MieterEcho
MieterEcho 328/Juni 2008
RECHT UND RECHTSPRECHUNG
Umlage der Leasingkosten einer Heizungsanlage bei der Heizkostenabrechnung
Die Leasingkosten für eine Heizungsanlage können nicht auf den Mieter umgelegt und mit der jährlichen Heizkostenabrechnung geltend gemacht werden. Auf die Frage, ob das Leasen der Heizungsanlage unwirtschaftlich ist oder nicht, kommt es dabei nicht an.
LG Berlin, Urteil vom 11.02.2008 62 S 305/07
In der Wohnung des Mieters befand sich eine alte Koksheizung sowie eine vom Vermieter geleaste Ölheizung. Bei Abschluss des Mietvertrags hatten die Vertragsparteien vereinbart, dass der Mieter einen Vorschuss auf die Kosten für Heizung und Warmwasser zu zahlen hat, über den einmal jährlich abzurechnen ist. Zugleich enthält der Mietvertrag in Anlage 3 eine Zusatzvereinbarung, in welcher sich der Mieter verpflichtete statt der erheblich teureren Heizerkosten für Koksfeuerung die Leasinggebühr für automatische Heizung (Ölfeuerung) in Höhe von DM 6763,50, einschließlich Mehrwertsteuer, zuzüglich der Wartungskosten in Höhe von DM 2382,60 einschließlich Mehrwertsteuer pro Jahr anteilig zu zahlen.
Nach einer Abrechnung stritten sich der Mieter und der Vermieter mehrere Jahre lang unter anderem um die Frage, ob der Vermieter berechtigt war, die Leasingkosten für die Heizungsanlage mit der jährlichen Heizkostenabrechnung auf den Mieter umzulegen. Das Amtsgericht hatte der Klage des Vermieters unter Hinweis auf die getroffene Vereinbarung stattgegeben. Die Berufung des Mieters führte bezogen auf die anteiligen Leasingkosten zu einer Änderung des Urteils und der teilweisen Abweisung der Klage.
Das Landgericht vertrat in seinem Urteil die Ansicht, dass die Leasinggebühren mit Rücksicht auf die Vorschrift des § 7 Heizkostenverordnung (HeizKV) nicht auf die Mieter umgelegt werden durften. Diese Vorschrift enthalte eine abschließende Bestimmung, welche Kosten zulässigerweise umgelegt werden könnten und welche nicht.
Leasinggebühren für Tanks, Brenner und Versorgungsleitungen sind in dieser Vorschrift nicht erwähnt und dürfen daher nach Ansicht des Landgerichts auch nicht auf die Mieter verteilt werden. Das Leasen einer Heizungsanlage könne auch nicht mit einer Wärmelieferung im Sinne des § 7 Abs. 3 und Abs. 4 HeizKV verglichen werden. Ein Leasingvertrag entspreche vielmehr einem Mietvertrag. In Rechtsprechung und Literatur sei jedoch allgemein anerkannt, dass Kosten für die Miete von Tanks und anderen Teilen der Heizungsanlage nicht auf den Mieter abgewälzt werden dürften.
Anschließend ging das Landgericht auf die vertragliche Vereinbarung in der Anlage zum Mietvertrag ein. Diese Vereinbarung versuche den Eindruck zu erwecken, als würden die grundsätzlich umlagefähigen Kosten für die Bedienung der Heizungsanlage durch die Leasingkosten ersetzt und letztere somit auch zu den Bedienkosten gehören. Insoweit stellte das Landgericht klar, dass die Leasingkosten als Gegenleistung für die Überlassung der Heizungsanlage und nicht etwa für deren Wartung und Bedienung entstünden. Das ergebe sich im Übrigen auch aus dem gesonderten Wartungsvertrag, den der Vermieter mit dem Leasinggeber geschlossen habe.
Diese Rechtsansicht stehe auch nicht im Widerspruch zur Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs über die Umlagefähigkeit beim sogenannten Wärmecontracting, bei der ein Dritter die Versorgung des Gebäudes mit Wärme in eigener Regie übernimmt. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter jedoch nach wie vor das Brennmaterial gesondert gekauft und darüber hinaus einen weiteren Vertrag über die Wartung der Heizungsanlage abgeschlossen. Im Übrigen ist nach Ansicht des Landgerichts die Problematik des Wärmecontractings durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs noch nicht abschließend geklärt.
Die Vereinbarung zur Umlage der Leasingkosten sei aus diesem Grund wegen Verstoßes gegen die Vorschrift des §7 Abs. 2 HeizKV unwirksam. Hinzu kommt nach Ansicht des Landgerichts der Umstand, dass es sich bei der Vereinbarung um sogenannte allgemeine Geschäftsbedingungen gehandelt hat, mit der Folge, dass darüber hinaus eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vorliege.
Das Landgericht ließ auch die Argumentation des Vermieters nicht gelten, dass durch den Abschluss des Leasingvertrags die höheren Kosten für den Betrieb der Koksheizung reduziert würden. Angesichts des eindeutigen Wortlauts der Vorschrift des § 7 Abs. 2 HeizKV komme es auf die Wirtschaftlichkeit nicht entscheidend an. Das Urteil des Amtsgerichts wurde daher soweit der Mieter zur Zahlung der anteiligen Leasingkosten verurteilt wurde aufgehoben und die Klage abgewiesen.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann
Anmerkung:
Das Landgericht hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Der Vermieter hat Revision eingelegt. Wir werden über das Ergebnis berichten.