Unsicherheit über die Mietsicherheit (Teil 3)

Was nach Beendigung des Mietverhältnisses mit der Kaution passiert

Christiane Hollander

Abgerechnet wird zum Schluss. Das gilt auch für die Mietsicherheit und dann kommt häufig das böse Erwachen. Es scheint in den letzten Jahren geradezu ein Sport geworden zu sein, dass die Kaution nicht oder nicht in voller Höhe zurückgezahlt wird. Da wird bei der Rückgabe der Wohnung jeder Farbabplatzer an der Türzarge moniert und jede Mietminderung während des Mietverhältnisses am Ende abgezogen. Ob das zu Recht erfolgt oder nicht, ist in jedem Fall anders gelagert. Aber es gibt allgemeine Grundsätze für die Rückzahlung der Kaution, an denen sich Mieter/innen orientieren können.

Jeder Umzug ist teuer. Beim Abschluss eines neuen Mietvertrags wird üblicherweise eine Mietsicherheit gefordert und somit müssen Mieter/innen in der Regel eine Zeit lang für zwei Wohnungen gleichzeitig eine Sicherheitsleistung hinterlegen. Meist beträgt die Mietsicherheit drei Monatsmieten, also wird bei einem Wohnungswechsel insgesamt die Miete für ein halbes Jahr fällig. Für viele ist das ein großes Problem. Demgegenüber steht das sogenannte Sicherungsinteresse des Vermieters, und der Gesetzgeber hat die Mietsicherheit extra zu diesem Zweck vorgesehen. Mieter/innen drängen auf schnelle Abrechnung und Auszahlung. Vermieter möchten das Geld möglichst lange behalten, da sie dann bei späteren Forderungen ihren Anteil einfach einbehalten können und nicht ihrem Geld hinterherlaufen müssen, zumal es für Mieter/innen keine Rechtspflicht gibt, die neue Adresse anzugeben.

Ab wann darf gefordert werden?

Grundsätzlich gilt: Die Kaution kann erst nach der Rückgabe der Wohnung gefordert werden und nicht mit dem Ende des Mietvertrags (BGH, Urteil vom 8. März 1972, AZ: VIII ZR 183/70). Die Rückgabe kann auch nach dem Ende des Mietvertrags erfolgen, beispielsweise wenn die neue Wohnung noch nicht bezugsfertig ist oder wenn die Parteien eine Räumungsfrist vereinbaren. Der häufigste Fall hierfür ist aber eine Kündigung, die vom Amtsgericht und dann in der Berufung vom Landgericht geprüft wird und nach dem abschließenden Urteil erst Jahre später zum Auszug führt. Achtung: Die Kaution darf nicht mit den letzten Mietzahlungen aufgerechnet werden. Die Miete ist vor der Rückzahlung der Kaution fällig. Wenn der Vermieter klagt, sind neben der Miete auch Rechtsanwalts- und Gerichtsgebühren zu zahlen und das kann teuer werden.

Wie lange dürfen Vermieter die Kaution behalten?

Vermieter sind verpflichtet, die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben, sobald sie zur Sicherung ihrer Ansprüche nicht mehr benötigt wird (BGH, Urteil vom 24. März 1999, AZ: XII ZR 124/97). Einigkeit besteht darüber, dass Vermietern nach Beendigung des Mietverhältnisses eine angemessene Überlegungsfrist zusteht, innerhalb derer sie entscheiden können, ob und in welcher Weise sie die Kaution zur Abdeckung ihrer Ansprüche verwenden wollen. Was aber „angemessen“ ist, darüber gibt es keine allgemeinen Regeln. Zwar setzte sich in den letzten Jahren in der Praxis eine Frist von sechs Monaten nach Beendigung des Mietvertrags beziehungsweise Rückgabe der Wohnung durch, dann aber hat der BGH entschieden, dass die  einzuräumende Prüfungsfrist im Einzelfall mehr als sechs Monate betragen kann. Im betreffenden Fall ging es um eine Nebenkostenabrechnung und den daraus resultierenden Nachzahlungen. Der BGH argumentierte, dass die Mietkaution auch noch nicht fällige Ansprüche sichert, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, beispielsweise Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Betriebskostenabrechnung. Deshalb dürfen Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihnen zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist. Der BGH bezog sich auf den Gesetzgeber bei der Mietrechtsreform im Jahr 2001. Eine gesetzliche Regelung der Rückzahlungsfrist für die Mietkaution gab es seinerzeit trotz Anregung des Bundesrats nicht. Der Gesetzgeber wollte anhand der Umstände des Einzelfalls beurteilen lassen, welche Frist angemessen ist. Sechs Monate Abrechnungsfrist für Nebenkosten sind nach Auffassung des BGH nicht ausreichend, da der Vermieter es im Allgemeinen nicht in der Hand habe, die Nebenkosten bei einer Beendigung des Mietverhältnisses innerhalb einer laufenden Abrechnungsperiode abzurechnen. Während der noch laufenden Abrechnungsperiode sei er dazu schon wegen der fehlenden Daten der Versorgungsunternehmen in der Regel nicht in der Lage und zu einer Teilabrechnung der Nebenkosten sei er nicht verpflichtet (BGH, Urteil vom 18. Januar 2006, AZ: VIII ZR 71/05; ebenso LG Berlin, Beschluss vom 30. Dezember 2010, AZ: 65 S 139/10).
Diese Rechtsprechung ist äußerst problematisch und sehr vermieterfreundlich. Wirtschaftliche Zwänge der Mieter/innen spielen hier keine Rolle. Dabei sind es die Vermieter selbst, die es bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung in der Hand haben, angemessene Vorauszahlungen zu vereinbaren, sodass keine Nachzahlungen nötig sind. Eine Ausnahme hiervon ist die Heizkostenabrechnung. Wer im Frühjahr auszieht, muss regelmäßig kräftig nachzahlen. Das kann niemand vorhersehen. In der Praxis wird aber gerade die Heizkostenabrechnung immer umgehend nach Auszug erstellt. Dies ist Vermietern auch zumutbar. Wünschenswert wäre eine Änderung der Gesetzgebung und eine andere Rechtsprechung.
Ein anderer Richtwert kommt vom Landgericht Berlin. Danach beträgt die angemessene Überlegungs- und Prüfungsfrist wegen noch nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen sechs Monate. Eine Vereinbarung zwischen Mieter/innen und Nachmieter/innen über die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch die Nachmieter/innen ohne Zustimmung des Vermieters lässt dessen Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht entfallen (LG Berlin, Beschluss vom 31. Oktober 1997, AZ: 64 T 69/97).

