MieterEcho
MieterEcho 328/Juni 2008
RECHT UND RECHTSPRECHUNG
Berliner Mietspiegel und Anwendung des Sondermerkmals „Bad mit WC ohne Fenster“
Auf ein modernes Badezimmer, welches nicht über ein Fenster, sondern lediglich über ein nicht zu öffnendes Oberlicht zur Küche verfügt, trifft das Sondermerkmal „Bad mit WC ohne Fenster“ des Berliner Mietspiegels zu.
AG Mitte, Urteil vom 21.01.2008 – 20 C 329/07 –
Die Mieter und der Vermieter stritten um die Berechtigung einer Mieterhöhung gemäß § 588 BGB zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Zu der Wohnung gehört ein modernes Badezimmer, welches über eine Entlüftung und ein Oberlichtfenster zur Küche verfügt. Das Oberlichtfenster lässt sich nicht öffnen. Der Vermieter vertrat die Ansicht, dass das wohnwertmindernde Merkmal „Bad mit WC ohne Fenster“ nicht einschlägig sei, weil die Kombination aus Oberlichtfenster und Entlüftung einem Außenfenster entspreche, welches sich öffnen und zur Entlüftung verwendet werden könne.
Das Amtsgericht hat die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung teilweise abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, dass das vorhandene unbewegliche Oberlicht zur Küche das wohnwertmindernde Merkmal „Bad mit WC ohne Fenster“ erfülle. Bei einem Fenster handele es sich nach dem allgemeinen Verständnis um eine verschließbare Belichtungs- und Lüftungsöffnung an Gebäuden. Ein unbewegliches Fenster ohne Lüftungsfunktion erfülle diese Kriterien nicht.
Unter Hinweis auf die Berliner Mietspiegel der vergangenen Jahre vertrat das Amtsgericht die Ansicht, dass in der Spanneneinordnung sehr wohl zwischen Fenstern und Entlüftungsmöglichkeiten unterschieden werde. So habe der Berliner Mietspiegel 2003 die Merkmalgruppe 2 „Küche ohne Fenster oder ohne moderne Entlüftung“ enthalten, während in der Merkmalgruppe 1 „Bad/WC ohne Entlüftung“ eine begriffliche Unterscheidung nicht stattgefunden habe, weil das Merkmal ohne Entlüftung einem fehlenden Fenster entsprochen habe.
Im Berliner Mietspiegel 2005 fand sich der Begriff des Fensters in den Merkmalgruppen 1 und 2 derart, dass für Bad und Küche als wohnwertminderndes Merkmal „ohne Fenster und ohne ausreichende Entlüftung“ genannt waren. Diese Formulierung ist im Berliner Mietspiegel nur für die Merkmalgruppe 2 (Küche) erhalten geblieben, in der Merkmalgruppe 1 heißt es nur noch „WC ohne Entlüftung“ und zusätzlich ist das Sondermerkmal „Bad mit WC ohne Fenster“ aufgenommen worden. Diese geänderten Formulierungen stellen Anpassungen an die technischen Möglichkeiten im Rahmen des Sanierungsfortgangs für innenliegende Bäder und WCs dar. Die Verwendung des Begriffs Fenster zeige jedoch, dass ein Fenster im Sinne des Berliner Mietspiegels 2007 nur vorliege, wenn es gleichzeitig eine Belichtungs- und eine Belüftungsfunktion habe. Andernfalls hätte es der gesonderten Benennung der „Entlüftung“ bei Fensterlosigkeit des Badezimmers nicht bedurft.
Da bereits aus diesem Grund das Sondermerkmal „Bad mit WC ohne Fenster“‘ erfüllt sei, kam es nach Ansicht des Amtsgerichts nicht auf die ebenfalls streitige Frage an, ob ein Innenfenster zwischen zwei Räumen überhaupt mit einem Außenfenster verglichen werden könne. Die Klage des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung wurde daher in Höhe des vorzunehmenden Abschlags teilweise abgewiesen.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Oliver Marson