Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter
MieterEcho 354 / Mai 2012

Unsicherheit über die Mietsicherheit (Teil 2)

Wie während des Mietverhältnisses mit der Kaution umzugehen ist

Christiane Hollander ist Juristin beim Mieterverein „Mieter helfen Mietern“ in Hamburg.


Im günstigsten Fall liegt die Mietsicherheit während des laufenden Mietverhältnisses beim Vermieter und bringt Zinsen. Doch häufig läuft es anders: Bei einem Wechsel der Vertragsparteien wandert die Kaution nicht mit, eine Mietminderung soll aufgerechnet werden oder Zweifel kommen auf, ob die Kaution tatsächlich ganz sicher getrennt vom Vermögen der Vermieter angelegt wurde. Vieles war bis vor Kurzem noch umstritten, jedoch fällte der BGH im vergangenen Jahr mehrere Urteile zum Thema Mietsicherheit während des Mietverhältnisses.
 

Teil 1 des Artikels „Unsicherheit über die Mietsicherheit“ war in MieterEcho Nr. 353

 
Die maximale Höhe der Kaution ist gesetzlich geregelt. Gemäß § 551 Absatz 1 BGB darf die Mietsicherheit höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Auch eine ausgehandelte Vereinbarung kann daran nichts ändern, denn nach § 551 Absatz 4 BGB ist eine zum Nachteil der Mieter/innen abweichende Vereinbarung unwirksam. Sind mehrere Sicherheiten vereinbart, dürfen diese zusammengerechnet den höchstzulässigen Betrag nicht überschreiten. In anderen Fällen wie beispielsweise bei Schönheitsreparaturen führt eine unzulässige Abwälzung von mietvertraglichen Pflichten auf Mieter/innen zur Unwirksamkeit der ganzen Klausel, aber bei der Kautionsvereinbarung ist das anders. Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine Vereinbarung über die Sicherheitsleistung nur in dem Maß unwirksam, wie sie das höchstzulässige Maß überschreitet. Der Wortlaut des Gesetzes lasse zwar auch eine andere Auslegung zu, aber die Reduzierung auf das zulässige Maß entspreche dem Sinn und Zweck des § 551 BGB, so der BGH. Der Begründung des Gesetzentwurfs zufolge soll die Regelung einen Ausgleich zwischen dem Sicherungsbedürfnis des Vermieters auf der einen und dem Schutzbedürfnis der Mieter/innen auf der anderen Seite herstellen (Bundestags-Drucksache 9/2079 Seite 10; BGH, Urteil vom 30. Juni 2004, AZ: VIII ZR 243/03).

Bei Genossenschaften werden die Mietsicherheit und Genossenschaftsanteile nicht zusammengerechnet. Die Genossenschaftsanteile sind die Grundlage für die Mitgliedschaft in der Genossenschaft und haben nicht die Funktion einer Mietkaution. Aus der Mitgliedschaft in einer Genossenschaft resultieren weitere Rechte, die Mieter/innen einer „normalen“ Mietwohnung nicht zustehen, zum Beispiel hinsichtlich der Gestaltung der Genossenschaft (LG Regensburg, Urteil vom 18. August 2009, AZ: 2 S 82/09).

Achtung: Wer zuviel Kaution gezahlt hat, sollte nicht bummeln, denn der  Rückforderungsanspruch kann verjähren. Der Anspruch resultiert aus § 812 BGB. Die Ansprüche verjähren nach drei Jahren, und die Frist beginnt mit Fälligkeit und unabhängig davon, ob den Mieter/innen bewusst ist, dass ihnen ein Rückforderungsanspruch zusteht (BGH, Urteil vom 1. Juni 2011, AZ: VIII ZR 91/10).

Tipp: Auch wenn der Anspruch auf die Rückforderung der Kaution verjährt ist, sollte man ihn trotzdem geltend machen. Häufig zahlen Vermieter den zuviel gezahlten Betrag aus. Nur klagen sollten man nicht. Vermieter müssen sich ausdrücklich auf die Verjährung berufen, denn nur so ist sie überhaupt zu beachten und kann eine Auszahlung der Kaution verhindern.

