MieterEcho
MieterEcho 329/August 2008
RECHT UND RECHTSPRECHUNG
Abrechnung nach Abflussprinzip, Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung bei teilweise nicht umlagefähigen Kosten
Der Vermieter ist auch ohne besondere Vereinbarung berechtigt, nach dem Abflussprinzip über die Betriebskosten abzurechnen.
Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor und bestreitet der Mieter die Höhe der anteiligen Kosten, muss der Vermieter die Kosten nachvollziehbar so aufschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können.
Der Vermieter ist verpflichtet, die für den Betrieb der Heizungsanlage erforderlichen Stromkosten aus der Betriebskostenabrechnung herauszurechnen. Soweit keine Verbrauchserfassung dieser Stromkosten erfolgt, ist er berechtigt, diesen Anteil zu schätzen. Bestreitet der Mieter den vom Vermieter angesetzten Betrag, hat der Vermieter die Grundlagen der Schätzung darzulegen.
BGH, Urteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 27/07 –
Der Vermieter machte gegenüber den Mietern Nachzahlungen aus Heiz- und Betriebskostenabrechnungen für mehrere Jahre geltend. Die Mieter wendeten sich gegen die Betriebskostenabrechnung mit dem Argument, dass darin die Kosten nach dem Abflussprinzip (d. h. den Zeitpunkt der Zahlung) und nicht dem Leistungsprinzip (d. h. dem Zeitpunkt der Inanspruchnahme der Leistung) ermittelt wurden. Im Übrigen bestritten sie den Anteil der vom Vermieter pauschal abgezogenen Instandhaltungs- und Verwaltungskosten für den Hauswart sowie den ebenfalls pauschal ermittelten Anteil der Stromkosten für den Betrieb der Heizungsanlage.
Die Mieter hielten die Abrechnung in der vorgelegten Form für unwirksam und leisteten die Nachzahlung nicht.
Das Amtsgericht und auch das Landgericht haben der Klage des Vermieters stattgegeben. Auf die Revision des Vermieter hin wurde das Urteil aufgehoben und die Sache zur erneuten Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen.
Zunächst wies der Bundesgerichtshof darauf hin, dass der Vermieter auch zur Abrechnung nach dem sogenannten Abflussprinzip berechtigt gewesen sei. Im Gegensatz zum Leistungsprinzip wird beim Abflussprinzip nicht der Zeitpunkt der erbrachten Leistung, sondern der Zeitpunkt der Zahlung (für die erbrachten Leistungen) herangezogen.
Die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter zur Abrechnung nach dem Abflussprinzip berechtigt ist, war bislang nicht höchstrichterlich geklärt. Die Mieter hatten insbesondere eingewendet, dass es der Vermieter beim Abflussprinzip in der Hand habe, wann er welche Zahlungen erbringe und in welchem Zeitraum er die Mieter mit den Betriebskosten belaste.
Die von der überwiegenden Literaturmeinung vertretene Auffassung lässt eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nur zu, wenn dies ausdrücklich vereinbart ist. Neben einer weiteren Ansicht, welche die Abrechnung nach dem Abflussprinzip prinzipiell für zulässig hält, gibt es noch eine vermittelnde Meinung, die dem Vermieter die Abrechnung nach dem Abflussprinzip jedenfalls dann gestattet, wenn hierdurch eine Mehrbelastung des Mieters ausgeschlossen ist.
Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs ergibt sich aus der Vorschrift des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB kein Anhaltspunkt für oder gegen eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip, insbesondere könne aus dieser Vorschrift nicht hergeleitet werden, dass ausschließlich eine Betriebskostenabrechnung nach dem Leistungsprinzip zulässig wäre.
Die Mieter hatten mit dem Sinn und Zweck der Vorschrift des § 556 Abs. 3 argumentiert, dass die Vorschrift des § 556 Abs. 3 Satz 3 der Abrechnung nach dem Abflussprinzip widerspreche. Nach dem Inhalt dieser Norm sei der Vermieter nur unter besonders engen Voraussetzungen berechtigt, eine Nachforderung nach Ablauf der Abrechnungsfrist geltend zu machen. Wenn und soweit neben dem Leistungsprinzip auch das Abflussprinzip gelten würde, laufe diese Vorschrift weitestgehend leer.
Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs verfolgt diese Vorschrift jedoch den Zweck, den Mieter zeitnah über sein Guthaben bzw. die Nachforderungen zu unterrichten, ohne eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip auszuschließen. Insbesondere werde durch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip die Überprüfung der Betriebskostenabrechnung durch den Mieter nicht erschwert, sondern erleichtert. Er müsse für die Überprüfung lediglich die tatsächlichen Zahlungsvorgänge vergleichen und die Rechnung nicht zuvor in unterschiedliche Leistungszeiträume unterteilen.
Auf die Frage, ob in besonders gelagerten Fällen (beispielsweise eines Mieterwechsels) der Vermieter nach Treu und Glauben gehindert sein könnte, die Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abzurechnen, kam es vorliegend nicht an, da kein Mieterwechsel stattgefunden hatte.
Gleichwohl wurde das Urteil des Landgerichts vom Bundesgerichtshof aufgehoben, da sich das Landgericht über das Bestreiten der Mieter im Hinblick auf die anteiligen Instandhaltungs- und Verwaltungskosten des Hauswarts sowie des pauschalen Anteils der Stromkosten für die Heizungsanlage hinweggesetzt hatte. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs genügt in diesen Fällen das pauschale Bestreiten des Mieters, ohne dass er dieses – etwa durch Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen des Vermieters – näher konkretisieren müsse.
Der Bundesgerichtshof wies zunächst auf die bestehende Möglichkeit zur Umlage der Kosten des Hauswarts hin, soweit diese nicht durch Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder Hausverwaltung entstanden seien. Hierbei obliege es dem Vermieter, die umlagefähigen Bestandteile und die nicht umlagefähigen Bestandteile der Hauswartstätigkeit nachvollziehbar aufzuschlüsseln. Die in § 27 Zweite Berechnungsverordnung enthaltene Formulierung „soweit (...) nicht“ stelle keine (vom Mieter zu beweisende) Ausnahme von der Regel dar, dass die Hauswartskosten auf den Mieter umgelegt werden könnten.
Entscheidend für die Abgrenzung ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs der tatsächliche Zeitaufwand des Hauswarts für die jeweiligen Arbeiten. Der Leistungsbeschreibung oder dem Hauswartdienstvertrag komme insoweit allenfalls eine Indizwirkung zu. Aus diesem Grund könne der Mieter durch Einsichtnahme in die Unterlagen des Vermieters auch keine weitergehenden Erkenntnisse erlangen. Es sei folglich Aufgabe des Vermieters, die Verteilung der Aufgaben und die Berechnung des gewählten pauschalen Schlüssels nachvollziehbar zu begründen.
Entsprechendes galt nach den Ausführungen des Bundesgerichtshofs auch für das vom Landgericht übergangene Bestreiten der Mieter hinsichtlich der anteiligen Stromkosten für den Betrieb der Heizungsanlage. Zwar habe das Landgericht richtig festgestellt, dass die Stromkosten für den Betrieb einer Heizungsanlage aus den allgemeinen Betriebskosten herauszurechnen sind und dass mangels einer gesonderten Erfassung die Schätzung dieser anteiligen Kosten zulässig sei. Die Grundlagen dieser Schätzung müsse der Vermieter jedoch offen legen. Insoweit genüge das einseitige pauschale Bestreiten des Mieters, ohne dass dieser verpflichtet sei, konkrete Anhaltspunkte für eine fehlerhafte Schätzung darzulegen. Das Urteil wurde aus den genannten Gründen aufgehoben und zur erneuten Verhandlung – unter Berücksichtigung der vom Bundesgerichtshof genannten rechtlichen Ausführungen – an das Landgericht zurückverwiesen.
Veröffentlicht in Das Grundeigentum 2008, 662 ff.