MieterEcho
MieterEcho 334/Juni 2009
MIETRECHT AKTUELL
Schönheitsreparaturen - was gilt heute?, Teil 2
Neue Urteile des Bundesgerichtshofs unter der Lupe
Christiane Hollander
Im MieterEcho Nr. 333/April 2009 wurden verschiedene gerichtliche Entscheidungen zur Frage "Wer muss renovieren?" erläutert. Diesmal geht es um weitere Urteile zu diesem komplexen Thema: Darf eine Farbe vorgeschrieben werden? Was passiert, wenn Schönheitsreparaturen bei Auszug noch nicht fällig sind? Müssen starke Raucher häufiger streichen? Mit diesen und anderen Problemen beschäftigt sich der zweite Teil der Reihe. Die Rechtsprechung hat viel zur Klärung der offenen Fragen beigetragen. Viele mietvertragliche Klauseln, die zur sogenannten Renovierungsüberwälzung (d. h. dass die Mieter/innen die Schönheitsreparaturen durchführen müssen) führen sollten, sind heute nicht mehr wirksam. Aber es kommt auf die genauen Formulierungen der Klauseln an.
Sie lieben die neuen Mustertapeten oder das zarte Braun-Weiß des FC St. Pauli an der Wand? In vielen Mietverträgen wird vorgeschrieben, welche Farben an die Wände dürfen. Manche Vermieter wollen gefragt werden und lassen eine individuelle Gestaltung der Wände nur dann zu, wenn sie vorher ihre Zustimmung gegeben haben. Darf aber ein Vermieter den Lebensraum der Mieter/innen bestimmen? Immerhin genießt die Mietwohnung den besonderen Schutz des Grundgesetzes.
Abweichung von der bisherigen Ausführungsart
In Hamburg wird von vielen Genossenschaften und dem großen kommunalen Wohnungsunternehmen SAGA GWG folgende Klausel häufig verwendet: "Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen." Diese Klausel führt zur kompletten Unwirksamkeit der auferlegten Renovierungsverpflichtungen. Das gilt auch dann, wenn die eigentliche Renovierungsüberwälzung und die Regelung zur Ausführungsart in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind. Der BGH ist der Meinung, diese Regelung sei unklar und beschränke den Mieter unangemessen in seiner Gestaltungsfreiheit. Außerdem entstehe ein sogenannter Summierungseffekt, d .h. zusammen mit der ansonsten wirksamen Klausel zur turnusgemäßen Durchführung von Schönheitsreparaturen werde die gesamte Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen unwirksam (BGH, Urt. vom 28. 03. 2007, Az: VIII ZR 199/06).
Berliner Genossenschaften verwendeten lange Zeit eine ähnliche, aber etwas abgemilderte Klausel: "Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Vermieters (Genossenschaft) von der bisherigen Ausführung erheblich abweichen." Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass auch diese Klausel zur Unwirksamkeit der auferlegten Renovierungsverpflichtung führt. Der Zusatz "erheblich" bedeute eine noch stärkere Unklarheit über die auferlegten Verpflichtungen als bei der vom BGH beurteilten Klausel (LG Berlin, Urt. vom 29.05.2007, Az: 63 S 442/06).
Einschränkung der Gestaltungsfreiheit während der Mietdauer
Eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen in "neutralen, hellen deckenden Farben und Tapeten" auszuführen, sei wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Rückgabe beschränkt ist, sondern auch für Schönheitsreparaturen gilt, die die Mieter/innen im Laufe des Mietverhältnisses vorzunehmen haben. Der BGH ist der Meinung, dies sei eine unangemessene Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen und führe zur Unwirksamkeit der Klausel. Für den durchschnittlichen Mieter sei zwar ohne Weiteres ersichtlich, was unter "hellen" Farben zu verstehen sei, doch seien etwa zartes Lindgrün oder Hellblau zwar hell, passten aber nicht zu vielen Einrichtungsarten und könnten deshalb nicht als "neutral" angesehen werden. Dem Vermieter sei vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein Interesse nicht abzusprechen, die Wohnung bei Auszug der bisherigen Mieter/innen mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Interessenten akzeptiert werde. Die Klausel sei aber deswegen unwirksam, weil sie sich nicht auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränke, sondern den Mieter auch während der Mietzeit zu einer bestimm-ten Farbwahl verpflichte und ihn daher unangemessen in seiner Gestaltungsfreiheit einschränke (BGH, Urt. vom 18.06.2008, Az: VIII ZR 224/07).
Bestätigt wurde dies durch eine Entscheidung aus diesem Jahr: Eine auf den Mieter übertragene Renovierungsklausel, die den Mieter zur Ausführung in "neutralen Farben" verpflichtet, ist unwirksam. Da diese Farbvorgabe nicht auf den Zeitpunkt der Rückgabe beschränkt ist, sondern sich auf das gesamte Mietverhältnis bezieht, hält der BGH die komplette Abwälzung der Renovierungspflicht für unwirksam (BGH, Urt. vom 18.02.2009, Az: VIII ZR 166/08).
