MieterEcho
MieterEcho 334/Juni 2009
RECHT UND RECHTSPRECHUNG
Mieterhöhung durch die Hausverwaltung im Namen des Vermieters
Der Mieter kann ein durch die Hausverwaltung im Namen des Vermieters erklärtes Mieterhöhungsverlangen nicht mit einer Vollmachtsrüge zurückweisen, wenn er bereits mehrfach in anderen Angelegenheiten mit der Hausverwaltung korrespondiert hat.
AG Spandau, Urteil vom 04.08.2006 - 3a C 475/06 -
Vermieter und Mieter stritten um eine Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Das Mieterhöhungsverlangen wurde von der Hausverwaltung im Namen des Vermieters gefertigt. Der Prozessbevollmächtigte des Mieters hatte das Erhöhungsverlangen gemäß § 174 BGB wegen einer nicht beigefügten Vollmacht gerügt. Das Amtsgericht hat der Klage des Vermieters auf Zustimmung stattgegeben. Es wies darauf hin, dass die Vollmachtsrüge nach Ablauf von einer Woche nicht "unverzüglich" im Sinne des § 174 BGB erfolgt sei. Unabhängig davon könne sich der Mieter auch nicht auf die fehlende Vollmacht berufen. Er habe zuvor mehrfach mit der Hausverwaltung in anderen Sachen korrespondiert und diese somit als berechtigte Vertreterin des Vermieters anerkannt. Deshalb sei die Vollmachtsrüge treuwidrig und gemäß § 242 BGB unbeachtlich und führe nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens.
Abgedruckt in Grundeigentum 2006, S. 1175
Anmerkung: Über die Frage, ob bereits aus der Korrespondenz mit der Hausverwaltung zwingend auf deren Bevollmächtigung zur Erklärung einer Mieterhöhung (oder Kündigung) geschlossen werden muss, kann mit guten Gründen gestritten werden. Trotz dieser Entscheidung des Amtsgerichts sollten sich die Mieter/innen in Zweifelsfällen nicht davon abhalten lassen, eine nicht beigefügte Vollmacht zu rügen. Eine Vollmachtsrüge kostet nichts und kann nur Vorteile bringen. Siehe in diesem Zusammenhang auch das nachstehende Urteil des LG Berlin vom 9. Oktober 2006. Lassen Sie sich hierzu beraten.
Das von einer Hausverwaltung im Namen des Vermieters gefertigte Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, wenn eine Originalvollmacht nicht beigefügt ist und der Mieter das Verlangen aus diesem Grund unverzüglich zurückweist.
LG Berlin, Urteil vom 09.10.2006 - 67 S 196/06 -
Die vom Vermieter eingesetzte Hausverwaltung übermittelte der Mieterin mit Schreiben vom 26. April 2005 eine Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Mieterin wies die Mieterhöhung mit dem Hinweis auf die fehlende Vollmachtsurkunde am 29. April 2005 zurück. Die Zurückweisung ging am 3. Mai 2005 bei der Hausverwaltung ein.
Nachdem der Vermieter klagte, verurteilte das Amtsgericht die Mieterin, der Mieterhöhung zuzustimmen. Im Anschluss an die Berufung der Mieterin änderte das Landgericht Berlin das Urteil des Amtsgerichts und wies die Klage des Vermieters auf Zustimmung ab. Nach den Feststellungen des Landgerichts war das Mieterhöhungsverlangen wegen der Vollmachtsrüge der Mieterin gemäß § 174 BGB unwirksam. Diese Vorschrift gelte für alle empfangsbedürftigen Willenserklärungen und sei auf ein Mieterhöhungsverlangen entsprechend anzuwenden. Die Zurückweisung sei innerhalb von sechs Tagen und damit rechtzeitig erfolgt.
Nach Ansicht des Landgerichts war die Zurückweisung des Mieterhöhungsverlangens auch nicht gemäß § 242 BGB ausgeschlossen, da die Hausverwaltung im Vorfeld unstreitig keine Mieterhöhung gegenüber der Mieterin erklärt hatte. Aus den vorangegangenen Schreiben zwischen der Hausverwaltung und der Mieterin ergebe sich lediglich, dass die Hausverwaltung von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt wurde, nicht aber vom Vermieter. Auch in einem weiteren Schreiben war die Vertretung nicht offengelegt. Beiden Schreiben war weder eine erläuternde Erklärung noch eine Vollmacht beigefügt. Nur vorsorglich wies das Landgericht abschließend darauf hin, dass die zu den Gerichtsakten gereichte schriftliche Vollmacht am 17. Mai 2005 und damit nach Zustellung des Mieterhöhungsverlangens ausgestellt war. Das Mieterhöhungsverlangen war damit formell unwirksam und die Klage wurde abgewiesen.
Abgedruckt in Grundeigentum 2007, S. 152