Wirksamkeit von Mieterhöhungsverlangen, Berliner Rechtsprechung
Gerichtsurteile über Anforderungen an die formelle Wirksamkeit von Mieterhöhungsschreiben: bedingte Mieterhöhung, Schriftform im geförderten Wohnungsbau, fehlende Begründung für Aufschläge
Ein Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, wenn es hilfsweise für den Fall ausgesprochen wird, dass eine vorangegangene Mieterhöhungserklärung nach einer Modernisierung unwirksam sein sollte.
AG Schöneberg, Urteil vom 15.07.2010 AZ: 2 C 132/10
Der Vermieter hatte zunächst eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung (§ 559 BGB) erklärt. Über die Wirksamkeit dieser Mieterhöhung war ein Rechtsstreit anhängig. Der Vermieter verlangte währenddessen vom Mieter Zustimmung zu einer Mieterhöhung unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel, dies allerdings nur „hilfsweise (…) für den Fall, dass die Modernisierungs-Mieterhöhungserklärung (…) rechtlich unwirksam sein sollte“. Die Mieter stimmten nicht zu. Das Amtsgericht hat die Klage des Vermieters auf Zustimmung abgewiesen. Mieterhöhungsverlangen nach § 558 a BGB dürfen nicht mit einer Bedingung verknüpft werden. Für den Mieter sei dadurch ungewiss, wann seine Überlegungsfrist beginne. Es ergebe sich aus dem Mieterhöhungsverlangen weder, bis wann der Mieter zustimmen müsse, noch, ab wann die erhöhte Miete zu zahlen sei. Das Mieterhöhungsverlangen sei daher formell unwirksam.
Ein Mieterhöhungsverlangen im preisgebundenen Wohnungsbau bedarf der Schriftform.
Ein Mieterhöhungsverlangen einer Hausverwaltung, das nicht erkennen lässt, dass es in fremdem Namen für den Vermieter geltend gemacht wird, ist unwirksam.
AG Charlottenburg, Urteil vom 22.10.2010 AZ: 216 C 319/10
Die den Mietern unstreitig als bevollmächtigt bekannte Hausverwaltung erklärte eine Mieterhöhung wegen der im Vertrag enthaltenen unwirksamen Schönheitsreparaturklausel (was nach der Rechtsprechung des BGH im preisgebundenen Wohnraum prinzipiell möglich ist). Ein Hinweis, dass die Mieterhöhung im Namen der Eigentümerin geltend gemacht wird, fehlte in der Erklärung ebenso wie eine eigenhändige Unterschrift. Das AG Charlottenburg hielt die Mieterhöhungserklärung aus zwei Gründen für unwirksam: Zum einen verstoße das Mieterhöhungsverlangen gegen die Schriftform, da es trotz der eindeutigen Regelung in § 10 Abs. 1 Satz 1 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) nicht unterschrieben sei. Zum anderen müsse ein derartiges Verlangen gemäß § 10 Abs. 1 WoBindG vom Vermieter als Erklärendem stammen oder ihm zumindest zuzurechnen sein. Ein entsprechend klarer Hinweis fehle im Schreiben der Hausverwaltung. Unerheblich sei dabei, dass den Mietern die Bevollmächtigung der Hausverwaltung durch die Eigentümerin bekannt war.
Ein Mieterhöhungsverlangen, das den Oberwert des einschlägigen Mietspiegelfelds ohne Begründung überschreitet, ist teilweise formell unwirksam.
LG Berlin, Urteil vom 27.04.2010 AZ: 63 S 410/09
Für die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens im preisfreien Wohnraum reicht es aus, dass die verlangte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt. Tatsächlich kann die ortsübliche Miete auch oberhalb des Oberwerts der Spanne liegen, wenn Sondermerkmale vorliegen. Verlangt der Vermieter jedoch eine über dem Oberwert liegende Miete, muss er dies im Mieterhöhungsverlangen begründen. Anderenfalls ist die Mieterhöhung nur teilweise, nämlich bis zum Oberwert der im Mietspiegel angegebenen Spanne, formell wirksam. Soweit sie darüber hinausgeht, ist sie mangels ausreichender Begründung formell unwirksam. Dies führt nach Auffassung des LG Berlin dazu, dass die (teilweise formell wirksame) Mieterhöhung die fünfzehnmonatige Wartefrist gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 auslöst mit der Folge, dass der Vermieter den den Oberwert übersteigenden Teil erst mit einem neuen Mieterhöhungsverlangen nach Ablauf der Wartefrist geltend machen kann.
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