MieterEcho
MieterEcho 334/Juni 2009
RECHT UND RECHTSPRECHUNG
Mieterhöhung nach dem Nettomietspiegel bei vereinbarter Bruttokaltmiete
Ein Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, wenn zwischen den Vertragsparteien eine Bruttokaltmiete vereinbart ist und der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete verlangt. Die einmalige Zahlung des Mieters auf eine Betriebskostenabrechnung führt nicht zu einer einvernehmlichen Abänderung der Mietstruktur.
LG Berlin, Urteil vom 20.01.2009 - 63 S 290/07 -
Zwischen der Mieterin und der Vermieterin war im Mietvertrag von 1998 eine Bruttokaltmiete vereinbart, d. h. die kalten Betriebskosten waren in der Miete enthalten. Die Vermieterin hatte zwischenzeitlich mehrfach die Betriebskosten abgerechnet. Die Mieterin hatte einmalig die Nachzahlung auf eine Betriebskostenabrechnung geleistet und im Übrigen (zur Erstattung eines Guthabens) ihre Kontoverbindung mitgeteilt. Eine von der Vermieterin verlangte Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen hatte die Mieterin nicht gezahlt. Im Übrigen hatte die Mieterin die Nachzahlungen auf weitere Betriebskostenabrechnungen nur unter Vorbehalt geleistet.
Die Vermieterin verlangte von der Mieterin die Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete und daneben Vorauszahlungen auf die Nebenkosten. Nachdem die Mieterin dem Erhöhungsverlangen nicht zustimmte, klagte die Vermieterin auf Zustimmung sowie auf Feststellung, dass zwischen den Vertragsparteien eine Änderung der Mietstruktur von der ursprünglich vereinbarten Bruttokaltmiete in eine Nettomiete mit Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden war. Das Amtsgericht hat die Klage der Vermieterin abgewiesen. Die Berufung der Vermieterin zum Landgericht Berlin blieb erfolglos.
Das Landgericht hat (wie das Amtsgericht) festgestellt, dass im Mietvertrag eine Bruttokaltmiete vereinbart war und eine ausdrückliche Vereinbarung zur Abänderung der Mietstruktur von der Bruttokaltmiete in eine Nettomiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen nicht erfolgt ist.
Entgegen der Ansicht der Vermieterin kam es im Verlauf des Mietverhältnisses auch nicht zu einer stillschweigenden Abänderung der Mietstruktur durch konkludentes Handeln der Mietparteien. Anhaltspunkte für eine einvernehmliche Änderung lagen nicht vor. Mit der einmaligen Zahlung aufgrund der Betriebskostenabrechnung habe die Mieterin nach Ansicht des Landgerichts keine Zustimmung zur Änderung des Mietvertrags gegeben. Das Landgericht bezog sich auch auf eine Entscheidung des BGH vom 10. Oktober 2007 (Az.: VII ZR 279/06). Der von der Vermieterin geforderten Erhöhung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten war die Mieterin nicht nachgekommen. Da die Zahlungen auf die weiteren Betriebskostenabrechnungen unter Vorbehalt erfolgt waren, konnte die Vermieterin auch aus diesem Umstand keine einvernehmliche Vertragsänderung ableiten. Die Mitteilung der Bankverbindung für eine Guthabenerstattung führte ebenfalls zu keiner Vertragsänderung.
Die Vermieterin berief sich zur Begründung ihres Klageantrags unter anderem auf die Zustimmung der Mieterin zu einer Mieterhöhung aus dem Jahr 2001. In diesem Mieterhöhungsverlangen war zur Erläuterung eine Differenzierung zwischen der Nettomiete und den Betriebskosten durchgeführt worden. Nach Ansicht des Landgerichts konnte dieses Erhöhungsverlangen nicht so verstanden werden, dass damit zugleich eine Umstellung der Mietstruktur verbunden sei. Die im Berechnungsbeispiel enthaltene Trennung zwischen Nettomiete und Betriebskosten könne nach Ansicht des Landgerichts aus mehreren Gründen erfolgt sein, so etwa, um die Vergleichbarkeit der Bruttokaltmiete mit dem auf Nettomieten basierenden Berliner Mietspiegel herbeizuführen. Die Unterschrift unter die von der Vermieterin vorformulierte Zustimmungserklärung "Mit der Mieterhöhung bin ich einverstanden" führe zu keiner Vertragsänderung.
Im Übrigen verneinte das Landgericht, dass in der betreffenden Mieterhöhungserklärung von 2001 überhaupt ein Angebot der Vermieterin auf Vertragsänderung zu sehen sei, da diese ja bereits unzutreffenderweise davon ausging, es sei eine Nettomiete mit Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, also aus ihrer Sicht gar kein Anlass für ein solches Angebot bestanden hätte.
Schließlich wies das Landgericht in seinem Urteil darauf hin, dass den auf den Überweisungsträgern der Mieterin enthaltenen Angaben "Miete/Betriebskostenvorschuss" ebenfalls keine rechtsgeschäftliche Erklärung im Hinblick auf die Änderung der Mietstruktur zukommen könne. Empfängerin des Überweisungsauftrags sei nicht die Vermieterin, sondern die zur Ausführung der Überweisung angewiesene Bank (der Mieterin) gewesen.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Klaus Poschmann