Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter
MieterEcho 347 / Mai 2011

Berliner Mietspiegel, Orientierungshilfe und Sondermerkmale

Eine Sammlung zahlreicher Urteile zu Mieterhöhungen nach dem Berliner Mietspiegel, bei denen es um die richtige Anwendung der Spanneneinordnung sowie die Zuordnung von Sondermerkmalen der Wohnung ging.

 


 
Ein nur durch die Küche zu erreichendes Zimmer ist als gefangenes Zimmer anzusehen, sodass bei einem weiteren gefangenen Zimmer  in der Wohnung von einem „schlechten Schnitt“ auszugehen ist.

Die Behauptung des Vermieters, das Gebäude sei im Jahr 1992 saniert und modernisiert worden, erfüllt nicht die Anforderungen an einen „überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand“, wenn nähere Angaben zu den einzelnen Baumaßnahmen fehlen.

Die Lage des Hauses in einem verkehrsberuhigten Bereich sagt nichts über den dort herrschenden Verkehr aus und belegt daher nicht die „Lage an einer besonders ruhigen Straße“.

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 26.01.2011 AZ: C 568/09 (noch nicht rechtskräftig)

 
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann
 


 
Das Sondermerkmal „modernes Bad“ ist erfüllt, wenn die Wände mindestens 1,80 m hoch gefliest sind und das Bad mit Bodenfliesen und mit einer Einbauwanne oder -dusche ausgestattet ist. Auch wenn der Einbau in den 90er Jahren erfolgt ist, kann von einem „neuzeitlichen Standard“ ausgegangen werden. Darunter ist ein solcher Standard zu verstehen, der den heutigen Ansprüchen an eine Mietwohnung entspricht. Nicht erforderlich ist eine Ausstattung von überdurchschnittlicher Qualität. Auch ein Stand-WC mit nicht in die Wand eingelassenem Spülkasten widerspricht nicht der Annahme des Merkmals „modernes Bad“ im Sinne der Sondermerkmale des Berliner Mietspiegels.

AG Tiergarten, Urteil vom 22.12.2010     AZ: 4 C 347/10

 
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Doris Grunow-Strempel
 


 
Zum Merkmal „Elektroinstallation überwiegend auf Putz“ muss der Mieter detaillierte Angaben zur Beschaffenheit der Elektroinstallation in den einzelnen Räumen liefern.

Das Merkmal „Rollläden im Erdgeschoss“ ist nicht gegeben, wenn lediglich die Fenster zur Straße, nicht jedoch die Fenster zum Hof mit Rollläden ausgestattet sind. Rollläden bieten nicht nur einen Sichtschutz, sondern auch einen Einbruchschutz. Zum Innenhof gelegene Fenster sind nicht weniger einbruchgefährdet als zur Straße gelegene.

Die Lage des Hauses in einem verkehrsberuhigten Bereich sagt nichts über den dort herrschenden Verkehr aus und reicht daher nicht für die Annahme einer „Lage an einer besonders ruhigen Straße“. Dies gilt jedenfalls dann, wenn Kopfsteinpflaster vorhanden ist und durch die Straße Lieferverkehr für anliegende Gaststätten fließt.

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 18.01.2011 AZ: 3 C 28/10 (noch nicht rechtskräftig)

 
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann
 


 
Eine „überwiegende Isolierverglasung“ liegt nur dann vor, wenn diese nach der Anzahl der Fenster und nicht nach der Fensterfläche überwiegt.

Wird eine Wohnung als 2½-Zimmer-Wohnung vermietet, ist das „halbe“ Zimmer, unabhängig von seiner Größe und Nutzung, nicht als „Abstellkammer“ wohnwerterhöhend zu werten.

Der Anschluss an das Fernwärmenetz ist nicht mit dem „Einbau einer modernen Heizanlage nach 1994“ gleichzusetzen und damit nicht wohnwerterhöhend.

