BGH-Urteile zu Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel
Höchstrichterliche Entscheidungen zur Anwendung des Mietspiegels: Zugänglichkeit des Mietspiegels, Berücksichtigung einer Mietermodernisierung, formelle Wirksamkeit bei falschem Mietspiegelfeld, vertraglich vereinbarte und tatsächliche Wohnfläche
Ein Mietspiegel muss einem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt sein, wenn dieser allgemein zugänglich ist.
BGH, Beschluss vom 31.08.2010 AZ: VIII ZR 231/09
Wird ein Mieterhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel begründet, muss der Vermieter diesen nicht beifügen, wenn der Mietspiegel allgemein zugänglich ist. Das ist dann der Fall, wenn der Mietspiegel bei örtlichen Mietervereinigungen oder Vereinigungen der Haus- und Grundstückseigentümer (auch gegen eine geringe Schutzgebühr) erhältlich ist. Nicht notwendig ist es, dass der Vermieter dem Mieter in dem Mieterhöhungsschreiben mitteilt, wo er den Mietspiegel erhalten kann.
Eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache (hier: Bad und Sammelheizung) bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten erstattet hat oder die Parteien eine konkrete anderweitige Vereinbarung getroffen haben; hierzu genügt es nicht, dass sich der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags zum Einbau der Ausstattung verpflichtet hat.
BGH, Urteil vom 07.07.2010 AZ: VIII ZR 315/09
Der Mieter hatte sich im Jahr 1976 im Mietvertrag verpflichtet, auf seine Kosten in der Wohnung eine Gasetagenheizung und ein Bad zu installieren. Der Mieter erfüllte diese Verpflichtung. Im Jahr 2008 verlangte der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung und nahm dabei auf den Mietspiegel der Stadt Hamburg und darin auf das Mietspiegelfeld „Ausstattung mit Bad und Sammelheizung“ Bezug. Das Amtsgericht Hamburg hat der Klage des Vermieters auf Zustimmung zu dieser Mieterhöhung stattgegeben, das Landgericht Hamburg hat die Berufung des Mieters zurückgewiesen. Die Revision des Mieters hatte jedoch Erfolg: Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass die vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Wohnwertverbesserung auch dann bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete dauerhaft unberücksichtigt bleiben müsse, wenn der Mieter diese Verbesserung auf Basis einer vertraglichen Verpflichtung geschaffen habe. Dies sei genauso zu bewerten, wie wenn er dies freiwillig auf Grundlage einer bloßen Genehmigung getan hätte. Auch die lange Mietdauer, welche gegebenenfalls dazu führt, dass der Mieter im Falle eines Auszugs keinen finanziellen Ausgleich für seine Einbauten mehr verlangen könnte, führt nach Ansicht des BGH zu keiner anderen Bewertung.
Für die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, das sich auf einen qualifizierten Mietspiegel stützt, ist es ausreichend, dass das nach Auffassung des Vermieters zutreffende Mietspiegelfeld angegeben ist.
BGH, Urteil vom 11.03.2009 AZ: VIII ZR 316/07
Vermieter und Mieter stritten über die Einordnung der Wohnung in das richtige Mietspiegelfeld. Das Landgericht Berlin hatte die Klage des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung abgewiesen, da es der Auffassung war, das Mieterhöhungsverlangen sei wegen der Angabe des falschen Mietspiegelfeldes formell unwirksam. Die Revision des Vermieters hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof entschied, dass es für die formelle Wirksamkeit ausreicht, wenn der Vermieter das nach seiner Auffassung zutreffende Mietspiegelfeld angibt. Der Mieter könne dann ohne Weiteres prüfen, ob die vom Vermieter vorgenommene Einordnung zutreffe und die verlangte Miete innerhalb der Spanne liege.
Ob die vom Vermieter vorgenommene Einordnung zutrifft, sei keine Frage der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, sondern lediglich im Rahmen der Begründetheit der Mieterhöhung zu prüfen.
Einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ist die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die tatsächliche Wohnfläche um nicht mehr als 10% zum Nachteil des Mieters davon abweicht.
BGH, Urteil vom 08.07.2009 AZ: VIII ZR 205/08
Die Mieterin hatte im Jahr 1987 eine Wohnung angemietet, deren Fläche im Mietvertrag mit 55,75 qm angegeben war, aber tatsächlich nur 51,03 qm betrug. Die Vermieterin verklagte die Mieterin 2007 auf Zustimmung zu einer Miet-erhöhung. Das Amtsgericht Hamburg hat die Mieterin zur Zustimmung verurteilt, das Landgericht Hamburg hat die Berufung der Mieterin zurückgewiesen. Bei der Berechnung der ortsüblichen Miete legte es die vereinbarte Wohnungsgröße und nicht die tatsächliche Größe der Wohnung zugrunde. Der BGH bestätigte dieses Urteil und wies die Revision der Mieterin zurück. Die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag sei eine Beschaffenheitsvereinbarung, die auch für die Beurteilung einer Mieterhöhung nach § 558 BGB maßgeblich sei, wenn die Flächenabweichung, wie hier, nicht mehr als 10% betrage. Dagegen spreche nicht, dass der Vermieter damit tatsächlich in die Lage versetzt werde, eine höhere als die ortsübliche Miete für die Wohnung zu verlangen.
Übersteigt die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche, so ist einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die vertraglich vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Flächenüberschreitung nicht mehr als 10 % beträgt.
BGH, Urteil vom 23.05.2007 AZ: VIII ZR 138/06
Das oben Gesagte gilt laut BGH natürlich auch im umgekehrten Fall. Die Beschaffenheitsvereinbarung im Mietvertrag ist auch hier maßgeblich für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ist die Wohnung also größer als im Mietvertrag angegeben, muss die ortsübliche Miete dennoch nach der im Mietvertrag genannten geringeren Fläche berechnet werden, sofern die Abweichung nicht 10 % übersteigt.
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MieterEcho 347 / Mai 2011
Schlüsselbegriffe: Mieterhöhung, Mietspiegel, ortsübliche Vergleichsmiete, Mietermodernisierung, Mietspiegelfeld, formelle Wirksamkeit, vereinbarte Wohnfläche, tatsächliche Wohnfläche, Beschaffenheitsvereinbarung, Flächenabweichung