MieterEcho
MieterEcho 334/Juni 2009
RECHT UND RECHTSPRECHUNG
Mieterhöhung nach dem Nettomietspiegel bei vereinbarter Bruttokaltmiete
Eine Erhöhung der Bruttokaltmiete unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Nettomieten ausweist, ist nur zulässig, wenn der Mieter eine aktuelle Aufstellung über die Betriebskosten erhält, in welcher die einzelnen Kostenarten aufgeschlüsselt sind.
AG Tiergarten, Urteil vom 27.04.2009 - 7 C 260/08 -
Im Mietvertrag war eine Bruttokaltmiete vereinbart, d. h. die kalten Betriebskosten sind in der Miete enthalten. Im April 2008 verlangte der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Zur Begründung bezog er sich auf den Berliner Mietspiegel, der Nettomieten ausweist. In dem Mieterhöhungsverlangen wurden die anteilig in der Miete enthaltenen Betriebskosten mit 0,96 Euro/qm pro Monat angegeben. Die Mieterin stimmte der Mieterhöhung nicht zu, weil dem Mieterhöhungsverlangen keine Berechnung der kalten Betriebskosten beigefügt war und ihr diese auch sonst nicht bekannt war.
Der Vermieter klagte auf Zustimmung. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es wies in seiner Urteilsbegründung darauf hin, dass das Mieterhöhungsverlangen bereits aus formalen Gründen unwirksam sei, da es die notwendigen Mindestanforderungen nicht erfülle und deshalb für den Mieter nicht nachvollziehbar gewesen sei.
Wenn - wie in Berlin - der Mietspiegel Nettomieten ausweist und zwischen den Vertragsparteien eine Bruttokaltmiete vereinbart sei, setze ein wirksames Erhöhungsverlangen eine Berechnung der abzuziehenden kalten Betriebskosten durch den Vermieter voraus. Diese Berechnung müsse dem Mieter entweder im Vorfeld oder aber zusammen mit der Mieterhöhungserklärung übermittelt werden. Ohne diese Aufstellung könne der Mieter die in Abzug zu bringenden Betriebskosten - zum Vergleich seiner Miete mit der Mietspiegelmiete - nicht nachvollziehen oder selbst ermitteln. Aus diesem Grund sei die Mieterhöhungserklärung nicht ausreichend erläutert.
Der Vermieter hatte im Prozess die fehlenden Angaben - trotz richterlichen Hinweises - nicht nachgeholt, sondern ohne nähere Angabe des Zeitpunkts behauptet, die Mieterin habe im Vorfeld eine Aufstellung der Betriebskosten erhalten. Da die Mieterin dies bestritt und der Vermieter den angeblichen Zeitpunkt der Übermittlung weder konkretisiert hatte, noch hierfür Beweise bot, wurde die Klage abgewiesen.
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Kerstin Gebhardt
Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, ist anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen.
BGH, Urteil vom 26.10.2005 - VIII ZR 41/05 -
Abgedruckt in Wohnungswirtschaft und Mietrecht 2006, 39-41
Zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs des Vermieters auf Zustimmung zur Erhöhung einer Bruttokaltmiete mit einem Mietspiegel, der Nettomieten aufweist, bedarf es der Angabe der auf die Wohnung tatsächlich entfallenden Betriebskosten; die Angabe eines statistischen Durchschnittswerts für Betriebskosten genügt nicht.
BGH, Urteil vom 12.07.2006 - VIII ZR 215/05 -
Abgedruckt in Wohnungswirtschaft und Mietrecht 2006, 569-570