Aber nicht nur zu Renovierungen im Inneren der Wohnung werden Mieter/innen verpflichtet, auch ein Außenanstrich wird teilweise gefordert. Dies ist ebenfalls ein Thema, das den BGH in diesem Jahr beschäftigt hat. Die Klausel lautete: "Schönheitsreparaturen trägt der Mieter einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia." Der BGH hält die gesamte Abwälzung der Renovierungspflicht für unwirksam, da der Außenanstrich nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen falle und die Klausel eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstelle (BGH, Urt. vom 18.02.2009, Az: VIII ZR 210/08).
Vom Berliner Kammergericht kommt eine Entscheidung, die die Rückgabe der Wohnung betrifft: Der Mieter war aufgrund kurzer Mietzeit noch nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen auszuführen. Wenn er dies trotzdem tut, hat er dies in einer Art und Weise zu erledigen, dass die Grenzen des normalen Geschmacks nicht überschritten werden, meint das KG. Kräftige Farbtöne (hier: rot, blau, moosgrün) müssen vom Vermieter ebenso wenig hingenommen werden wie gelb gestrichene und großflächig mit einem zweifarbig braunen Muster versehene Wände; hingegen treffen Pastellfarben, wozu Hellblau noch gerechnet werden kann, durchaus den Rahmen des allgemein Üblichen (KG Berlin, Urt. vom 09.06.2005, Az: 8 U 211/04).
Wirksamkeit der Quotenregelung bzw. Abgeltungsklausel
Vielen Mietverträgen zufolge gibt es neben der Pflicht zur turnusgemäßen Durchführung von Schönheitsreparaturen (siehe Teil 1) auch jene, einen Anteil an den Kosten zu tragen, wenn die Fristen noch nicht abgelaufen sind. Wenn also die Wohnräume z. B. alle fünf Jahre gestrichen werden müssen, sollen nach einer Wohndauer von einem Jahr 20% der Kosten übernommen werden, nach zwei Jahren 40%, nach drei Jahren 60% und nach vier Jahren 80%. Faktisch führt diese Regelung dazu, dass Mieter/innen entweder einen Kostenanteil - meist nach Vorlage eines Kostenvoranschlags eines Malerbetriebs - zahlen sollten oder - die billigere Variante - selbst streichen mussten.
Auch über diese Klauseln hatten die Gerichte zu entscheiden. Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle verliert ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturenverpflichtung auf die Mieter/innen unwirksam ist, d. h. der Vermieter kann sich dann auch nicht auf die Quotenklausel berufen (BGH, Urt. vom 05.04.2006, Az: VIII ZR 178/05).
Erinnern Sie sich noch an die "starren Fristen" bei der turnusgemäßen Durchführung von Schönheitsreparaturen aus dem 1. Teil? Wenn renoviert werden muss, ohne dass der tatsächliche Zustand der Wohnung berücksichtigt wird, ist die Klausel unwirksam. Der BGH hat entschieden, dass dies auch für die Quotenklausel gilt. Eine Formularklausel, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichtet, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist, ist unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (BGH Urt. vom 18.10.2006, Az: VIII ZR 52/06, bestätigt durch BGH, Urt. vom 07.03.2007, Az: VIII ZR 247/05).
Unverständliche Quotenklauseln
Aber es wurde noch komplizierter: Dem BGH lag im Jahr 2007 eine Klausel zur Entscheidung vor, die durch das darin enthaltene Wort "üblicherweise" keine starren Fristen enthielt: "Sind bei Beendigung des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen entsprechend Ziffern 2-4 nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziffern 2-4, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereit erklärt oder die Kosten hierfür übernimmt. Die Höhe dieses Kostenansatzes wird anhand eines Kostenvoranschlages eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebes des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der in Ziffern 2-4 festgesetzten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen."
Grundsätzlich sei eine Klausel sachlich nicht zu beanstanden, wenn sie eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung ermöglicht, indem für die Berechnung der Quote das Verhältnis maßgeblich ist, das zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestehe. Die Klausel benachteilige aber den Mieter unangemessen, weil dem durchschnittlichen Mieter nicht hinreichend klar und verständlich werde, wie die Abgeltungsklausel konkret zu berechnen sei (BGH, Urt. vom 26.09.2007, Az: VIII ZR 143/06). Der BGH konnte schlicht nicht nachvollziehen, wie ein normaler Mieter diese Klausel verstehen und vor allem die Quoten berechnen sollte.
Die Verständlichkeit einer Klausel war Inhalt einer weiteren Entscheidung zum Thema Quote: "Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen - vgl. § 8 Ziff. 2 - befinden müssen, wobei aufgelaufene Renovierungsintervalle - vgl. § 8 Ziff. 2 - vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter." Die Klausel sei wegen ihrer Intransparenz unwirksam, urteilte der BGH. Sie sei nicht klar und verständlich, weil ihr nicht entnommen werden könne, was unter einem "angelaufenen (sic!) Renovierungsintervall" zu verstehen ist und wie das für die konkrete Berechnung der Abgeltungsquote maßgebliche Intervall berechnet werden solle (BGH, Urt. vom 05.03.2008, Az: VIII ZR 95/07).
