MieterEcho
MieterEcho 330/Oktober 2008
RECHT UND RECHTSPRECHUNG
Anforderungen an die Darlegung der Ursachen von Feuchtigkeitsschäden
Treten in einer gemieteten Wohnung Feuchtigkeitsschäden auf, so obliegt es zunächst dem Vermieter, sich dahingehend zu entlasten, dass die Schadensursache nicht in seinem Einfluss- und Verantwortungsbereich liegt und somit Baumängel auszuschließen sind.
Soweit Einflüsse außerhalb des Mieterverhaltens für die Feuchtigkeitsschäden ursächlich sind, kann der Mieter die Miete unabhängig davon mindern, ob es sich um einen Baumangel im engeren Sinne oder um sonstige bauphysikalische Phänomene handelt.
LG Berlin, Urteil vom 22.10.2007 - 62 S 118/07 -
Die Mieter hatte im Verlauf des Mietverhältnisses die Miete wegen Feuchtigkeitsschäden in der gesamten Wohnung um 20% gemindert. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte der Mieter von der Vermieterin die Rückzahlung der Mietkaution. Die Vermieterin verrechnete die Mietkaution mit den infolge der Mietminderung einbehaltenen anteiligen Mieten auf und erhob darüber hinaus Widerklage wegen weiterer (durch die Mietminderung bedingte) Mietrückstände.
Das Amtsgericht hat der Klage des Mieters auf Erstattung der Kaution teilweise stattgegeben und die Widerklage der Vermieterin abgewiesen. Sowohl die Berufung der Vermieterin als auch die Anschlussberufung des Mieters wurden vom Landgericht Berlin zurückgewiesen.
Das Landgericht beschäftigte sich zunächst mit der Frage, ob der Feuchtigkeitsschaden überhaupt zur Minderung der Miete berechtige. In diesem Zusammenhang wies es darauf hin, dass die Vermieterin dafür darlegungs- und beweispflichtig sei, dass die Schadensursache nicht in ihrem Einfluss- und Verantwortungsbereich liege und somit Baumängel auszuschließen sind. Der Umstand, dass bei Einzug des Mieters keinerlei sichtbare Schäden vorhanden waren, ist nach Ansicht des Landgerichts ohne Bedeutung. Insbesondere hätten entsprechende Schäden im Rahmen von Schönheitsreparaturen vor Beginn des Mietverhältnisses optisch beseitigt werden können.
Der vom Amtsgericht beauftragte Sachverständige hatte unter Beachtung der derzeit gültigen DIN-Vorschriften festgestellt, dass die Feuchtigkeitsschäden auf eine fehlende Wärmedämmung und daraus resultierende Wärmebrücken zurückzuführen seien. Hiergegen hatte sich die Vermieterin gewandt und geltend gemacht, dass für die Beurteilung eines Mangels nicht die aktuell gültigen, sondern die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags gültigen DIN-Vorschriften heranzuziehen sein. Diese Argumentation ließ das Landgericht nicht gelten. Es vertrat die Ansicht, dass Wärmebrücken auch dann entstehen könnten, wenn das Haus nach den bei Abschluss des Mietvertrags gültigen DIN-Vorschriften ausreichend wärmegedämmt war. Im Übrigen komme es für die Frage, ob sich der Vermieter ausreichend entlasten und bauliche Ursachen als Schadensursache ausschließen könne, auf technische Normen nur eingeschränkt an.
Ein Mieter könne sich nur dann nicht auf das Recht zur Minderung der Miete wegen Feuchtigkeitsschäden berufen, wenn die Schäden ihre Ursache in seinem Einfluss- und Verantwortungsbereich (beispielsweise durch fehlerhaftes Lüftungs- und Wohnverhalten) hätten. Soweit die Feuchtigkeitsschäden jedoch auf Einflüsse außerhalb des Mieterverhaltens zurückgeführt werden könnten, spiele es keine Rolle, ob es sich um einen Baumangel im engeren Sinne oder aber auch um sonstige bauphysikalische Phänomene handele. Auch eine sogenannte "geometrische Wärmebrücke" liege im Verantwortungsbereich des Vermieters.
Ebenso unbeachtlich war der Einwand des Vermieters, dass der mit der Beurteilung beauftragte Sachverständige die Begutachtung auf einer rechnerisch-theoretischen Grundlage durchgeführt hat. Bei diesem Vorgehen handele es sich um eine zulässige Alternativmethode zur Ermittlung von Wärmebrücken. Die Vermieterin habe Unzulänglichkeiten dieser theoretischen Ermittlungsmethoden nicht aufgezeigt.
Die Höhe der Mietminderung von 20% hielt das Landgericht im Ergebnis für angemessen. Die Mieter konnten jedoch nicht für den gesamten Zeitraum mit ihrer Mietminderung durchdringen, weil sie erst im Februar 2004 eine schriftliche Mängelanzeige übermittelt hatten. Zu der Behauptung, sie hätten dem Vermieter zuvor bereits telefonisch die Mängel angezeigt, haben sie im Verfahren vor dem Amtsgericht keine substantiierten Angaben zu Einzelheiten des Telefonats vorgetragen, obwohl der Vermieter im amtsgerichtlichen Verfahren mehrfach auf die unzureichenden Angaben hingewiesen hat. Im Berufungsverfahren war es für die Angabe des Datums zu spät.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Florian Lahrmann
Anmerkung:
Im vorliegenden Fall ging den Mietern ein Teil Ihrer Mietminderungsmöglichkeiten dadurch verloren, weil sie den Vermieter lediglich mündlich von dem Mangel in Kenntnis gesetzt hatten und diese Mängelanzeige nicht beweisen konnten. Wir empfehlen, Mängel stets schriftlich anzuzeigen, um im Streitfall nicht in Beweisnot zu geraten.