Tipp: Fünf Monate nach Übergabe der Wohnung sollten Mieter/innen die Rückzahlung der Kaution – gegebenenfalls mit einem angemessenen Einbehalt für Nebenkostennachforderungen – unter Fristsetzung von vier Wochen verlangen. Dann können zeitnah weitere rechtliche Schritte eingeleitet werden. Die meisten Gerichte halten die 6-Monats-Frist schließlich für angemessen.

Eigentümerwechsel und Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung

Seit der Mietrechtsreform vom 1. September 2001 ist gesetzlich geregelt, dass der neue Eigentümer die Kaution inklusive Zinsen zurückzahlen muss, und zwar unabhängig davon, ob er sie erhalten hat. Das gilt aber nur, wenn das Mietverhältnis nicht vor dem Eigentumsübergang beendet wurde. Wird der neue Eigentümer insolvent und kann die Kaution nicht auszahlen, können sich die Mieter/innen an den alten Eigentümer halten. Allerdings müssen sie nachweisen, dass sie vorher alle anderen Möglichkeiten ausgeschöpft haben. Ebenso wie neue Eigentümer müssen auch Zwangsverwalter die Kaution auszahlen. Das Gleiche entschied der BGH für den Ersteher eines vermieteten Grundstücks durch Zwangsversteigerung. Die Verpflichtung zur Rückzahlung der Mietsicherheit geht kraft Gesetzes auch dann auf den neuen Vermieter über, wenn der insolvent gewordene Voreigentümer die vom Mieter erhaltene Mietsicherheit nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen angelegt hat (BGH, Urteil vom 7. März 2012, AZ: XII ZR 13/10). Leider gilt das Gesetz nicht für Mietverhältnisse, bei denen der Eigentümerwechsel vor dem 1. September 2001 vollzogen wurde. Bei diesen muss der neue Eigentümer die Kaution nur dann auszahlen, wenn er sie auch erhalten hat. Im Streitfall müssen die Mieter/innen beweisen, dass ein Übergang erfolgt ist (BGH, 9. März 2005, AZ: VIII ZR 381/03).

An wen wird gezahlt?

Wenn mehrere Personen als Mieter/innen im Mietvertrag stehen, muss die Rückgabe der Mietsicherheit von allen gemeinsam gefordert werden. Dies gilt auch dann, wenn die Kaution tatsächlich nur von einer Person geleistet wurde. Allerdings kann ein/e Mitmieter/in den Anspruch mehrerer Mieter/innen auf Zahlung der Kaution im eigenen Namen aufgrund einer Ermächtigung der übrigen Mieter/innen gerichtlich geltend machen (KG Berlin, Beschluss vom 2. Februar 2012, AZ: 8 U 193/11). Das kann mit einer Abtretungserklärung erfolgen.
Tipp: Wenn Hauptmieter/innen ausziehen und nicht aus dem Mietvertrag entlassen werden, sollte bereits mit dem Auszug eine Vereinbarung mit den verbleibenden Hauptmieter/innen über die Abtretung der Rückzahlungsansprüche getroffen werden. Das erspart Jahre später viel Ärger bei der Rückforderung der Kaution.

Verjährung

Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution verjährt nach drei Jahren (§ 195 BGB). Das gilt auch für die Zinsen. Die Verjährung beginnt nicht mit der Beendigung des Mietverhältnisses, sondern mit der Entstehung des Anspruchs auf Rückzahlung der Kaution, das heißt nachdem es dem Vermieter zumutbar geworden ist, noch offene Ansprüche aus dem Mietverhältnis abzurechnen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22. April 2005, AZ: I-24 W 16/05). Kurz: Die Frist beginnt am Ende des Jahres, in dem der Vermieter über die Kaution hätte abrechnen müssen.

Bankbürgschaft und andere Sicherheiten

Die Rückgabe einer Bankbürgschaft und anderer Mietsicherheiten erfolgt nach den gleichen Gesichtspunkten und Fristen wie bei der Barkaution. Nur bei einem Eigentümerwechsel gibt es bei der Bankbürgschaft überhaupt keine Probleme, da die Bürgschaft automatisch auf den neuen Eigentümer übergeht.

Schlüsselbegriffe: Kaution, Rückgabe der Wohnung, Nebenkostenabrechnung, Betriebskostenabrechnung, Nachzahlungen, Prüfungsfrist, Mietrechtsreform, Zwangsverwaltung, Zwangsversteigerung, Abtretungserklärung, Verjährung