LG Berlin, Urteil vom 10.09.2009 AZ: 67 S 441/08

 


 
Sind in einem vom Bad getrennten WC kein Handwaschbecken und keine Warmwasserversorgung vorhanden, ist dies nicht wohnwertmindernd zu berücksichtigen, wenn diese Ausstattungsmerkmale im Bad vorhanden sind.

Balkone mit den Maßen 3,4 m x 1,5 m bzw. 3,05 m x 1,5 m sind „große und geräumige Balkone“.

Eine „schlechte Wärmedämmung“ liegt nur dann vor, wenn die aktuell vorhandene Wärmedämmung deutlich hinter der nach Baualter, Bauweise und Ausstattung vergleichbarer Häuser zurückbleibt.

Eine „ungepflegte Müllstandsfläche“ liegt noch nicht vor, wenn diese in Einzelfällen unsauber ist. Es muss sich vielmehr um einen regelmäßigen Dauerzustand handeln, der vom Mieter über einen gewissen Zeitraum konkret dargestellt werden muss.

LG Berlin, Urteil vom 22.01.2010 AZ: 63 S 256/09

 


 
Eine Wohnung ist nicht mit einem „Bad“ ausgestattet, wenn eine Dusche in einer von der Küche aus begehbaren ehemaligen Speisekammer untergebracht ist, deren Grundfläche lediglich 120 cm x 85 cm beträgt, wovon die Duschtasse bereits 77 cm x 77 cm einnimmt.

Für die Annahme der Eigenschaft als „Bad“ ist vielmehr erforderlich, dass sich Mieter in dem Raum außerhalb der Duschtasse unter Zugrundelegung gewöhnlicher Maßstäbe nach dem Duschen auch abtrocknen können. Ein gesondertes Waschbecken ist dagegen nicht erforderlich.

LG Berlin, Urteil vom 22.06.2010 AZ: 65 S 34/10

 


 
Ein Umschließen mit Rankgittern stellt keine „sichtbegrenzende Gestaltung der Müllstandsfläche“ dar. Zwar ist hierfür kein völliges Unsichtbarmachen der Müllstandsfläche erforderlich, aber wenn nur stellenweise vorhandene Rankpflanzen eine fast ungehinderte Sicht auf die Mülltonnen ermöglichen, reicht dies für eine Sichtbegrenzung nicht aus.

LG Berlin, Urteil vom 31.08.2010 AZ: 63 S 635/09

 

 


 
Eine hüfthohe Hecke reicht für eine „sichtbegrenzende Müllstandsfläche“ aus und ist somit wohnwerterhöhend. Ein völliger Ausschluss der Einsicht in die Müllstandsfläche ist nicht erforderlich, vielmehr reicht eine erkennbar sichtbegrenzende Funktion aus. Zumindest der Boden, auf dem oft loser Müll liegt, ist bei einer hüfthohen Hecke nicht zu sehen.

Ein ordentlich gestalteter Innenhof ist kein „aufwändig gestaltetes Wohnumfeld“. Dafür ist eine besondere Gestaltung erforderlich, z. B. durch aufwändige Wege- oder Sitzflächengestaltung oder Ähnliches.

AG Lichtenberg, Urteil vom 04.05.2010 AZ: 6 C 442/09

 


 
Auch ein Wintergarten ist nur dann wohnwerterhöhend, wenn er „groß und geräumig“ ist.

Ein 3,1 qm großer Wintergarten ist nicht wohnwerterhöhend.

LG Berlin, Urteil vom 15.10.2010 AZ: 63 S 110/10

 


 
Im Jahr 1995 eingebaute Isolierglasfenster, die einen U-Wert von 1,8 (sogenannter Wärmedurchgangskoeffizient, vor 1998 als K-Wert bezeichnet) aufweisen, sind als „moderne Isolierverglasung“ und damit als wohnwerterhöhend anzusehen, da sie im Vergleich zu einer Einfachverglasung mit einem U-Wert von 5,8 und einer herkömmlichen (älteren) Isolierverglasung mit einem U-Wert von 2,6 eindeutig einen niedrigeren und damit besseren Wärmegangskoeffizienten aufweisen.

