MieterEcho
MieterEcho 327/April 2008
RECHT UND RECHTSPRECHUNG
Rücksichtnahme des Vermieters auf angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis bei Betriebskosten
Der Vermieter ist aufgrund einer vertraglichen Nebenpflicht gehalten, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
Soweit die unwirtschaftlichen Entscheidungen vor Abschluss des Mietvertrags getroffen wurden, liegt eine Verletzung dieser vertraglichen Nebenpflicht nicht vor.
BGH, Urteil vom 28.11.2007 - VIII ZR 243/06 -
Die Wärmeversorgung des Mietobjekts erfolgte ursprünglich mittels einer von der Vermieterin betriebenen Zentralheizungsanlage. Die Vermieterin übertrug 1999 die Wärmeversorgung einem Wärmecontracting-Unternehmen. Der Wärmelieferungsvertrag hatte eine Laufzeit von 15 Jahren. Das Mietverhältnis mit den Mietern wurde im Jahr 2000 - also nach Abschluss dieses Vertrags - begründet. Die Vermieterin machte gegen die Mieter die Nachzahlung von Heizungs- und Warmwasserkosten für die Jahre 2000, 2001 und 2002 geltend. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht haben die Mieter (mit kleinen Abweichungen) zur Zahlung verurteilt.
Mit der Revision zum BGH begehrten die Mieter die Aufhebung des Urteils und die Abweisung der Klage. Sie verwiesen insbesondere darauf, dass die Vermieterin mit Abschluss des Wärmecontracting-Vertrags in erheblichem Maß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verstoßen habe. Die Leistungen vergleichbarer Unternehmen lägen deutlich unter den Kosten, die für das von der Vermieterin bewirtschaftete Objekt zu zahlen wären. Der BGH hat die Revision der Mieter zurückgewiesen. Er stellte grundsätzlich klar, dass einen Vermieter die vertragliche Nebenpflicht treffe, bei Maßnahmen und Entscheidungen, welche Einfluss auf die Höhe der letztlich von den Mietern zu tragenden Nebenkosten hätten, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Verstoße der Vermieter gegen diese Pflicht, so könne er dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet sein, der sich auf die Freihaltung von den unnötigen Kosten richtet.
Der BGH wies darauf hin, dass eine solche vertragliche Pflicht zur Rücksichtnahme jedoch in jedem Fall das Bestehen eines Schuldverhältnisses (im vorliegenden Fall eines Mietverhältnisses) voraussetze. Eine Pflicht zur Beachtung der Wirtschaftlichkeit könne somit erst nach Abschluss des Mietvertrags, sowie gegebenenfalls nach Aufnahme von Vertragsverhandlungen über den Abschluss eines Mietvertrags, beginnen. Im vorliegenden Fall habe die Vermieterin den Wärmeliefervertrag mit dem Wärmecontracting-Unternehmen jedoch ein Jahr vor Abschluss des Mietvertrags vereinbart. Aus dieser Vereinbarung könnten die Mieter aber keine Ansprüche wegen eines eventuellen unwirtschaftlichen Verhaltens der Vermieterin vor Abschluss den Mietvertrag herleiten.
Die Mieter konnten sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass der Vermieter während eines laufenden Mietverhältnisses verpflichtet sei, die Kosten zu kontrollieren und gegebenenfalls zu einem günstigeren Anbieter zu wechseln. Aufgrund der vereinbarten Vertragslaufzeit von 15 Jahren sei die Vermieterin bereits aus rechtlichen Gründen gehindert, zu einem günstigeren Anbieter zu wechseln.