Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter
MieterEcho 345 / Januar 2011

Mietrecht und Selbstorganisation – scharfe Waffen im Kampf gegen Verdrängung

Mieter/innen der Forster Straße 8 wehren sich gegen Modernisierungen

Ibrahim O. Weichsel und Laura Berner
 

Zwar vergeht kaum ein Tag ohne Zeitungsartikel über Mieterhöhungen und Verdrängung, doch wird in der öffentlichen Debatte oftmals vor allem die Ohnmacht der Anwohner/innen betont. Sieht man jedoch genauer hin, ist es für Hausgemeinschaften durchaus möglich, die Verdrängung aus der eigenen Wohnung und dem Stadtteil zu verhindern. Ein Beispiel hierfür sind die Mieter/innen der Forster Straße 8 im Reichenberger Kiez. Ihr Haus wurde im Sommer 2009 von der Alpha Square GmbH, der Immobilienfirma zweier ehemaliger Investmentbanker, gekauft.

 

Schnell kam die Ankündigung der neuen Eigentümer, das Haus modernisieren und die Mieten drastisch erhöhen zu wollen. Sie wollten eine Fassadendämmung anbringen, eine Zentralheizung mit Fernwärme einbauen, die Fenster austauschen sowie in einigen Wohnungen das Bad umbauen. Statt angesichts drohender unbezahlbarer Mieten mit gesenktem Kopf auszuziehen, organisierten sich die Mieter/innen. In Hausversammlungen entwickelten sie ein gemeinsames Vorgehen und verweigerten kollektiv die Zustimmung zu den geplanten Modernisierungsmaßnahmen (siehe MieterEcho Nr. 341/Juli 2010).
 

Vermieterklagen scheitern

Die Eigentümer klagten und im Sommer 2010 ging es für die ersten zwei Mietparteien vor Gericht – sie bekamen in erster Instanz Recht. Die Klagen auf Duldung der Modernisierungsmaßnahmen wurden als unbegründet abgewiesen. Die beiden zuständigen Richterinnen begründeten ihre Entscheidung damit, dass die Voraussetzungen für eine Duldungspflicht der Mieter/innen nach § 554 Abs. 3 BGB nicht gegeben seien. Sie befanden, dass die Ankündigungen der Eigentümer die Mietparteien nicht in die Lage versetzten, die Modernisierungsmaßnahmen nachzuvollziehen und beurteilen zu können, ob diese nachhaltige Energieeinsparungen oder Wohnwertverbesserungen bringen würden. Hierzu müsse drei Monate vor Beginn der Arbeiten konkret über deren zeitlichen Verlauf, bauliche Details und geplante Mieterhöhungen informiert werden. Die Modernisierungsankündigung müsse, so eine der Richterinnen, so verfasst sein, „dass der Mieter seine Duldungspflicht überprüfen und sich hinreichend genaue Vorstellungen über seine Wohnsituation während und nach der Durchführung der Maßnahme machen kann, um sein Verhalten darauf einzustellen. Er muss insbesondere auch in den Stand versetzt werden, die konkrete Nutzung der     Mieträume bzw. Zeiten seiner Abwesenheit – etwa seine Urlaubsplanung –  an den bevorstehenden Maßnahmen zu orientieren.“

Zu einer richterlichen Entscheidung über die strittigen Fragen vermeintlicher Wohnwertverbesserungen, Energieeinsparungen und unzumutbarer finanzieller Härten kam es aufgrund der Mängel in der Ankündigung gar nicht erst. So wurden die Prozesse gewonnen, bevor die Hauptargumente der Hausgemeinschaft gegen die Modernisierung überhaupt verhandelt wurden. Dabei war dies schon die zweite, überarbeitete Modernisierungsankündigung, die die Mieter/innen aufgrund der Mängel der ersten erzwungen hatten.

Die schlecht vorbereiteten Anwälte der Vermieterseite und deren Urlaubsvertretungen taten sich bei diesen und allen weiteren Prozessen schwer, die Mängel zu beheben, obwohl es sich um eine renommierte Anwaltskanzlei handelte, die bei vielen Eigentümern in Mietrechtsbelangen hohes Ansehen genießt.
 

Vorläufiger Rückzug der Vermieter

Nachdem die Vermieter die ersten zwei Prozesse verloren hatten, zogen sie sämtliche andere Klagen mit der Ankündigung zurück, von der „geplanten Modernisierung zunächst Abstand zu nehmen“. In Gesprächen mit den Mieter/innen erklärten sie, die ursprünglich gewünschten Maßnahmen nicht weiter zu verfolgen und nur noch ein „Minimalprogramm“ durchführen zu wollen, da sie sonst um die widerständigen Mieter/innen „herummodernisieren“ müssten. Viele Modernisierungsmaßnahmen, wie der Badumbau und der Austausch der Heizung, sollen nun anscheinend nicht mehr realisiert werden.

Knapp eineinhalb Jahre nach der großspurig angekündigten Modernisierung kann also ein greifbarer Teilerfolg verzeichnet werden. Die Modernisierungsvorhaben wurden größtenteils vorerst abgewendet und es drohen akut keine Mietsteigerungen für die Mieter/innen. Es bleibt jedoch abzuwarten, ob die Vermieter mit einer neuen Ankündigung den ganzen Prozess wieder lostreten.
 

Widerstand als unkalkulierbare Variable

Das Beispiel der Forster Straße 8 zeigt, dass es erhebliche juristische Potenziale im Kampf gegen Mietsteigerungen und Verdrängung gibt, die nicht immer sofort ersichtlich sind. Auch scheinbare Kleinigkeiten können vor Gericht von großer Bedeutung für die Abwendung von Modernisierungsvorhaben sein. Mieter/innen sollten die gesetzlichen Regelungen nutzen, um ihre Rechte durchzusetzen. In den wenigsten Fällen dürften die Eigentümer damit rechnen, dass Mieter/innen Widerstand leisten. Wenn sie das tun – wie in der Forster Straße – werden sie schnell zu einer unkalkulierbaren Variable in den Berechnungen von Eigentümern und Investoren. Drohende jahrelange Prozesse schmälern die Profiterwartungen und damit auch die Investitionsbestrebungen.
 

MieterEcho Nr. 345 / Januar 2011


MieterEcho 345 / Januar 2011

Schlüsselbegriffe: Modernisierung, Forster Str. 8, Kreuzberg, Reichenberger Kiez, Alpha Square GmbH, Selbstorganisierung, Mieter/innen, Hausgemeinschaft, ungenügende Modernisierungsankündigung, Duldungspflicht, Widerstand

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