MieterEcho
MieterEcho 334/Juni 2009
RECHT UND RECHTSPRECHUNG
Mieterhöhung nach dem Mietspiegel bei vereinbarter Teilinklusivmiete
Sind in der Miete die Betriebskosten teilweise enthalten (z. B. Grundsteuer und Versicherungen) und werden die übrigen Betriebskosten gegenüber dem Mieter gesondert abgerechnet, dann liegt eine Teilinklusivmiete vor. Ein Mieterhöhungsverlangen, das die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettomiete verlangt, ist in diesem Fall unwirksam.
LG Berlin, Urteil vom 21.05.2007 - 67 S 399/06-
Die Vermieterin verlangte vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettomiete. Zwischen den Mietparteien war vereinbart, dass der Mieter einen Teil der Kosten (nämlich Be- und Entwässerung, Beleuchtung, Müllabfuhr) selbst zu tragen hat und dafür Verträge mit den Versorgern abschließt. Des Weiteren war vereinbart, dass er einige Leistungen (Gartenpflege, Hausreinigung, Schnee- und Eisbeseitigung) selbst erbringt. Ein weiterer Teil der Betriebskosten (Schornsteinfeger und Straßenreinigung) wurde dem Mieter (auf dessen Wunsch einmal jährlich und ohne Vorauszahlungen) in Rechnung gestellt. Weitere Vereinbarungen zu den Betriebskosten wurden nicht getroffen.
Das Amtsgericht hat die Klage der Vermieterin abgewiesen. Die Berufung der Vermieterin wurde vom Landgericht Berlin zurückgewiesen. Das Landgericht gelangte in seiner Urteilsbegründung zu dem Ergebnis, dass zwischen den Vertragsparteien eine Teilinklusivmiete vereinbart war. Da unstreitig über einen Teil der Betriebskosten abgerechnet werden sollte und ein anderer Teil direkt vom Mieter zu erbringen bzw. direkt an das Versorgungsunternehmen zu bezahlen war, ergab sich für das Landgericht zwingend, dass die nicht genannten Betriebskosten wie z. B. Grundsteuer und Versicherungen in der Miete enthalten seien.
Der Vermieter hatte unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel die Erhöhung der Nettomiete zuzüglich der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten gefordert. Eine rechnerische Berücksichtigung der in der Miete enthaltenen anteiligen Betriebskosten war nicht erfolgt. Die Zustimmung des Mieters hätte daher nach Ansicht des Landgerichts eine Änderung der Mietstruktur von einer Teilinklusivmiete zu einer Nettomiete zur Folge gehabt. Zu einer solchen nachträglichen Veränderung der Mietstruktur war der Mieter jedoch nicht verpflichtet, sodass die Klage bereits aus diesem Grund abgewiesen wurde.
Abgedruckt in Grundeigentum 2007, S. 986-987