MieterEcho
MieterEcho 333/April 2009
RECHT UND RECHTSPRECHUNG
Modernisierung und Pflicht zur Entfernung von Mietereinbauten
Der Mieter ist bei einer Modernisierung der Wohnung durch den Vermieter (Einbau einer Zentralheizung) grundsätzlich nicht verpflichtet, eine zuvor von ihm mit Erlaubnis des Vermieters eingebaute Gasetagenheizung auf seine Kosten zu entfernen.
AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 07.01.2009 – 10 C 215/08 –
Die Wohnung des Mieters wurde ursprünglich mit Kohleöfen beheizt. Der Mieter hatte im Jahr 1993 mit Genehmigung des Vermieters eine Gasetagenheizung eingebaut. Im Anschluss an eine Modernisierungsankündigung wegen des Einbaus einer zentralen Heizungsanlage wurde der Mieter zur Duldung der Modernisierungsarbeiten verurteilt.
Im Zuge dieser Modernisierungsarbeiten war es erforderlich, die zuvor vom Mieter eingebaute Gasetagenheizung zu entfernen. Wegen der hierfür entstandenen zusätzlichen Kosten verlangte der Vermieter die Erstattung durch den Mieter. Nachdem der Mieter die Zahlung verweigerte, erhob der Vermieter Klage vor dem Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es gelangte zu der Feststellung, dass der Mieter nicht zum Rückbau der von ihm seinerzeit mit Einwilligung des Vermieters eingebauten Gasetagenheizung verpflichtet sei.
Im Allgemeinen habe eine Zustimmung des Vermieters zu mieterseitigen Baumaßnahmen nicht zwangsläufig zur Folge, dass der Vermieter damit zugleich auf seinen Beseitigungsanspruch bei Ende des Mietvertrags verzichte. Im vorliegenden Fall müsse man jedoch davon ausgehen, dass die Einwilligung (zum Einbau der Gasetagenheizung) zugleich den konkludenten Ausschluss einer Rückbauverpflichtung beinhalte. Denn durch den Einbau der Gasetagenheizung wurde die Beheizbarkeit der Wohnung vollständig verändert und die alten Öfen entfernt. Hätten Vermieter und Mieter seinerzeit ein Wegnahmerecht bzw. eine Rückkaufverpflichtung durch den Mieter vereinbart, wäre die Wohnung bei Auszug des Mieters nicht mehr beheizbar gewesen. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass die Mietvertragsparteien (zum Zeitpunkt der Genehmigung) ein solches Ergebnis gewollt hätten.
Auch ein vom Vermieter zitiertes Schreiben der Hausverwaltung aus dem Jahr 1993, in welchem diese klarstellt, dass sämtliche durch den Einbau der Gasetagenheizung anfallenden Kosten zulasten des Mieters gingen, rechtfertigte nach Ansicht des Amtsgerichts keine andere Beurteilung. Dieses Schreiben sei vielmehr so zu verstehen, dass sich der Vermieter nicht an den Umbaukosten, sowie den Wartungs- und Reparaturkosten der Gasetagenheizung beteiligen wolle. Dem Schreiben könne jedoch nicht entnommen werden, dass für den Fall des Auszugs der ursprüngliche Zustand, nämlich die Beheizung der Wohnung durch Ofenheizung, wiederherzustellen sei.
Hierbei war nach Ansicht des Amtsgerichts auch ausschlaggebend, dass eine mit einer Gasetagenheizung ausgestattete Wohnung gegenüber einer mit Öfen beheizten Wohnung einen deutlich höheren Wohnwert habe und ein Rückbau sowohl aus wirtschaftlichen als auch aus energiepolitischen Gründen widersinnig sei.
Auch aus den Duldungspflichten des Mieters im Zusammenhang mit der vom Vermieter durchgeführten Modernisierungsmaßnahme ergibt sich nach Ansicht des Amtsgerichts keine Verpflichtung des Mieters, die selbst eingebrachte Gasetagenheizung wieder zu entfernen. Die insoweit einschlägige Vorschrift des § 554 BGB begründe lediglich eine Duldungspflicht, nicht jedoch eine Mitwirkungspflicht des Mieters. Im Rahmen der Duldungspflicht sei der Mieter daher lediglich verpflichtet, dem Vermieter Zugang zu den Räumen und Raumteilen zu ermöglichen, die von den Modernisierungsarbeiten betroffen sind.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann