MieterEcho
MieterEcho 334/Juni 2009
RECHT UND RECHTSPRECHUNG
Mieterhöhungsverlangen einer juristischen Person und Angabe des Ausstellers
Ein wirksames Mieterhöhungsverlangen setzt voraus, dass die Person des Erklärenden genannt wird. Handelt es sich bei dem Vermieter um eine juristische Person, muss zugleich erkennbar sein, welche natürliche Person stellvertretend für den Vermieter die Erklärung abgegeben hat.
LG Berlin, Urteil vom 23.06.2003 - 62 S 52/03 -
Die Vermieterin - eine Wohnungsbaugesellschaft - verlangte von der Mieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. In dem Erhöhungsverlangen war die Wohnungsbaugesellschaft als Vermieterin genannt. Die Namen der natürlichen Personen, die die Erklärung abgaben, waren in der Erklärung nicht genannt. Das Schreiben schloss mit unleserlichen Unterschriften sowie der handschriftlichen Buchstabenfolge "ppa" ab. Die Unterschriften sollten - so führte der Vertreter der Vermieterin im Prozess aus, jene des Geschäftsführers und des Prokuristen sein.
Die Mieterin hatte dem Erhöhungsverlangen nicht zugestimmt. Auf die Klage der Vermieterin verurteilte das Amtsgericht die Mieterin zur teilweisen Zustimmung. Im Anschluss an die Berufung sowohl der Vermieterin als auch der Mieterin änderte das Landgericht Berlin das Urteil des Amtsgerichts und wies die Klage vollständig ab.
Das Landgericht wies in seinem Urteil darauf hin, dass das Mieterhöhungsverlangen nicht den Anforderungen der Textform des § 558 a BGB genüge. Zwar sei der Inhalt der Urkunde schriftlich wiedergegeben und der Abschluss der Erklärung durch die Unterschriften hinreichend deutlich gemacht, es genüge jedoch nicht, ausschließlich die Wohnungsbaugesellschaft, also eine juristische Person, als Absender zu nennen. Für die Wahrung der Textform ist nach Ansicht des Landgerichts die Angabe des Namens derjenigen (natürlichen) Person erforderlich, welche die Erklärung ausgestellt und hierfür die Verantwortung übernommen hat. Ein Mieter müsse erkennen können, ob die Erklärung von einem vertretungsberechtigten Organ - etwa dem Geschäftsführer einer GmbH - oder einer anderen Person gefertigt wurde. Nur so habe er die Möglichkeit, die Erklärung gegebenenfalls gemäß § 174 BGB unverzüglich zurückzuweisen. Deshalb sei nach Ansicht des Landgerichts stets die Angabe derjenigen natürlichen Person erforderlich, die Aussteller des Schreibens ist.
Auch den Hinweis der Wohnungsbaugesellschaft, dass es sich bei den Unterschriften um jene des Geschäftsführers und des Prokuristen gehandelt habe, sah das Landgericht Berlin als unzureichend an. Es erklärte, dass die Unterschriften keinerlei individuelle Schriftzüge aufwiesen und beide Namen nicht zweifelsfrei lesbar seien. Die Mieterin hätte ohne das Einholen von Schriftproben keinen Hinweis auf die Identität der Aussteller erlangen können. Auch der Umstand, dass der Prokurist mit "ppa" unterzeichnet hatte und im Handelsregister die Vertretung der Gesellschaft durch einen Geschäftsführer und einen Prokuristen vorgesehen sei, ließ nach Ansicht des Landgerichts keinen Schluss auf die Identität der Aussteller zu. Die Mieterin sei im Übrigen nicht gehalten, Vermutungen oder Nachforschungen über die Identität der Aussteller anzustellen.
Da sowohl die Textform als auch die (strengere) Schriftform die Angabe einer natürlichen Person als Aussteller voraussetzen, war das Mieterhöhungsverlangen unwirksam.
Abgedruckt in Grundeigentum 2003, S. 1156-1157
Auch das Mieterhöhungsverlangen einer Aktiengesellschaft ist nur dann formell wirksam, wenn die erklärende Person genannt wird. Dabei muss es sich um eine natürliche Person handeln. Die im Briefkopf gemäß § 80 AktG gemachten Pflichtangaben zu den Vertretungsverhältnissen sind nicht ausreichend.
AG Charlottenburg, Urteil vom 15.07.2003 - 228 C 28/03 -
Abgedruckt in MieterMagazin 2003, S. 431