Unsoziale Stadterneuerung in Friedrichshain
Hauseigentümer missachtet seit Jahren Förderverträge
Jutta Blume
Weil der Hauseigentümer das Belegungsrecht des Bezirks ignoriert, droht einem Hausprojekt der Verlust einer Wohnung. Auch in weiteren Fällen liegen Verstöße gegen Förderverträge in den Programmen Soziale Stadterneuerung und Sozialer Wohnungsbau vor. Bezirk und Senat wollen verstärkt dagegen vorgehen.
Eine WG-geeignete 6-Zimmer-Wohnung in Friedrichshain, mit Zentralheizung und Balkon für 4,85 Euro/qm nettokalt, allerdings nur mit WBS – das Wohnungsangebot der Unternehmensgruppe Padovicz im Dezember 2010 ist keineswegs die Regel. Zwar liegt der Mietpreis etwas über dem entsprechenden mittleren Mietspiegelwert, aber bei Neuvermietungen werden in Friedrichshain oft 8 bis 9 Euro/qm verlangt. Interessierte, die die oben genannte Wohnung bisher besichtigen wollten, erfuhren vor Ort von dem entscheidenden Haken: Die angebotene Wohnung in der Scharnweberstraße 29 befindet sich in einem Hausprojekt und war am 7. Oktober unter Protest von Hausbewohner/innen und Anwohner/innen geräumt worden. Der Hauseigentümer Gijora Padovicz ist nicht berechtigt, für die Wohnungen in diesem Haus selbst Mieter/innen auszuwählen, denn das Belegungsrecht für die Wohnungen liegt beim Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg. Das Belegungsrecht, eine festgesetzte Mietobergrenze sowie die ausschließliche Vermietung an WBS-Inhaber/innen waren die Bedingungen dafür, dass der Eigentümer für die Sanierung Mittel aus dem Programm Soziale Stadterneuerung erhielt. Ein Fördervertrag mit der Investitionsbank Berlin (IBB) regelt die einzelnen Auflagen. Würde es zu einem Mietvertragsabschluss für die Wohnung kommen, läge ein Verstoß gegen den Fördervertrag vor.
„Wir haben vier Mieter für die Wohnung benannt“, berichtet Christa Haverbeck von der Sanierungsverwaltungsstelle des Bezirks, „aber die Hausverwaltung hat uns gesagt, sie wolle die Wohnung aus Sicherheitsgründen noch gar nicht weitervermieten.“ Dass die Wohnung gleichzeitig im Internet angeboten wird, ist der Sanierungsverwaltungsstelle nicht entgangen. „Wir haben einen Brief an die Förderbank vorbereitet, mit der Bitte tätig zu werden“, so Haverbeck. Die IBB muss demnach zunächst die Einhaltung des Fördervertrags anmahnen. Auf telefonische Nachfrage erklärte eine Mitarbeiterin der Hausverwaltung am 9. Dezember 2010, Wohnungen in der Scharnweberstraße seien nicht im Angebot, obwohl die Wohnung zum Zeitpunkt des Anrufs noch auf der Website des Unternehmens stand.
Den Bewohner/innen zufolge gibt es keine neuen Mieter/innen für die Scharnweberstraße 29. „Die meisten Interessenten gehen wieder, wenn sie erfahren, dass es sich um eine geräumte Wohnung in einem Hausprojekt handelt“, erzählt der Mieter Tim Zülch. Bei Besichtigungsterminen wurden die Wohnungssuchenden über die Situation im Haus informiert.
Wohnungen gekündigt
Auch um andere Mietverträge im Gebäude gibt es Streit. „Die Hausverwaltung lehnt neue Mieter, egal ob als Haupt- oder Untermieter, immer ohne Begründung ab“, berichtet Zülch. In einem Fall versuchte der neue Mieter, den Vertrag vor Gericht einzuklagen. Der Klage wurde zwar stattgegeben, aber da das Verfahren zwei Jahre dauerte, hatte der Mietinteressent bei der Urteilsverkündung längst andere Pläne.