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 26.01.2010 AZ:3 C 374/09


Im Gegensatz dazu aber nachfolgende Entscheidung:


Im Jahr 1995 eingebaute Isolierglasfenster mit einem U-Wert von 1,8 sind keine „modernen Isolierglasfenster“ und somit nicht wohnwerterhöhend. Das ergibt sich einerseits aus dem Alter, andererseits daraus, dass sie nicht mehr heutigem Standard entsprechen, welcher einen U-Wert von mindestens 1,3 erfordert.

Eine „unzureichende Elektroinstallation“ liegt vor, wenn im Bad keine Steckdose vorhanden ist.

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 04.03.2010 AZ: 18 C 326/09

 


 
Ein Handwaschbecken in der Größe von 50 cm x 36 cm ist kein „kleines Handwaschbecken“. Ein solches liegt vielmehr nur vor, wenn es weniger als 40 cm breit ist.

Ein 4 qm großer Balkon ist jedenfalls dann „groß und geräumig“, wenn er 1,20 m breit ist.

Eine „Be- und Entwässerungsinstallation überwiegend auf Putz“ liegt bereits dann vor, wenn die Wasserrohre im Bad über Putz liegen.

LG Berlin, Urteil vom 03.11.2009 AZ: 63 S 184/09

 


 
Ob die „Be- und Entwässerungsinstallation überwiegend auf Putz“ liegt, richtet sich nicht nach der Wohnung insgesamt, sondern nur nach der Zahl der Räume, die über einen Wasseranschluss verfügen.

LG Berlin, Urteil vom 06.10.2009 AZ: 63 S 509/08

 


 
Ein 4 qm großer Balkon ist auch dann „groß und geräumig“, wenn die Wohnung sehr groß ist. Es ist nicht erforderlich, dass alle Bewohner der Wohnung gleichzeitig auf dem Balkon sitzen können.

LG Berlin, Urteil vom 03.12.2009 AZ: 67 S 411/08

 


 
Eine Nische im Flur, die keinen Sichtschutz aufweist, ist kein „Abstellraum“ und damit nicht wohnwerterhöhend. Unerheblich ist dabei, ob sie im Mietvertrag als Abstellraum bezeichnet wird.

AG Schöneberg, Urteil vom 25.11.2001 AZ: 12 C 370/09

 


 
Bei einer Breite von 1,70 m und einer Länge von 3 m ist ein Balkon „groß und geräumig“.

Ein „überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand“ des Gebäudes ist bereits dann anzunehmen, wenn die Fassade erneuert wurde.

Eine „stark vernachlässigte Umgebung“ liegt nicht zwingend vor, wenn Fassaden und Hauseingangstüren des Wohnblocks überwiegend mit Graffiti besprüht sind. Vielmehr ist es erforderlich, dass insgesamt der Eindruck vermittelt wird, dass in der Wohngegend nur noch allenfalls geringfügige Investitionen getätigt werden.

AG Mitte, Urteil vom 11.03.2008 AZ: 5 C 152/07

 


 
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MieterEcho 347 / Mai 2011

Schlüsselbegriffe: Berliner Mietspiegel, Spanneneinordnung, Sondermerkmale, wohnwerterhöhend, wohnwertmindernd, gefangenes Zimmer, schlechter Schnitt, besonders ruhige Straße, modernes Bad, Elektroinstallation überwiegend auf Putz, überwiegende Isolierverglasung, Abstellkammer, kein Handwaschbecken, großer und geräumiger Balkon, schlechte Wärmedämmung, ungepflegte Müllstandsfläche, sichtbegrenzende Gestaltung der Müllstandsfläche, aufwändig gestaltetes Wohnumfeld, Wintergarten, moderne Isolierverglasung, unzureichende Elektroinstallation, kleines Handwaschbecken, überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand, stark vernachlässigte Umgebung

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