MieterEcho
MieterEcho 331/Dezember 2008
RECHT UND RECHTSPRECHUNG
Ersatz von Anwaltskosten für eine unwirksame fristlose Kündigung
Der Vermieter kann die Kosten eines Anwalts für die Fertigung einer fristlosen Kündigung nicht verlangen, wenn zum Zeitpunkt der Beauftragung die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung noch nicht vorgelegen haben. Hierbei kommt es nicht darauf an, ob die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung zum Zeitpunkt der Zustellung vorliegen.
AG Mitte, Urteil vom 15.09.2008 – 113 C 92/08 –
Die Vermieterin hatte dem Mieter wegen eines Rückstands von zwei Monatsmieten fristlos gekündigt. Das Kündigungsschreiben wurde von einem von ihr beauftragten Rechtsanwalt am 6. Mai 2008 gefertigt und am 7. Mai 2008 zugestellt. Mit der Klage verlangte die Vermieterin die Kosten für die Beauftragung des Rechtsanwalts.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es wies darauf hin, dass das Kündigungsschreiben auf den 6. Mai 2008 datiert sei. Daraus müsse gefolgert werden, dass der Rechtsanwalt bereits an diesem Tag beauftragt wurde.
Zu diesem Zeitpunkt befand sich der Mieter jedoch noch nicht im Verzug mit zwei Monatsmieten, welche spätestens zum dritten Werktag eines Monats für den laufenden Kalendermonat zu zahlen waren. Beim 1. Mai habe es sich um einen Feiertag und beim 4. Mai um einen Sonntag gehandelt. Aus der Vorschrift des § 193 BGB ergebe sich darüber hinaus, dass auch der 3. Mai (ein Sonnabend) nicht als Werktag im Sinne der oben genannten Vorschrift zu verstehen sei. Die Beauftragung des Rechtsanwalts am 6. Mai erfolgte somit zu einem Zeitpunkt, zu dem sich der Mieter noch nicht mit zwei Monatsmieten im Verzug befand.
Als am 7. Mai 2008 der Verzug eingetreten war und die Kündigung zugestellt wurde, waren die Anwaltskosten bereits entstanden. Folglich fehle es an einem kausalen Zusammenhang zwischen dem Verzug des Mieters und den mit der Klage geltend gemachten Anwaltskosten für die Beauftragung zum Ausspruch der fristlosen Kündigung.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Arne Looft
Anmerkung:
Bei einer fristlosen Kündigung wegen Mietrückstands haben einige Amtsgerichte die Erstattungsfähigkeit von Anwaltskosten für die Fertigung des Kündigungsschreibens zumindest auch dann verneint, wenn der Vermieter eine Hausverwaltung mit der Verwaltung des Mietobjekts beauftragt hatte. Insoweit sei – nach der dort vertretenen Ansicht – die Beauftragung eines Rechtsanwalts für einfach gelagerte Sachverhalte wie das Fertigen von Kündigungsschreiben nicht erforderlich, da diese ohne Weiteres von der Hausverwaltung selbst gefertigt werden könnten.