MieterEcho
MieterEcho 334/Juni 2009
TITEL
Mehr netto beim Brutto
Bruttokaltmiete behalten oder auf Nettomiete mit Vorauszahlungen umstellen?
Mieter/innen können nicht zu einer Änderung der im Mietvertrag vereinbarten Mietstruktur gezwungen werden! Eine Umstellung von einer Bruttokaltmiete auf eine Nettomiete mit Vorauszahlungen ist für Mieter/innen zumeist mit erheblichen Nachteilen verbunden.
Alle wissen, dass die Betriebskosten in der Vergangenheit drastisch gestiegen sind und mit Sicherheit weiter steigen werden. Vermieter sind daher generell daran interessiert, diese Belastung an die Mieter/innen weiterzureichen. Über die Vereinbarung von Vorauszahlungen für Betriebskosten und die nachfolgende Abrechnung können sie dies erreichen. Deshalb versuchen viele Vermieter, auch in bestehenden Mietverhältnissen eine derartige Änderung der Mietstruktur zu vereinbaren.
Bruttokaltmiete in Altmietverträgen
Die gesetzliche Grundform der Miete ist die Inklusivmiete, d. h. die Mieter/innen zahlen einen Betrag für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung, mit dem alle Kosten für die Nutzung der Wohnung abgegolten sind. Die Kosten für die Beheizung werden regelmäßig neben der Miete gesondert umgelegt. Eine solche Mietstruktur - Teilinklusivmiete/ Bruttokaltmiete - stellte über viele Jahre in Berlin (West) die Regel für mietvertragliche Vereinbarungen dar. Viele dieser Altverträge bestehen heute noch. Eine einseitige Umstellung dieser Mietverträge durch den Vermieter ist nicht möglich.
Im Unterschied dazu konnten Vermieter in Berlin (Ost) seit Oktober 1991 auf Grundlage der Betriebskosten-Umlageverordnung, des Mietenüberleitungsgesetzes und diversen Übergangsvorschriften bis Ende 1997 die Betriebskosten mit einer einseitigen Erklärung auf die Mieter/innen umlegen. Das haben die Vermieter umfassend genutzt, Bruttokaltmieten sind hier kaum zu finden.
Neue mietvertragliche Vereinbarungen
Nach dem BGB hat der Vermieter das Recht, mit den Mieter/innen im Mietvertrag zu vereinbaren, dass neben der Miete Betriebskosten zu zahlen sind (§ 556 BGB). In neuen Mietverträgen werden überwiegend Nettomieten mit Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten vereinbart. Über die Vorauszahlungen muss der Vermieter jährlich abrechnen. Erhöhungen der Betriebskosten - auch für den zurückliegenden Zeitraum - werden so auf die Mieter/innen abgewälzt.
Auch die Vereinbarung einer Nettomiete mit Betriebskostenpauschale ist zulässig. Ist zudem ein Erhöhungsvorbehalt vereinbart, können Vermieter die Pauschale erhöhen, wenn die Betriebskosten gestiegen sind. Verringern sich die Betriebskosten, muss er - auch ohne Vereinbarung über die Anpassung - die Pauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an herabsetzen.
Erhöhung der Betriebskosten
Bei einer vereinbarten Bruttokaltmiete ist die Umlage gestiegener Betriebskosten nur über die Erhöhung der Miete nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich. Eine gesonderte Erhöhung wegen gestiegener Betriebskosten ist in der Regel nicht zulässig. Das Gesetz sieht seit September 2001 eine Erhöhung der in der (Inklusiv-)Miete enthaltenen Betriebskosten nicht mehr vor. Für Altverträge in Berlin (West) gab es diese Möglichkeit der Erhöhung nur bis zum 31. Dezember 1994, seit Wegfall der Sonderregelung ist eine Erhöhung nur in den wenigen Ausnahmefällen möglich, in denen im (Alt-)Mietvertrag eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten ausdrücklich vereinbart wurde.
Lassen Sie sich dazu unbedingt beraten, nicht jede Klausel ist wirksam!
Erhöhung der Bruttokaltmiete
Da der Berliner Mietspiegel Nettomieten ausweist, ist eine wirksame Mieterhöhung bei vereinbarter Bruttokaltmiete für Vermieter schwieriger umzusetzen. Sie müssen die Miete vergleichbar machen und zu diesem Zweck die in der Miete enthaltenen Betriebskosten herausrechnen. Der BGH hat hierzu strenge Anforderungen formuliert, die Fehlerquote der Vermieter bei solchen Mieterhöhungen ist beachtlich. Fehlerhafte Mieterhöhungen aber bringen einen Zeitgewinn, bis die erhöhte Miete fällig ist.
Ausgangsmiete
Einen Vorteil der Umstellung wollen wir nicht verschweigen: Die Ausgangsmiete für Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist die vereinbarte Miete - bei vereinbarter Nettomiete wird also die Kappungsgrenze für die Mieterhöhung von der Nettomiete, bei vereinbarter Bruttokaltmiete von dieser berechnet.
Falle: "Versehentliche Umstellung"
Vorsicht, nicht nur ausdrücklich vereinbarte Umstellungen führen zu einer Änderung, auch "versehentliche Umstellungen" bringen die Vermieter zu ihrem angestrebten Ziel: Übersenden Vermieter den Mieter/innen eine Mieterhöhung, in der anstelle einer Bruttokaltmiete eine Nettomiete zuzüglich einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten angegeben ist, ist das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam. Stimmen die Mieter/innen dennoch zu, führt diese Zustimmung zu einer Änderung der Mietstruktur.
Auch Betriebskostenabrechnungen, die Mieter/innen über mehrere Jahre akzeptiert haben, können als stillschweigende Zustimmung zur Umstellung der Mietstruktur gelten. Die Rechtsprechung bewertet dies unterschiedlich, eine Beratung ist unumgänglich.
Fazit
Bei einem Mietvertrag mit Bruttokaltmiete sind Mieter/innen in den meisten Fällen gut beraten, die Mietstruktur beizubehalten und einer Umstellung nicht zuzustimmen.
Betriebskosten
Nach dem Gesetz trägt der Vermieter die Lasten, die ihm durch das Eigentum entstehen (§ 535 BGB). Die regelmäßig wiederkehrenden Kosten, die dem Vermieter durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, werden allgemein als Betriebskosten bezeichnet.