Haverbeck erklärt, die Belegung der Wohnungen im Haus nicht prüfen zu können, da die Hausverwaltung immer wieder die Liste der Erstmieter nach Fördervertragsabschluss vorlege. „Für andere geförderte Häuser haben wir konkrete Ordnungsmaßnahmenverträge.“ Diese regeln, wie das im Fördervertrag festgeschriebene Belegungsrecht des Bezirks umgesetzt werden soll. Den entsprechenden Vertragsentwurf für die Scharnweberstraße 29 hat der Eigentümer Padovicz jedoch nie unterschrieben. Demnach hätte der Hausverein dem Bezirk die Nachmieter/innen vorschlagen und der Bezirk dies nach Prüfung an den Hauseigentümer weitergeben sollen.
Wegen eines Streits über angebliche Mietschulden lehnte Padovicz den Vertrag ab, als der Fördervertrag mit der IBB längst geschlossen war. Seine mündlichen Zusagen, die er am Runden Tisch mit den Hausbewohner/innen machte, waren schnell vergessen. Dort hatte Padovicz zugesichert, die bestehende Wohnform für den Bindungszeitraum bis 2029 zu erhalten. Doch schon zwei Monate nach der Sanierung folgten Kündigungen. Als Begründungen wurden Kontakte zur Hausbesetzerszene sowie illegale Einbauten und Untervermietungen angeführt. Die meisten Kündigungen wurden sowohl vom Amts- als auch vom Landgericht abgewiesen; einzig für die Wohnung im ersten Stock erhielt der Eigentümer Recht, obwohl die Sachlage nicht anders war. Zurzeit klagt der Eigentümer auf Herausgabe des Erdgeschosses, in dem sich der „Schenkladen“ befindet, ein Raum, in dem nicht mehr gebrauchte Dinge kostenlos abgeholt werden dürfen und der der Nachbarschaft als Treffpunkt zur Verfügung steht. Sowohl der Eigentümer als auch der Richter am Amtsgericht sahen hierin eine gewerbliche Nutzung. „Wir sehen die Räume als unser verlängertes Wohnzimmer an“, sagt Tim Zülch.
Verstöße gegen Förderrichtlinien
Nicht nur für die Scharnweberstraße 29 hat der Hauseigentümer Padovicz mit seinen verschiedenen Unternehmen eine öffentliche Förderung aus dem Programm Soziale Stadterneuerung bekommen. Die Mieter/innen vermuten, dass Padovicz zeitweise um die 200 Häuser im Bezirk gehörten, für ein gutes Viertel davon soll er Mittel aus der Sozialen Stadterneuerung bekommen haben. Ob es in weiteren Häusern der Unternehmensgruppe Padovicz zu Verstößen gegen die Förderverträge gekommen ist, lässt sich aus datenschutzrechtlichen Gründen kaum ermitteln. Insgesamt hat die Sanierungsverwaltungsstelle überdurchschnittlich viele Verstöße gegen Förderverträge festgestellt. „Während es in Prenzlauer Berg bei circa 5% der kontrollierten Wohnungen Beanstandungen gibt, sind es in Friedrichshain etwa 25%“, ist in der Ausgabe 3/2009 der Zeitschrift „Friedrichshain – Zeitschrift für soziale Stadterneuerung“ zu lesen. Bei den Kontrollen werden alle drei Jahre Eigentümer und Mie-ter/innen zu Belegungen und Miethöhen befragt. Wurden von WBS-Inhaber/innen in geförderten Häusern zu hohe Mieten verlangt, sind diese sogar berechtigt, sich den Differenzbetrag zurückzahlen zu lassen. Um herauszufinden, ob es eine vertraglich festgelegte Mietobergrenze gibt, können sich Mieter/innen an die Beratungsstelle ASUM oder ans Wohnungsamt wenden.
Die Sanierungsverwaltungsstelle ist derzeit bemüht, Verstöße gegen die Förderrichtlinien verstärkt zu verfolgen. „Insgesamt kann man sagen, dass die Kontrolle der Belegung und der Miethöhen Erfolge gezeigt hat“, resümiert Haverbeck. Die IBB sei dabei, Sanktionen zu verhängen. „Lange wurde gar nichts gemacht, seit zwei bis drei Jahren gibt es aber eine starke Wandlung“, berichtet auch Werner Oehlert von der ASUM. Eine gemeinsame Arbeitsgruppe von Bezirk und IBB gehe den Verstößen nach. Nach Angaben der IBB endete dies in acht Fällen mit Teilvertragskündigungen und einer Rückforderung von Fördermitteln, fünf Objekte befänden sich noch in der Prüfung.