Vereinbart, aber nicht gezahlt

In der Regel wird mit Vertragsunterzeichnung die Kaution übergeben. Ausnahmen sind selten, etwa dass etwas anderes vereinbart oder die Übergabe schlicht vergessen wird. Der Anspruch auf Zahlung der Kaution bleibt bestehen, wenn dies im Vertrag vereinbart wurde. Vermieter können sogar das Mietverhältnis kündigen, wenn die Kaution nicht gezahlt wird. Allerdings können Mieter/innen eine Leistung ablehnen, wenn zwischen Entstehung des Anspruchs und Anforderung mehr als drei Jahre vergangen sind. Auch der Anspruch auf Zahlung beziehungsweise Übergabe der Kaution unterliegt diesen Verjährungsvorschriften nach § 195 BGB (KG Berlin, Urteil vom 3. März 2008, AZ: 22 W 2/08). Umstritten war, wann der Anspruch entsteht, damit die Verjährungsfrist beginnen konnte. Das Kammergericht meinte, dass der Kautionszahlungsanspruch nicht ständig neu entsteht, sondern zu einem bestimmten Zeitpunkt, etwa zu Beginn des Mietvertrags oder durch eine vertragliche Vereinbarung zu einem späteren Zeitpunkt. Vermieter können ihren Anspruch entweder innerhalb der Verjährungsfrist geltend machen oder mit den Mieter/innen eine Vereinbarung, mit der die Verjährung gemäß § 205 BGB gehemmt wird, schließen. Wenn Vermieter während des Mietverhältnisses auf die Mietsicherheit zugreifen, lebt der ursprüngliche Anspruch auf vollständige Zahlung nicht auf. Vielmehr entsteht ein neuer Anspruch auf Ergänzung der Sicherheit, der wiederum einer eigenen Verjährungsfrist unterliegt (LG Bochum, Urteil vom 11. Mai 2010, AZ: I-11 S 291/09, 11 S 291/09).

Nachweis über die Geldanlage

Vermieter sind gemäß § 551 Absatz 3 BGB verpflichtet, die von den Mieter/innen geleistete Barkaution insolvenzfest – das heißt getrennt von ihrem Vermögen – bei einem Kreditinstitut anzulegen (BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010, AZ: VIII ZR 98/10; BGH, Urteil vom 23. September 2009, AZ: VIII ZR 336/08). Wenn Vermieter die ordnungsgemäße Anlage der Mietsicherheit nicht nachweisen, können die Mieter/innen ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB an den laufenden Mietzahlungen geltend machen (BGH, Urteil vom 23. September 2009, AZ: VIII ZR 336/08). Dabei kommt es nicht nur darauf an, dass die Kaution tatsächlich sicher angelegt ist, sondern den Mieter/innen muss das auch klar dargelegt und nachgewiesen werden. Ähnlich wie die Verjährung ist das Zurückbehaltungsrecht nur dann zu berücksichtigen, wenn sich die betreffende Partei auf dieses Recht beruft. Die Berufung auf das Rückbehaltungsrecht ist grundsätzlich bedingungsfeindlich, darf also keine Formulierung mit „wenn ..., dann“ enthalten. Häufig machen Mieter/innen den Fehler, dass sie eine Frist zur Vorlage des Nachweises setzen und gleichzeitig ankündigen, dass sie nach Ablauf der Frist das Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete in Anspruch nahmen wollen. In solchen Fällen liegen zwar ausdrückliche, aber unter eine Bedingung gestellte und damit unwirksame Berufungen auf das Zurückbehaltungsrecht vor (AG Bremen, Urteil vom 22. Dezember 2011, AZ: 10 C 331/11).

