichen Zinsen eines Kreditinstituts, beispielsweise durch festverzinsliche Wertpapiere oder Aktien. Aber Vorsicht bei spekulativen Anlageformen: Für entstehende Verluste tragen die Mieter/innen das Risiko. In der Praxis spielt diese Anlageform bisher keine Rolle.
 

Fazit

Der Gesetzgeber will Vermieter durch das Mietrechtsänderungsgesetz (MieterEcho Nr. 348/ Juni 2011) besser schützen, wenn Mieter/innen bereits bei Vertragsbeginn vertragsbrüchig werden. Geopfert wird dafür die Logik des Schuldrechts. Das Mietverhältnis ist ein sogenanntes Dauerschuldverhältnis und kann nur bei schweren Vertragsverstößen fristlos gekündigt werden. Es passt einfach nicht, wenn eine Nebenpflicht (Sicherheitsleistung) einer Hauptleistungspflicht (Zahlung der Miete) gleichgesetzt wird und die gleichen schwerwiegenden Rechtsfolgen ausgelöst werden. In der Praxis stellt die Leistung der Mietsicherheit für viele Mieter/innen eine große Herausforderung dar. Meist steckt die bereits geleistete Mietsicherheit noch im alten Mietverhältnis, da regelmäßig erst ein halbes Jahr später abgerechnet wird. Wenn Mieter/innen nicht genügend Geld gespart haben, müssen sie sich um eine Zwischenfinanzierung kümmern und Geld leihen. Noch schwieriger wird es für Menschen, die Transferleistungen beziehen. Die Bewilligung der Jobcenter lässt häufig lange auf sich warten. Vermieter haben ohnehin das Recht, die Mietsicherheit einzuklagen. Die Gesetzesänderung ist weder notwendig noch sinnvoll.
 

In diesem ersten Teil zum Thema Mietsicherheit geht es vor allem um den Beginn eines Mietverhältnisses. In der nächsten Ausgabe des MieterEchos geht es weiter mit Mietsicherheit bei Vertragsende.

 
Weitere Infos:
Zum Thema Mietsicherheit/Kaution gibt es auch eine Infoschrift der Berliner MieterGemeinschaft. Unsere Infoschriften erhalten Sie kostenlos in der Geschäftsstelle oder unter www.bmgev.de/mietrecht/infoschriften.html.

Mietrechtsänderungsgesetz

Der Referentenentwurf für ein „Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz – MietRÄndG – Stand 25. Oktober 2011)“ wurde im November 2011 vom Bundesjustizministerium verschiedenen Verbänden und Institutionen zur Stellungnahme vorgelegt. Gegenwärtig wird der Regierungsentwurf erstellt. Wann dieser vorliegen wird, war im Bundesministerium der Justiz bis zum Redaktionsschluss nicht bekannt. Die Berliner MieterGemeinschaft e. V. hat zu den Änderungen, die fast durchgehend eine gravierende Verschlechterung von Mieterrechten beinhalten, klar Stellung genommen. Die Stellungnahme be-ginnt mit nachstehender Einleitung: „ ‚Die Wohnung ist für jedermann Mittelpunkt seiner privaten Existenz. Der Einzelne ist auf ihren Gebrauch zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Freiheitssicherung und Entfaltung seiner Persönlichkeit angewiesen. Der Großteil der Bevölkerung kann zur Deckung seines Wohnbedarfs jedoch nicht auf Eigentum zurückgreifen, sondern ist gezwungen, Wohnraum zu mieten. (...) Die Befugnisse von Mieter und Vermieter zuzuordnen und abzugrenzen, ist Aufgabe des Mietrechts. Der Gesetzgeber muss die schutzwürdigen Interessen beider Seiten berücksichtigen und in ein ausgewogenes Verhältnis bringen. Ein Eigentumsschutz des Mieters für sein Besitzrecht dient dabei der Abwehr solcher Regelungen, die das Bestandsinteresse des Mieters gänzlich missachten oder unverhältnismäßig beschränken.‘

An diesen Vorgaben des Bundesverfassungsgerichtes (Beschluss vom 26.05.1993, AZ: 1 BvR 208/93) ist jede Änderung mietrechtlicher Vorschriften zu messen. Dabei soll der Gesetzgeber Mietrecht als Mieterschutzrecht verstehen und konsequent von dem notwendigen Schutz der Mieter als den schwächeren Vertragspartnern ausgehen. Der vorliegende Entwurf eines Mietrechtsänderungsgesetzes hebt zwar in seiner Begründung den Stellenwert des Mietrechts in sozialer Hinsicht hervor, die vorgesehenen Änderungen mietrechtlicher Vorschriften lassen diesen Ansatz allerdings gänzlich vermissen. Das verfassungsrechtlich bedenkliche Gesetzesvorhaben erweitert vielmehr einseitig Rechte und Befugnisse der Vermieter, ohne einen angemessenen Interessenausgleich zu wahren.“ Wir werden über den Fortgang berichten.


MieterEcho 353 / März 2012

Schlüsselbegriffe: Mietrechtsänderungsgesetz, Kaution, Mietsicherheit, § 551 BGB, Kautionshöhe, Anlage, Verzinsung

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