Sozialwohnungen teurer als erlaubt
Streit gibt es seit Jahren um die Häuser Simplonstraße 15/17, die ebenfalls der Unternehmensgruppe Padovicz gehören. Deren Modernisierung wurde allerdings nicht im Rahmen der Sozialen Stadterneuerung gefördert, sondern mit 1,3 Millionen aus dem Sozialen Wohnungsbau. Die Auflagen für den Eigentümer sind ähnlich: Die Mieten dürfen den Mietspiegelmittelwert nicht überschreiten und die Mieter/innen müssen einen WBS vorweisen. Doch bereits zwei Jahre nach Abschluss der Modernisierung verlangte die Unternehmensgruppe Padovicz bei Neuvermietung deutlich über dem Mietspiegel liegende Preise. Inzwischen werden die Wohnungen für 8,50 Euro/qm nettokalt angeboten, obwohl der Vermieter nicht mehr als 4,67 Euro/qm verlangen dürfte. Bei der hohen Fluktuation in den Häusern ist davon auszugehen, dass viele Mieter/innen gar nicht wissen, dass sie im Sozialen Wohnungsbau wohnen. Aufgrund der andauernden Vertragsverstöße sind für die Wohnungen in der Simplonstraße 15/17 mehrere Verfahren anhängig, die in erster Instanz gegen Padovicz entschieden wurden. „In der Simplonstraße wurde dieser Konflikt erstmals bis zum Ende durchgefochten“, sagt Bezirksbürgermeister Franz Schulz (B 90/Grüne). Endlich habe der Bezirk auch eine ausreichende Unterstützung von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung bekommen.
Auch bei vorzeitiger Rückzahlung der Fördergelder bleibt der Eigentümer an die Auflagen des Sozialen Wohnungsbaus gebunden. Die Bindung gilt für die Restlaufzeit des Vertrags, längstens aber für zwölf Jahre. Sollte also Padovicz der Vertrag gekündigt worden sein, wäre er trotzdem noch nicht berechtigt, in der Simplonstraße 8,50 Euro/qm zu verlangen.
Bei der Sozialen Stadterneuerung sieht es dagegen anders aus. In diesem Programm müssen vertragsbrüchige Eigentümer gegebenenfalls die anteiligen Fördermittel für den noch ausstehenden Förderzeitraum zurückzahlen, allerdings fallen die Wohnungen auch aus der vertraglichen Bindung und die Mietobergrenzen sowie die Belegungsrechte des Bezirks werden damit hinfällig. Weitergehende Sanktionen sind nicht möglich, jedoch nach Einschätzung von Schulz genügen die bestehenden. „Man muss die wirtschaftlichen Nachteile der Eigentümer in Relation setzen.“ Schulz glaubt nicht, dass säumige Eigentümer das Interesse am Fortbestand der Förderverträge verloren haben. Die zahlreichen Verstöße im Bezirk gründeten wohl eher auf der Hoffnung, nicht erwischt zu werden. In manchen Fällen verzichtet die IBB allerdings auf die Teilvertragskündigung, aus Rücksicht auf die Mieter/innen und um einen Wegfall der Wohnung aus der Förderbindung zu vermeiden. „Für die in Friedrichshain liegenden Objekte hat das Bezirksamt jedoch Ordnungsmaßnahmenverträge mit den Eigentümern abgeschlossen, die ebenfalls eine Sanktionsmöglichkeit enthalten“, erklärt der Pressesprecher der IBB, Uwe Sachs.
Nur für die Scharnweberstraße 29 gibt es einen solchen Vertrag nicht.
MieterEcho Nr. 345 / Januar 2011
Schlüsselbegriffe: Stadterneuerung, Belegungsrecht, Unternehmensgruppe Padovicz, Gijora Padovicz, Hausprojekt, Scharnweberstr. 29, Friedrichshain, Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Sanierungsverwaltungsstelle, Fördervertrag, Sozialwohnungen, Mietobergrenze, ASUM, IBB, Hausbesetzung, Schenkladen, Simplonstr. 15/17, Ordnungsmaßnahmenverträge