Mieter müssen auch bei unwirksamer Quotenklausel malern
Die Mietervereine hatten gehofft, der BGH würde entscheiden, dass eine unwirksame Quotenklausel dazu führe, die gesamte Abwälzungsklausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam zu machen. Es kam aber leider anders. Der BGH entschied, dass eine an starre Fristen geknüpfte Abgeltungsklausel nicht zur Unwirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturen führt. Eine Quotenklausel sei nur als Ergänzung zur Renovierungsklausel zu verstehen (BGH, Urt. vom 18.06.2008, Az: VIII ZR 224/07). Auch ohne starre Frist führe eine ansonsten unwirksame Quotenabgeltungsklausel nicht zur Unwirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Wohnungsmieter (BGH, Beschluss vom 18.11.2008, Az: VIII ZR 73/08).
Unwirksame Renovierungsklauseln und Mieterhöhung
Nachdem die Renovierungsklauseln in vielen Mietverträgen unwirksam waren, meinten die Vermieter, sie müssten höhere Mieten nehmen, indem sie die Zusatzkosten einkalkulierten. Einige Vermieter versuchten dies über einen gesonderten Zuschlag bei der Mieterhöhung durch Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel (§ 558 BGB). Dem BGH wurde ein solcher Fall zur Überprüfung vorgelegt. Die Richter entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt sei, im Rahmen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthalte. Die Berechnung eines Zuschlags würde ein Kostenelement einführen, das im freifinanzierten Wohnungsbau nicht vorgesehen sei. Außerdem habe grundsätzlich der Verwender von Formularklauseln das Risiko der Unwirksamkeit zu tragen (BGH, Urteil vom 9. Juli 2008, Az: VIII 181/07).
Renovierung im laufenden Mietverhältnis
Haben Mieter/innen von Wohnraum mietvertraglich die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen übernommen, wird der entsprechende Anspruch des Vermieters fällig - sofern kein Fristenplan vereinbart ist -, sobald aus der Sicht eines objektiven Betrachters Renovierungsbedarf besteht. Es kommt nicht darauf an, ob bereits die Substanz der Wohnung gefährdet ist. Geraten Mieter/innen während eines bestehenden Mietverhältnisses mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug, kann der Vermieter einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Renovierungskosten verlangen (BGH, Urt. vom 06.04.2005, Az: VIII ZR 192/04). Während des Mietverhältnisses gilt also malen oder zahlen!
Raucherzimmer
Die Wohnung eines starken Rauchers erkennt man schnell. Die Wände sind häufig leicht gelblich bis braun, da sich das Nikotin an den Wänden absetzt. Ein Vermieter wollte seinen Mieter, der nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet war, im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs zur Kasse bitten. Der BGH entschied, dass sich der Mieter durch starkes Rauchen in der Wohnung grundsätzlich nicht vertragswidrig verhalte. Einen Schadensersatzanspruch des Vermieters auf Übernahme von Renovierungskosten lehnte er ab. Laut BGH beschränkt sich die besenreine Übergabe der Wohnung auf die Beseitigung grober Verschmutzungen und beinhaltet u. a. nicht das Fensterputzen (BGH, 28.06.2006, Az: VIII ZR 124/05).
Anders wurde entschieden bei einer Beeinträchtigung der Bausubstanz: Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. In der Begründung des BGH findet sich allerdings keine Erläuterung, um welche Instandsetzungen es sich handeln könnte. In dem vorliegenden Fall ließen sich die Folgen des Rauchens durch Lackieren und Tapezieren beseitigen. (BGH, 05.03.2008, Az: VIII ZR 37/07).
Zum Schluss
Viele Klauseln sind mittlerweile dem BGH zur Prüfung vorgelegt worden. Es besteht Rechtssicherheit, soweit Mieter/innen wortgleiche Klauseln in ihren Mietverträgen haben. Anders sieht es mit den neuen Klauseln aus, die Anwälte von Vermietern aufgrund der Rechtsprechung entwickeln. Ein großes Hamburger Wohnungsunternehmen versucht, Mieter/innen, die laut Vertrag nicht renovieren müssen, mit Kosten zu belasten, indem es die fehlenden Schönheitsreparaturen zu Schäden (z. B. vergilbte Tapeten) deklariert und dafür eine Erstattung verlangt. Es scheint, als wenn man die Vermieter daran erinnern müsse, dass sie während des Mietverhältnisses turnusgemäß zu renovieren haben. Doch viele Mieter/innen gestalten ihre Wohnung lieber selbst und haben kein Interesse daran, dass der Vermieter pinselt.
Bei dem Wirrwarr in der Rechtsauslegung kann man leicht durcheinander geraten. Deshalb sollten Sie bei Fragen immer eine Beratungsstelle der Berliner MieterGemeinschaft aufsuchen.
Christiane Hollander ist Juristin beim Mieterverein "Mieter helfen Mietern" in Hamburg.