Wechsel der Vertragsparteien

Bei einem Eigentümerwechsel haben die Erwerber einer Mietsache im Allgemeinen keinen Anspruch gegen die Mieter/innen auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet wurde. Mit der Erfüllung des Anspruchs auf Leistung der Kaution erlischt der Anspruch. Es besteht zudem nicht die Pflicht, der Übertragung der Kaution auf den Erwerber zuzustimmen. Einer solchen Zustimmung bedarf es in der Regel nicht, weil der Erwerber kraft Gesetzes in die Rechte und Pflichten aus der Kaution eintritt (§ 566a BGB). Eigentlich ganz einfach, aber was passiert, wenn der Vorvermieter die Kaution an die Mieter/innen auszahlt?

Mit der Auszahlung der Kaution durch den vormaligen Vermieter an die Mieter/innen wird die zuvor bestehende Kautionsabrede konkludent, also durch schlüssiges Verhalten, aufgehoben. Es wird fingiert, dass die Vorvermieter die Auszahlung der Kaution angeboten und die Mieter/innen dieses Angebot angenommen haben. Damit wird zugleich eine zuvor bestehende Kautionsvereinbarung einvernehmlich aufgehoben. Das Ergebnis ist, dass der neue Vermieter die Kaution nicht erhält, denn es gibt keinen Anspruch aus dem Mietvertrag (LG Mannheim, Urteil vom 13. April 2011, AZ: 4 S 99/10).

Einen anderen Fall hatte der BGH Ende letzten Jahres zu entscheiden: In diesem Fall stimmte der Mieter einer Übertragung einer Verpfändungserklärung auf den Erwerber nicht zu, wozu er aber nach Treu und Glauben verpflichtet war. Dem Vorvermieter blieb nichts anderes übrig, als das verpfändete Sparbuch zurückzugeben. Er selbst hatte keinen Rechtsgrund mehr, die Leistung zu behalten und übertragen konnte er sie nicht. In einem solchen Fall haben die Erwerber einen Anspruch auf erneute Leistung, da keine Änderung der Vereinbarung oder ein Hinweis auf einen Verzicht der Vermieter erkennbar ist (BGH, Urteil vom 7. Dezember 2011, AZ: VIII ZR 206/10).

Der alte Vermieter kann die Kaution auch dann noch zur Deckung seiner rechtskräftig festgestellten Forderung verwerten, wenn die Mietsache bereits veräußert und übereignet wurde, sofern sich die Kaution noch in seinem Vermögen befindet (OLG Frankfurt, Urteil vom 15. April 2011, AZ: 2 U 192/10).

Scheiden Mitmieter/innen aus einem Mietverhältnis aus und vereinbaren die Vertragsparteien hinsichtlich der Kaution, dass dieser Anspruch durch die bereits hinterlegte Kaution erfüllt sei, sind die verbliebenen Mieter/innen am Mietvertragsende alleinige Anspruchsinhaber/innen im Hinblick auf die Rückzahlung der Kaution (LG Berlin, Urteil vom 20. Juli 2010, AZ: 63 S 632/09).
 

Aufrechnung mit der Kaution

Während der Mietzeit dürfen nur die Vermieter eigene Ansprüche mit der Kaution aufrechnen. Wer eine rechtskräftig festgestellte, unstreitige oder offensichtlich begründete Forderung hat, darf auf die Kaution zurückgreifen. Eine Pflicht dazu besteht nicht. Mit der Aufrechnung entsteht ein neuer Anspruch auf Wiederauffüllung der Kaution bis zur vertraglich vereinbarten Höhe. In der Praxis ist das ein seltener Fall, denn den meisten Vermietern ist das zu mühsam und sie fordern gleich die Zahlung  zur Erfüllung ihrer Ansprüche. Mieter/innen dürfen nicht über die Kaution verfügen. Um einem der hartnäckigsten Gerüchte im Mietrecht zu widersprechen: Es ist nicht zulässig, die letzten drei Monate der Mietzeit keine Miete zu zahlen und die Kaution abzuwohnen.

 

 


MieterEcho 354 / Mai 2012

Schlüsselbegriffe: Mietsicherheit, Kaution, § 551 Absatz 1 BGB, Sicherheitsleistung, Verjährungsvorschriften, Zurückbehaltungsrecht, Wechsel der Vertragsparteien

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