MieterEcho
MieterEcho 328/Juni 2008
RECHT UND RECHTSPRECHUNG
Keine Mietminderung wegen Baulärms bei erkennbaren Baulücken zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses
Ein Mangel der Mietsache wegen Baulärms liegt nicht vor, wenn die Mietwohnung in Kenntnis einer kriegsbedingten Baulücke gemietet wurde und die Baulücke anschließend durch einen Neubau geschlossen wird.
LG Berlin, Urteil vom 10.01.2008 – 62 S 328/07 –
Die Mieter hatten die Miete wegen Baulärms gemindert, weil schräg gegenüber ihrer Wohnung eine kriegsbedingte Baulücke durch einen mehrstöckigen Neubau geschlossen wurde. Auf dem Grundstück befanden sich zum Zeitpunkt des Mietbeginns einige Garagen und Lagerhallen, die von einer Transportfirma gewerblich genutzt wurden. Die Mieter hatten die Beeinträchtigung im Zuge der Baumaßnahmen durch Lärmprotokolle belegt.
Der Vermieter klagte auf Zahlung des durch die Mietminderung entstandenen Mietrückstands. Unter Hinweis auf das den Mietern zustehende Minderungsrecht hatte das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Vermieters hin hob das Landgericht Berlin das Urteil auf und verurteilte die Mieter zur Zahlung der Mietdifferenz.
Das Landgericht führte aus, dass Baustellenlärm grundsätzlich besonders störend sei und daher regelmäßig als Mangel der Mietsache angesehen werden müsse. Ob der Vermieter diesen Mangel verschuldet habe, sei ebenso unbeachtlich, wie die Frage, ob er gegenüber dem Bauherrn Ausgleichszahlungen geltend machen könne. Als Folge dieses Mangels sei ein Mieter auch grundsätzlich zur Minderung der Miete berechtigt.
Im vorliegenden Fall sei jedoch zu berücksichtigen, dass mit dem Neubau eine kriegsbedingte Baulücke geschlossen wurde, die den Mietern bei Vertragsabschluss bekannt gewesen war. Das Landgericht vertrat die Ansicht, dass die Mieter – insbesondere in Prenzlauer Berg – über kurz oder lang mit Bautätigkeiten zur Lückenschließung rechnen mussten. Aufgrund der starken Nachfrage für Wohnungen in Prenzlauer Berg habe es nach der Wende überdurchschnittlich viele Umbau- und Sanierungsmaßnahmen gegeben. Aus der Berichterstattung in den Medien ergebe sich, dass ungeklärte Eigentumsverhältnisse die Nutzung von Grundstücken teilweise über Jahre blockiert hätten, weshalb auch nach Jahren noch mit Bautätigkeiten zu rechnen sei.
Den von den Mietern vorgetragenen Umstand, dass das Grundstück gewerblich genutzt worden war und sie deshalb nicht mit einem Neubau gerechnet hätten, ließ das Landgericht Berlin nicht gelten. Zum einen sei ein Großteil des Grundstücks unbebaut gewesen und zum anderen habe der Gesamteindruck des Grundstücks und der erkennbar vernachlässigte Zustand vor Baubeginn nicht den Eindruck einer dauerhaften Nutzung erwecken können. Die Mieter konnten daher nicht darauf vertrauen, dass das Grundstück, nur weil es über sehr lange Zeit unbebaut war, auch in Zukunft nicht bebaut werden würde. Es kam nach Auffassung des Landgerichts daher auch nicht darauf an, ob der Vermieter zu Mietvertragsbeginn auf die mögliche Bebauung hingewiesen habe. Ein Mietvertrag, der in Kenntnis derartiger Baulücken geschlossen werde, setze damit nach Ansicht des Landgerichts eine künftige Störung des Mietgebrauchs durch angrenzende Baumaßnahmen stillschweigend voraus. Trotz der Beeinträchtigungen im Zusammenhang mit der Durchführung der Baumaßnahmen unterscheide sich der tatsächlich vorliegende Istzustand somit nicht vom vertraglich vereinbarten Sollzustand, womit eine Mietminderung ausscheide.
Das Landgericht Berlin setzte sich auch mit der Frage auseinander, ob die von den Mietern eingereichten Lärmprotokolle ausreichen könnten, um die aus der Bautätigkeit resultierenden Belästigungen und damit den Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung zu bestimmen. Die Mieter hatten im Lärmprotokoll im Wesentlichen nur eine Beschreibung der jeweiligen Bautätigkeit, nicht jedoch zu Art und Umfang der daraus resultierenden Belästigungen getroffen. Allerdings räumte das Landgericht auch ein, dass die Errichtung eines mehrstöckigen Gebäudes auf dem gegenüberliegenden Grundstück mit teilweise erheblichen Belästigungen verbunden ist. Die Mieter hatten nach Ansicht des Landgerichts Berlin auch nicht ausreichend vorgetragen, ob und warum die konkreten Bauarbeiten das übliche (und damit im Mietvertrag stillschwei-gend vorausgesetzte) Maß an Belästigungen überschritten hätten. Ein Mangel der Mietsache liege somit nicht vor. Der Klage des Vermieters auf die rückständige Miete wurde daher stattgegeben.
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Mechtild Kuby